【正文】 ? 戶型以三房四房為主； ? 層高要求傾向于 ； ? 選擇復式比例高于平層； ? 對配套的需求以休閑、健身類為主 2 競爭個案：蘭亭坊 /就掌燈 已成交客戶特征分析 項目 蘭亭坊 就掌燈 客戶來源 80％西安戶口，其余以省內為主 80％西安戶口，其余省外比例略高于省內 行業(yè)特征 實業(yè)為主，各行業(yè)私企業(yè)主均有， 自由職業(yè)或行業(yè)模糊的客戶比例最高，其次為服裝行業(yè) 年齡特征 60年代為主，以 40歲上下比例最高 3050歲為主，其中 40－ 50歲比例最大 購買動機 自住為主 自住為主，投資及作第二居所亦有一定比例，看好地段發(fā)展前景 家庭結構 一家三口 /四口，部分三代同堂 一家三口 /四口 下單最看重因素 區(qū)域文化、社區(qū)景觀 市繁華地段、公園社區(qū)、戶型 選擇戶型面積 三居室中大戶型去化高與平均水平 大戶型去化速度快 競爭個案已成交客戶特征 君安觀點： 競爭個案產品風格及目標客群購房動機均以滿足自住需求為主，產品線雷同且較為單一 。 ? 注重品質及細節(jié)，追求精神的愉悅感。 ? 具有“人以類聚”的觀念，有固定的社交圈子，看重身份和地位。 ? 富有品位及個性，有較高的鑒賞力。香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 超大陽臺； 超大挑空入戶花園設計； 高層豪宅客戶研究 3 1 君安高端客戶俱樂部 高層豪宅需求調研結論回顧 ? 擁有龐大的財富體系，大多有自己的實業(yè)。香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 獨特露臺設計，增加空中花園景致； 入戶花園設計； 深圳 香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 主景觀面 深圳 和喬麗晶 II期 (東方之子 ) 均價： 3200美元 /平方米 戶型設計中放大主臥及客廳空間，使得功能更為純粹； ? 近 80平米超大主臥，功 能齊全； ? 近 60平米超大客廳，帶 陽光暖房，聚會派對或 私密交流均適宜； 四室兩廳五衛(wèi)： 345平方米 北京 曉廬 Highcliff 單價：人民幣16萬元 /平方米 主景觀面 香港 北京公館 可借鑒的新技術 2 豪宅戶型案例分享 對于本案戶型設計而言， 首要解決的問題是如何解決南向采光和北向取景的矛盾，其次是室內空間、功能組合方面的創(chuàng)新設計。在結構基礎上還有 110厚地板采暖和建筑裝飾做法，綜合保證了樓板具有良好的隔音性能。 幕墻百葉系統(tǒng) 北京公館 可借鑒的新技術 鋼結構系統(tǒng) 超強抗震 —— 鋼框架核心筒結構 鋼框架核心筒結構與鋼筋混凝土結構相比的優(yōu)點： ? 提高使用面積 5% 相比鋼筋混凝土結構構件截面小，房間的有效建筑面積率比鋼筋混凝土結構高 5%左右，這就大大擴展了居室的使用面積。 ? 節(jié)能的護衛(wèi)者 陽百葉裝在雙層幕墻之中可反射、吸收高達 97%的陽光輻射產生的熱能，這種無與倫比的隔熱性能，可以減少建筑物內空調的使用，使遮陽成為這棟大廈最好的節(jié)能解決之道之一。即使開著窗，噪音也會明顯減少。 ■ 在城市中央享受寧靜 在城市中，必然會遭遇城市的嘈雜。 外循環(huán)雙層幕墻與傳統(tǒng)幕墻相比的特點： ■ 減少氣候影響 忽略四季存在 有玻璃幕墻的高層建筑的窗扇和遮陽板受風的影響較大，外循環(huán)雙層幕墻的玻璃外表面可以抵御氣候的影響。夏季，雙層幕墻之間的遮陽系統(tǒng)將大部分熱量阻隔在室外，并通過空氣的自然對流產生的“煙囪效應”將熱量帶走。玻璃幕墻以兩層為一單元，上下均有可開啟的百葉，雙層幕墻中間還裝有活動式遮陽設施。 北京公館 獨有的雙層玻璃幕墻 外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻”，是采暖制冷以及換氣系統(tǒng)的重要組成部分。此外 所有戶型均有寬敞的室外觀景平臺 。本案在戶型設計方面亦可予以借鑒； 2. 室內結構大跨度無梁無柱設計，不僅能提供大尺度的奢華感受，同時也使得內部空間變化更為自由和個性化，能滿足不同客戶的個性需求； 3. 主臥內部格局功能的復合，如豪華浴室、超大衣帽間、個人收藏室或書房等，目前西安市場現有項目在主臥設計方面尚未做到如此全面，可考慮予以借鑒； 4. 入戶雙開門及雙玄關設計在大戶型中亦可以考慮引入； 5. 引入室內設置緊急報警按鈕與報警系統(tǒng)聯動的設計，可充分提供用戶安全感受； 以上均可成為項目在西安市場的唯一性亮點，增加產品附加值 北京公館 建筑立面及新技術的借鑒 規(guī)劃建設用地面積 ； 總建筑面積 69626平方米； 容積率 ； 建筑層數 25層； 建筑高度 ； 德國 GMP公司負責建筑設計； 北京公館設計了平層、兩層躍層、三層躍層等不同空間的戶型，共有 80套房子，單套面積從 600平方米起，最大戶型面積達近 2022平方米。 ? 社區(qū)專門采用國際標準安防設計，包括紅外防范系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、掌型儀識別系統(tǒng)，并且 在客廳、主臥室、主衛(wèi)間設置緊急報警按鈕與報警系統(tǒng)聯動 。她既融合了歐洲老式貴族的文化，同時又多采用現代工藝表現，是西方貴族文化與時尚文化結合最好的品牌。 