【正文】 居基礎(chǔ)使用功能自用/投資自用自用自用自用/投資自用自用/投資營銷模式只租不售/銷售只租不售銷售只租不售銷售銷售租賃價格水平m2戶型面積60150m21530m21530m21530m230150m23070m250m2以下目標(biāo)客群外籍公司派出 的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士/投資者商務(wù)出差人員(短期)投資者商務(wù)出差人員(中長期)中小企業(yè)主/投資者私企主單身年輕人/ 投資者居住時間半年以上110 天110 天110 天長期長期長期? 酒店式公寓與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。通 常，酒店的租金要比公寓高 30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。簡單地說，產(chǎn)權(quán)式酒店是由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商 業(yè)業(yè)態(tài)。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費(fèi)比 酒店便宜。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、 打印、翻譯等。從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。? 單身公寓單身公寓的消費(fèi)者是收入不錯又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡單得多。而酒店式公寓的消費(fèi)者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。像市場上曾出現(xiàn)過的 STUDIO 類商務(wù)公寓， 雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店， 除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務(wù)（三）區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的高新CBD區(qū)域內(nèi)僅有高新水晶島一家有部分酒店式公寓業(yè)態(tài)，出租狀況優(yōu)異。根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。這種產(chǎn)品是長期經(jīng)營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。此種模式其實與實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場風(fēng)險比較大。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質(zhì)難有保證。而且包租的風(fēng)險較大。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進(jìn)行分租，參考目前西安市場對酒店式公寓投資的熱情，結(jié)合西安市場公寓式酒店的不足，在本案位置建設(shè)酒店式公寓加公寓式酒店復(fù)合體項目有著良好的市場前景，有適當(dāng)建設(shè)加大體量的必要。然而,真正的商圈不一定是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。西安市區(qū)主要商圈分析 商圈鐘樓商圈高新商圈小寨商圈曲江商圈大明宮商圈地理位置鐘樓東西向創(chuàng)業(yè)路中段沿音樂學(xué)院至電視塔段雁塔南向——形成時間最早新興新興未來34年代表性商業(yè)設(shè)施中大國際世紀(jì)金花金鷹世紀(jì)金花百盛、好又多、麥德龍大唐不夜城——經(jīng)營定位商業(yè)消費(fèi)街區(qū)白領(lǐng)體驗時尚消費(fèi)文化、商業(yè)復(fù)合MALL綜合居家消費(fèi)售價（元/㎡）——————————租金（元/天鐘樓商圈是西安最繁榮的商圈，受區(qū)域商業(yè)街改造的影響，鐘樓商圈的商業(yè)氛圍也受到一定的影響，目前主要商業(yè)都集中在東大街和南大街上，西大街的改造工作還在進(jìn)行之中，未來有較多大體量的商業(yè)綜合體出現(xiàn)。高新商圈是近兩年來世紀(jì)金花百貨和金鷹國際的入駐后才逐漸興起的，發(fā)展時間較晚，其面向的消費(fèi)者也主要以高新區(qū)的消費(fèi)者為主，是區(qū)域型的商圈。南部城區(qū)由于高新區(qū)和曲江新區(qū)的帶動發(fā)展較快，加之周邊高校群聚集促進(jìn)了南城商業(yè)的發(fā)展。未來這種區(qū)域商業(yè)中心的趨勢會更加明顯，特別是發(fā)展較快的南部城區(qū)和曲江新區(qū)未來有機(jī)會成為新的區(qū)域商業(yè)中心。這里不僅是西安居民購物、觀光、休閑、娛樂的首選，也是外地客商、游人向往之地。盡管近年來城市副商業(yè)中心地帶與其他商業(yè)圈不斷形成，但鐘樓商業(yè)圈的魅力并沒有因此而減小，其商業(yè)領(lǐng)袖地位難以依舊撼動。主要集中于以鐘樓為中心，東、西、南、北四條大街及解放路所構(gòu)成的城內(nèi)商圈。市級商圈輻射范圍廣 作為西安核心商圈，鐘樓商圈傳統(tǒng)百貨和流行百貨聚集，商圈輻射區(qū)域力極強(qiáng)，不但包括西安市區(qū)，甚至輻射周邊市縣。其中西安中高檔消費(fèi)人群集中在此商圈消費(fèi)，國內(nèi)外游客消費(fèi)所占的比例亦較大。