【正文】 在此，我們衷心預(yù)祝雙方合作愉快！512003年5月。（此租金均以整體出租為參考，散租將略高于本租金水平）。也就是說(shuō)，本案在前期的招商中，并不能達(dá)到較好的收益預(yù)期，其租金價(jià)格不宜過(guò)高，其租金價(jià)位的確定應(yīng)堅(jiān)持低價(jià)入市，利用后期良好的經(jīng)營(yíng)，逐漸追漲價(jià)位，實(shí)現(xiàn)租金價(jià)格“低開(kāi)高走”的總體策略。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)承受能力、租金參考法考慮商業(yè)物業(yè)價(jià)格彈性較大、本項(xiàng)目周邊可參考性商業(yè)項(xiàng)目較少等客觀因素的影響，結(jié)合本案的自身特點(diǎn)，在租金定位中北京中原公司將采用市場(chǎng)比較法和實(shí)際商戶租金承受能力相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定價(jià)。 成本定價(jià)法216。 商業(yè)物業(yè)的形象力216。216。可以說(shuō)，在地段因素基本不變的情況下，價(jià)格因素對(duì)商鋪銷(xiāo)售將起到?jīng)Q定性的作用。地段與價(jià)格是影響商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的兩大主要因素，其中地段是一個(gè)固定不變的因素，可塑程度不高。 項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)的所有中高檔消費(fèi)群體（包括收入豐厚、習(xí)慣進(jìn)行夜生活人群、灰色收入人群、社會(huì)中部分特殊人群等）216。 項(xiàng)目周邊住宅物業(yè)提供的中高檔消費(fèi)群體。 項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓、酒店等高檔物業(yè)的中高檔消費(fèi)人士。 本項(xiàng)目各物業(yè)自身?yè)碛械南M(fèi)客戶群體。因此，項(xiàng)目目標(biāo)客戶應(yīng)為本項(xiàng)目商業(yè)影響范圍內(nèi)具有較高消費(fèi)能力的中高檔次消費(fèi)者。受到本項(xiàng)目交通狀況、市場(chǎng)供需關(guān)系等因素的影響，此部分外圍客群可達(dá)到本項(xiàng)目目標(biāo)客群的20%左右。本部分目標(biāo)科群約占本項(xiàng)目消費(fèi)人群的30%。上述目標(biāo)客群將約占本項(xiàng)目消費(fèi)人群的50%。本項(xiàng)目位于亞運(yùn)村、奧運(yùn)村、中關(guān)村交匯處，坐擁鐵路、公交、地鐵等多種交通形式，地理位置極其優(yōu)越，項(xiàng)目商圈影響范圍同時(shí)隨之?dāng)U大。在市場(chǎng)需求的作用下，又會(huì)不斷裂變滋生出大量新市場(chǎng)。市場(chǎng)是運(yùn)動(dòng)著的市場(chǎng)，目標(biāo)市場(chǎng)無(wú)時(shí)無(wú)刻都在發(fā)展變化，每個(gè)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求都是不同的，我們不能把市場(chǎng)看成統(tǒng)一的、無(wú)差異的市場(chǎng)。216。216。通過(guò)上述分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目定位為中高檔餐飲、娛樂(lè)、休閑主題特區(qū)將擁有良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，此定位具有如下優(yōu)勢(shì)：216。北京中原公司根據(jù)市場(chǎng)與客戶的綜合考慮，結(jié)合招商工作與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的綜合考慮，將本項(xiàng)目初步定位為餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物的綜合商業(yè)中心。利用中原雄厚的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)狀況的特殊性，在項(xiàng)目定位初期，北京中原公司與多家、多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行了前期接洽。市場(chǎng)定位的最終確立，一方面依托于區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的供求關(guān)系，通過(guò)系統(tǒng)的分析與研究，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白，確定項(xiàng)目發(fā)展方向；另一方面，商業(yè)物業(yè)直接面對(duì)的經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展具有相當(dāng)大的影響作用，前期招商是否順利、合理將決定商業(yè)物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)能否成功，因此及時(shí)、準(zhǔn)確的獲取經(jīng)營(yíng)客戶對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)反饋有利于提高項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性和實(shí)效性。本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲以中低檔為主要供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、缺乏中高檔娛樂(lè)休閑設(shè)施的餐飲；同時(shí)，購(gòu)物場(chǎng)所特別是超市在本區(qū)域內(nèi)極為缺乏。 區(qū)域商圈輻射范圍內(nèi)的所有有效消費(fèi)群體。 區(qū)域周邊分布的部分中高檔、高檔住宅物業(yè)的居民消費(fèi)者。 區(qū)域內(nèi)部常住人口，包括本地居民、外地在京常住人口及部分暫住人口。本項(xiàng)目定位餐飲、娛樂(lè)為主題的娛樂(lè)休閑特區(qū)，一方面將迎合區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)需求，另一方面將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)及更大輻射范圍（以亞運(yùn)村、中關(guān)村為主）的相應(yīng)消費(fèi)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及影響力。