緣溪堂 超大主衛(wèi) 緣溪堂 個人嗜好空間 書房 收藏室 緣溪堂 德國原產 Poggen Pohl與 Kuppersbusch國際整體櫥房 博德寶品牌始創(chuàng)于 1892年，是歐洲最具歷史和受到高度評價的專業(yè)廚具制造商，一直 為世界各大設計名獎與安全測試認證所肯定，更榮獲德國國家博物館永久收藏之榮耀。配有豪華雙盆設計，陽光淋浴房，雙系統(tǒng)循環(huán)按摩浴缸，國際一線品牌全球同步上市的衛(wèi)浴設備。 緣溪堂 北向空中觀景長廊 70度超大景觀主臥區(qū)，還配有 22平米超大男女主人獨立衣帽間；以及家族珍品收藏間。 緣溪堂 百平米無梁無柱超大客廳 緣溪堂 緣溪堂 北向空中觀景長廊 客廳北側是 22米長、 ，又稱為空中觀景長廊，超大觀景面打造出家庭第二起居空間、早餐區(qū)及主臥瑜伽觀景臺。 第二玄關尺度更為舒適寬敞，既是家庭聚會時專門為主人待客設計的禮儀空間，又是居室內動靜分區(qū)、主客分離的過渡空間。 ? 戶內采用 雙玄關設計 ，在高檔項目中也是極為罕見的。項目在高層板樓內采用“大宅之門，坐北朝南”的設計，來體現大戶之家的尊貴感。 緣溪堂 項目南臨城市主干道，所有景觀資源均在北側，其規(guī)劃及產品設計對于本案有較大的借鑒意義。 緣溪堂 戶型及景觀處理的借鑒 開發(fā)商：首創(chuàng)置業(yè)、不動產投資基金 GIC 項目定位：頂級私人住宅 地址：位于北京玉淵潭公園南畔 規(guī)劃設計：西班牙頂尖建筑大師里卡爾 多 成都金域藍灣 河景：西臨沙河 35萬 5 3 36層高層， 5層多層。超高層住宅建設完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標 超高層以 180平米的三房和 103平米的二房為主 ，高層主力戶型為150－ 175平米的三房，其次為 90－ 105平米的二房及 205－ 210平米的四房，另有少量頂層復式 均價： 15000元/平方米 超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。目前，周邊小區(qū)在 4700元到5000元。 綠化率 % 項目整體建筑面積 165萬㎡，投資超過 100億 住宅產品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯排別墅。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主 上海、南京、武漢、 福州、成都、蕪湖等 世茂濱江系列超高層 深圳、珠海、福州、 成都等金域藍灣系列 超高層 外灘、湖畔新世界、 時代豪庭、遠大郎朗 風景等成都系列超高層 23 世茂濱江超高層系列案例 樓盤 景觀資源 技術指標 物業(yè)類型 產品戶型 價格 地價、投資額等 上海世茂濱江花園 一線江景 占地 ， 建面 70萬平米 容積率 綠化 率 70% 6棟 49～ 55層超高層公寓與 1棟 60層酒店式公寓 戶型從四房兩廳到一房一廳，從 80多平米到 300多平米 總投資達 50億人民幣； 目前三級市場價格： ～ /平方米 僅拆遷費意向，就投入了 20億元。 豪宅市場的戰(zhàn)國時代即將到來 競爭個案產品不足之處 1. 室內空間的功能布局以滿足自住為主，無法滿足高端客群日益豐富精致的生活方式，缺乏個性空間，如書房、小型會客室、個人收藏室、視聽室等，居住價值缺乏升級空間； 2. 住宅內景觀及灰空間處理較單一，均以常規(guī)陽臺為主；缺乏入戶花園或空中花園等功能； 君安觀點 1. 細分目標客群，根據不同的居住需求，提供多樣的戶型解決方案，增加個性空間，滿足個人嗜好及居家社交功能； 2. 在不影響采光的前提下增加入戶花園或空中花園等景觀灰空間； 二 高層豪宅產品研究 1 豪宅公寓案例研究 22 我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究 世茂濱江 系列超高層 一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在 100萬平米以上，通過規(guī)模效應降低建設推廣成本；綠化率 50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤 70% 萬科 金域藍灣 系列超高層 二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤容積率；精致園林，提高單位成本 成都 系列超高層 2022年為成都超高層轉折點， 08年出現井噴。 從龍湖 2 西安高層豪宅 發(fā)展趨勢 群賢莊 就掌燈 蘭亭坊 優(yōu)勢：地段、環(huán)境、文化底蘊 產品敗筆：純大戶型 優(yōu)勢：地段、大戶型、稀缺景觀，多種物業(yè) 敗筆：開盤高開模式的錯誤 優(yōu)勢：地段、景觀、規(guī)模、品牌、品質、頂級物業(yè) 敗筆：區(qū)域配套不完善 萌芽 成長 超越 西安高端住宅發(fā)展歷程 立足點： 文化、公園式社區(qū)概念 立足點： 西安唯一公園里的別墅 立足點： 文化底蘊 東方園林 頂級物業(yè) 目前西安市場主要高端住宅項目 ? 龍湖 如果沒有這些技術支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。除了對面積規(guī)模上的要求外，他們要求豪宅物業(yè)應有更高的質量，應有更先進的科技以支撐保障