整個商圈是西安購物最為集中的商圈，不僅成為西安人日常生活消費(fèi)的核心商圈，也是旅游者到西安必去的商圈。百貨店的集中以及品牌資源的相似性造成了百貨業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，加上西大街的上海城百貨和銅鑼灣百貨，未來鐘樓商圈的百貨業(yè)競爭將更加激烈。內(nèi)部交通制約因素影響商圈發(fā)展 西安城內(nèi)鐘樓商圈交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，公共交通網(wǎng)絡(luò)輻射全市各區(qū)。除客觀條件有限外，主要商場的停車位資源也較為有限，很多有車的消費(fèi)者停車較為困難，影響了商圈的進(jìn)一步發(fā)展。而且很多的百貨在原設(shè)計上沒有預(yù)先留出餐飲的條件，致使在未來的改造上會出現(xiàn)很多的困難。商圈租金水平較高 西安鐘樓商圈各鋪位及商家由于位置、承租面積和物業(yè)狀況等因素租金差異較大。四條大街中東大街和南大街的街鋪租金較高。而流水倒扣的方式是大中型百貨商場普遍采用的經(jīng)營方式，在收租方式上，普遍采用押金形式，具體有交二押一，交三押一等。小寨附近有30 多所高等院校、科研機(jī)構(gòu)以及多家大中型商場，具有良好的商業(yè)環(huán)境和旺盛的人氣，被稱為僅次于鐘樓的“副中心”和“次商圈”。鑒于高校集中的特點，其業(yè)態(tài)組成有著比較明顯的傾向特征，滿足周邊居民和師生就近購物需要和中低檔價位的時尚休閑類商品組合成為商圈的最大特點。十字人行環(huán)形天橋吸引人流小寨十字建設(shè)人行環(huán)形天橋，并向北延伸架設(shè)長達(dá)300 米的空中走廊，空中走廊北側(cè)的人行天橋則直達(dá)小寨如此一來，消費(fèi)者可以通過天橋自由游逛在小寨的多個商業(yè)中，對周邊商業(yè)起到了極大的帶動作用。但由于小寨處于城南，受交通等限制，小寨的人流是以年輕人為主，主要來自城南周邊的各大專院校、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位，每天人流量達(dá)30萬至50萬人次，人流量中45％是青年學(xué)生及科技人員等高素質(zhì)人群。經(jīng)營檔次以中低檔為主，硬件配套落后。一直存在的問題包括商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，部分經(jīng)營混亂；硬件軟件配套不足；缺少公共休閑空間。交通便利，以區(qū)域消費(fèi)者為主 高新商圈主要集中在科技路和高新路的交界，屬于高新區(qū)內(nèi)部的核心地段，加之高新區(qū)的道路條件較好，在區(qū)域內(nèi)部能夠方便到達(dá)商圈。由于高新區(qū)的消費(fèi)者主要來自區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民，這部分消費(fèi)者的收入水平相對較高，所以在商圈的定位上同小寨商圈相比會相對較高。高新區(qū)的房地產(chǎn)市場近幾年也發(fā)展迅速，大盤云集、品牌眾多，和記黃埔、上海綠地、金泰恒業(yè)、上海大華、福建融僑這些大型品牌地產(chǎn)在這里屯兵圈地，通過品牌打造和產(chǎn)品推廣來爭奪市場。主要零售商世紀(jì)金花、金鷹百貨、易初蓮花的入住帶動了高新區(qū)商業(yè)的發(fā)展，也促成了高新區(qū)新商圈的形成。區(qū)域價值的提升促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大批居民的進(jìn)入又為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。購物環(huán)境相對較好，但硬件條件仍然有缺餡商圈中的金鷹和世紀(jì)金花百貨開業(yè)時間不久，在商場的裝修上和電梯、中庭等細(xì)節(jié)的處理上相對較好，購物環(huán)境要優(yōu)于小寨和鐘樓商圈的多數(shù)商場。特別是金鷹百貨在很多細(xì)節(jié)的處理上都看出對現(xiàn)有硬件條件的無奈。高新商圈建立的時間相對不長，其輻射的范圍目前主要以高新區(qū)內(nèi)部為主，但隨著高新商圈的不斷發(fā)展和完善，未來的輻射范圍會進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）西安市零售業(yè)市場分析n 西安市商業(yè)市場分析西安商業(yè)市場基本情況西安是中國西北地區(qū)的商貿(mào)中心，流通規(guī)模大，市場覆蓋西北五省區(qū)及毗鄰省區(qū)。西安市5,000平方米以上的大型商場近50個，其中大型綜合超市24個；零售企業(yè)中年銷售過億元的商場有15 家；全市擁有各類交易市場514 個，2003 年成交額超過260 億元；其中年成交額超億元的大型商場有16 個；西安有著悠久的飲食文化，從宮廷大菜到東西南北各地特色小吃，大多都云集西安，各具風(fēng)采,特別是具有陜西地方特色的各類小吃，品種豐富，物美價廉。西安百貨業(yè)市場基本情況 (1) 百貨業(yè)市場面臨內(nèi)外挑戰(zhàn)隨著西安零售業(yè)市場的發(fā)展，百貨商場壟斷市場的格局已經(jīng)不在，國內(nèi)外知名連鎖專業(yè)店、超市大賣場的進(jìn)入使百貨業(yè)市場的份額逐漸下滑。此外在百貨業(yè)內(nèi)部之間的競爭也越來越激烈，不同百貨之間通過不同的打折優(yōu)惠活動已經(jīng)成為吸引消費(fèi)者的重要 手段。美美百貨在長安大廈開出新店后，其高端的檔次定位直接與原有的中大國際競爭，目前已經(jīng)成為西安檔次最高的商場之一。