可以看出，區(qū)域休閑、娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)空白。由以下圖表可以看出在經(jīng)營(yíng)形式方面，由于本區(qū)域受到的影響以及長(zhǎng)期形成的商業(yè)現(xiàn)狀，餐飲物業(yè)供應(yīng)主要以休閑類餐飲為主，消費(fèi)形式追求便捷、經(jīng)濟(jì)，各經(jīng)營(yíng)商戶之間競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模、品牌、特色的餐飲物業(yè)供應(yīng)相對(duì)較少，只約占總供應(yīng)量的20%左右，且供應(yīng)范圍、目標(biāo)消費(fèi)客戶相對(duì)集中，市場(chǎng)發(fā)展有待進(jìn)一步提高。由此可以看出，本區(qū)域餐飲及娛樂(lè)行業(yè)市場(chǎng)擁有較好的生存空間和消費(fèi)基礎(chǔ)。、娛樂(lè)、休閑中高檔主題特區(qū)(1)餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)供應(yīng)狀況在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中，北京中原公司通過(guò)對(duì)本案周邊市場(chǎng)的研究，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行了全面的分析。奧運(yùn)商圈內(nèi)集特色餐飲、娛樂(lè)、超市購(gòu)物為一身的中高檔休閑商業(yè)中心綜上所述，本項(xiàng)目定位依附于奧運(yùn)商圈，通過(guò)招商、經(jīng)營(yíng)的合理控制，將與項(xiàng)目中高檔主題特區(qū)的概念相互輝映，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思維在區(qū)域、檔次、業(yè)態(tài)等方面得到合理釋放，為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)成功啟動(dòng)進(jìn)行了最大限度的市場(chǎng)鋪墊。在制定本項(xiàng)目市場(chǎng)定位時(shí)，北京中原公司將充分考慮最終消費(fèi)者、商戶經(jīng)營(yíng)者之間的相互影響與互動(dòng)關(guān)系，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的特殊性質(zhì)，力求通過(guò)詳細(xì)全面的市場(chǎng)調(diào)研、科學(xué)的區(qū)域分析為本項(xiàng)目制定最為合理的市場(chǎng)定位，從而使本項(xiàng)目?jī)r(jià)值得以最大限度的體現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)做時(shí)，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，吸引相應(yīng)商家進(jìn)入本區(qū)域經(jīng)營(yíng)。 本項(xiàng)目集寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅于一體，各功能之間的互動(dòng)共生將有效推動(dòng)項(xiàng)目整體的成功發(fā)展。 項(xiàng)目周邊交通系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，鐵路、地鐵、公交車(chē)等交通方式為本項(xiàng)目帶來(lái)了大量人流，隨著奧運(yùn)會(huì)的不斷臨近，本案附近區(qū)域商業(yè)將擁有巨大的潛力。216。216。216。216。 商業(yè)部分通過(guò)全面、深入的市場(chǎng)調(diào)研和分析工作，在本部分報(bào)告中，北京中原公司將圍繞本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)及宏觀環(huán)境等支持因素，針對(duì)項(xiàng)目良好的市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行充分的挖掘和提煉，為本項(xiàng)目量身定做行之有效的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體定位。租賃價(jià)格：—（RMB/月但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有信心，一旦定價(jià)過(guò)低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購(gòu)買(mǎi)。因此，在價(jià)格上本項(xiàng)目可在同類市場(chǎng)價(jià)格層面上有所上升。B 市場(chǎng)比較定價(jià)法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而訂。成本基本上可分為固定成本與變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本即為總成本。因?yàn)閮r(jià)格是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中令廣大客戶最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項(xiàng)目在推廣銷(xiāo)售時(shí)（特別是在推廣銷(xiāo)售初期）的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，此舉有利于項(xiàng)目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，盡快搶占市場(chǎng)份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷(xiāo)售打下較好的基礎(chǔ)。企業(yè)通過(guò)定價(jià)來(lái)追求的目標(biāo)主要有如下幾種：生存目標(biāo)；最大當(dāng)期利潤(rùn)目標(biāo)；最高銷(xiāo)售率。B 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境穩(wěn)定的政治局勢(shì)，繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供給關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過(guò)于求時(shí)，物業(yè)降價(jià)或者重新定位、包裝是比較常用的手段。