而已經(jīng)進(jìn)入西安市場多 年的百盛購物中心也將在2007年開出第四家分店。 (3) 百貨業(yè)逐步走出傳統(tǒng)商圈從西安百貨的分布看，傳統(tǒng)以鐘樓商圈為核心的格局已經(jīng)打破。如：高新區(qū)開出了世紀(jì)金花和金鷹百貨，小寨商圈開出了金鷹百貨和百盛購物中心，東部的立豐國際購物廣場也已經(jīng)簽約了百盛購物中心。(4) 中高檔百貨提升西安百貨品質(zhì) 近兩年新開業(yè)的美美長安國際店、世紀(jì)金花高新店以及金鷹百貨高新店在硬件環(huán)境 和檔次上都對西安百貨市場有較大的提升。國際高端品牌的入駐反映了商家對西安消費(fèi)市場前景的看好，也反映出西安高檔消費(fèi)市場的活躍。西安百貨公司的購物中心化趨勢也愈加明顯，如新開出的百貨如世紀(jì)金花高新店引入了更多的餐飲、休閑業(yè)態(tài)，使百貨不僅成為消費(fèi)者購物的場所還能成為消費(fèi)者日常交流、約會的新天地。從經(jīng)營情況看中檔次的大眾消費(fèi)百貨的經(jīng)營情況較好，如開元商廈年營業(yè)額18億元左右，新開業(yè)的中高檔的世紀(jì) 金花高新店以及金鷹、美美由于開業(yè)時間還不到1年，還處在培養(yǎng)期，很難和本地 傳統(tǒng)百貨相抗衡。n 目前西安主要百貨的情況西安高端百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營規(guī)模入駐品牌美美百貨營業(yè)面積4萬平方米。SHARK、PORTS、GIEVESamp。中大國際營業(yè)面積6萬平方米。 世紀(jì)金花營業(yè)面積2萬平方米，；ZEGNA, BALLY, HUGO BOSS, BURBERRY, CANALI, LANVIN, GIVENCHY, AQ, DUNHILL,萬寶龍， 都彭， 及LANCOME， SKII, CD, CHANEL, SHISHEDO,ESTEE LAUDER，等化妝品共20個品牌。SHARK、PORTS、GIEVESamp。大型連鎖超市、百貨、家居、餐飲、娛樂是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。另外大型超市也在積極尋找其合適的位置。，%，由此可見西安的商鋪市場在過去一年的火爆后開始慢慢降溫走向理性。本季度人人樂超市入駐西雅圖說明目前西安城內(nèi)頂級商業(yè)物業(yè)因受規(guī)模限制，已出現(xiàn)后續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營的壓力。n 2006年第三季度部分新開業(yè)的零售項目 n 2006年第四季度部分新開業(yè)的零售項目 n 目前西安商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置216。216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合面向高新區(qū)域，有金鷹、世紀(jì)金花等主力百貨店的時裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有超市、時尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購物和休憩業(yè)態(tài)組成。 主要客戶：囊括高新商務(wù)大廈、創(chuàng)業(yè)大廈及其他幾個中小型寫字樓，聚集在這個商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時也成為了此商圈的主要客戶群體。但鐘樓、小寨商圈因歷史、地段等條件自發(fā)形成的商圈終歸屬于沒落型商圈，難以滿足現(xiàn)代人對購物體驗、娛樂休閑的更高要求，從趨勢上看由高新產(chǎn)業(yè)及商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣將會形成西安具備一定意義上真正復(fù)合式、體驗式、娛樂式、休閑式的商圈。因此目前西安商圈內(nèi)檔次過低，與人流特征不匹配的弊端必然將使得各高端商業(yè)向新的地方尋求出口。第四部分：綜合體項目規(guī)模參考一、 規(guī)模參考規(guī)模關(guān)系比例北京綜合性項目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬m2）寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場寫字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過對其規(guī)模比例的分析，對于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫字樓酒店公寓公共建筑商業(yè)規(guī)模比例30%25%15%12%18%這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會相互影響，使項目總體效益最佳。在各項目進(jìn)行比較時，以國貿(mào)各項因素為1，將其他案例項目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開發(fā)商、開盤時間等七個因素，基本根據(jù)經(jīng)驗再結(jié)合一些實際情況進(jìn)行修正。一般而言，綜合性項目大多是以寫字樓為核心進(jìn)行功能的設(shè)置。有酒店的綜合性項目寫字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫字樓租金水平基本呈同向趨勢。綜