一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷(xiāo)售策略，便容易取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略極為重要，故要在定價(jià)方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格，獲取最大的利潤(rùn)。項(xiàng)目能有多少利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。（客戶）定位結(jié)論根據(jù)上述對(duì)宏觀及區(qū)域市場(chǎng)的需求和本案自身狀況及物業(yè)定位的分析，我們認(rèn)為本案應(yīng)主要依托較好的交通優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)市場(chǎng)定位于第三產(chǎn)業(yè)E 對(duì)于裝修水平的要求在本區(qū)域選擇物業(yè)的客戶希望公共部分具備精裝修，以體現(xiàn)良好的公司形象，而寫(xiě)字間內(nèi)部需提供簡(jiǎn)單裝修（即：吊頂、白墻、水泥地面抹平）。 C 需求面積通過(guò)對(duì)本區(qū)域需求市場(chǎng)的分析可以看出，未來(lái)市場(chǎng)上各公司需要的辦公面積多控制在100—200平米之間；部分小型私營(yíng)企業(yè)其需求面積在100平米以內(nèi)。在上述兩個(gè)因素認(rèn)可后客戶在最終確定所更換的辦公地點(diǎn)時(shí)，考慮的重要因素依次為：物業(yè)管理、寫(xiě)字間內(nèi)部格局、硬件設(shè)備、車(chē)位及商務(wù)配套設(shè)施等，這些將直接影響客戶的最終決定?！睆哪壳暗膮^(qū)域市場(chǎng)的情況來(lái)看，展覽展示公司的數(shù)量有限，但是大環(huán)境的利好消息必將轉(zhuǎn)變區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)架構(gòu)，而北京展覽展示的核心區(qū)域會(huì)遷移至此，各類中小企業(yè)也會(huì)隨之進(jìn)駐本區(qū)域，為本案打開(kāi)廣闊的市場(chǎng)前景。 成長(zhǎng)型企業(yè)—展覽展示類“到2006年，一座占地67萬(wàn)平方米、投資50億元人民幣的新國(guó)際展覽中心將落戶奧運(yùn)公園。“近水樓臺(tái)先得月”，這些企業(yè)肯定希望能在辦公地點(diǎn)方面與奧運(yùn)保持同步，因此本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓一定能得到他們的認(rèn)可。216。 成長(zhǎng)型企業(yè)——科技研發(fā)類該類企業(yè)主要進(jìn)行高科技的研究，并將科技產(chǎn)品專利轉(zhuǎn)賣(mài)給大型企業(yè)。中小型企業(yè)的數(shù)量會(huì)隨之上升 ，與之相關(guān)的是其對(duì)于商務(wù)辦公場(chǎng)所的需求量也會(huì)增加。針對(duì)于區(qū)域發(fā)展的方向，北京中原公司認(rèn)為本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分應(yīng)主要面向成長(zhǎng)型企業(yè)，功能設(shè)置方面以滿足該類企業(yè)的使用為主，利用“田忌賽馬”的原理，在該類企業(yè)的心中樹(shù)立項(xiàng)目自身的高品質(zhì)形象。 服務(wù)于成長(zhǎng)型企業(yè)的高檔商務(wù)中心所謂高檔，是相對(duì)于本項(xiàng)目的客群而言的。北京中原公司認(rèn)為，只有建造地標(biāo)式的寫(xiě)字樓才能與該位置匹配，這樣做首先可以提高入駐公司的企業(yè)形象；其次使本案與奧運(yùn)公園內(nèi)的建筑在風(fēng)格上相得益彰，利于塑造項(xiàng)目形象。216。 奧運(yùn)商務(wù)區(qū)不久的將來(lái)，憑借著奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)及各級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，本區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)嶄新的商務(wù)辦公地帶——奧運(yùn)商務(wù)區(qū)?；谝陨戏治?，本案最終市場(chǎng)定位：奧運(yùn)商務(wù)區(qū)◆ 項(xiàng)目自身?xiàng)l件產(chǎn)品特點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)具備基本條件之后，再來(lái)分析是否擁有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以區(qū)別其它同類產(chǎn)品，占據(jù)有力地位？地段和交通的便利程度永遠(yuǎn)是一項(xiàng)物業(yè)最具影響的要素，物業(yè)所處的地理位置決定了其周邊的商務(wù)、商業(yè)、生活氣氛，也決定了其辦公生活的便利條件，這也是客戶選擇物業(yè)時(shí)首要列入考慮因素之一的原因。而選擇在亞運(yùn)村辦公的企業(yè)在無(wú)論是規(guī)模還是行業(yè)都參差不齊，難以找到統(tǒng)一的特征。而該區(qū)域的寫(xiě)字樓更多的是充當(dāng)孵化器的作用。未來(lái)，奧運(yùn)會(huì)的舉辦和新國(guó)際展覽中心的建造將在一定程度上改變本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)組成，即展覽展示公司、服務(wù)類型公司及小型科技研發(fā)公司的比例將大大增加。其次，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中有寫(xiě)字樓部分，而本案所在區(qū)域內(nèi)中低檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目較多，這主要是由于區(qū)域內(nèi)的商務(wù)氛圍不太濃厚，建造高檔的辦公物業(yè)缺乏大型知名企業(yè)的進(jìn)駐支撐。當(dāng)然，此價(jià)格并不代表項(xiàng)目最終完成的售價(jià)就一定固定在此價(jià)位，它還取決于市場(chǎng)的變化及推廣的效果。 ☆ 開(kāi)發(fā)商成本考慮到目前得到的開(kāi)發(fā)商土地費(fèi)用和估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算，本項(xiàng)目成本價(jià)格約在4000元/平方米左右，制定價(jià)格應(yīng)該從開(kāi)發(fā)商成本及合理利潤(rùn)出發(fā)考慮。 ☆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈根據(jù)前期提交之市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告反映,，目前區(qū)域