【正文】 期下期容積率1．2綠化率45%規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃l 5萬多平方米的中央綠地廣場；l 14萬平方米俱樂部產(chǎn)品規(guī)劃l 有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構(gòu)成配套周邊配套l 項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃面積達(dá)17平方公里的西部大學(xué)城；l 西安高新一中，雙語名校西安新國際學(xué)校；l 鄉(xiāng)村俱樂部：高爾夫練習(xí)場、足球場以及健身中心等；l 在建的高新區(qū)新型工業(yè)園；社區(qū)配套l 商業(yè)步行街文化大街及便利店；l 專業(yè)型配套醫(yī)院；幼兒園產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)2/2/1891003/2/21354/2/21565/2/3（復(fù)式）180、240高層戶型統(tǒng)計(jì)共計(jì)：約3500多套戶型特征分析l 2室面積設(shè)計(jì)緊湊，但在采光、通風(fēng)方面受影響l 3室餐廳的面積設(shè)計(jì)略顯局促l 4室設(shè)計(jì)較大氣，符合常規(guī)l 5室（復(fù)式）設(shè)計(jì)過大，造成部分面積使用上的浪費(fèi)物業(yè)管理管理公司西安紫薇物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)（不含電梯費(fèi)） 車位配比總6219個(gè)，車位比為1：，地上3347個(gè)，地下2872個(gè)，花園洋房及TOHO比為1：1車位價(jià)格出售：810萬/輛出租：地上50元，地下150元價(jià)格單價(jià)區(qū)間24003700元總價(jià)區(qū)間銷售情況開發(fā)周期同期開發(fā)（銷售至今2年多）上市時(shí)間（多層）（小高層、高層）交房時(shí)間（高層）去化量去化速度客源l 以本地人購買為主，外地購房以陜北地區(qū)居多l(xiāng) 自主為主，投資者甚少營銷推廣概念及手段營銷思路l 精英 人文 成熟社區(qū)推廣手段l 首付可分期付款（先付首付30%的一半，入住前再付清另一半）l 9層以上可享受99折，15層以上98折l 報(bào)刊媒體為主流l 戶外硬廣媒體通路l 《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打l 相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 社區(qū)是目前市場上規(guī)模最大的樓盤，受當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注；l 樓盤是政府扶持項(xiàng)目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；l 大型社區(qū)配套齊全。配套設(shè)施2萬平米商業(yè)、超市、會所（書吧、健身房）、社區(qū)配有雕塑公園、流泉、蓮花池組團(tuán)、文化廣場、兒童樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型（二期）3/2/2 （三期）2/2/1 90單價(jià)范圍（二期）28503350（三期）均價(jià)3100總價(jià)范圍（二期）（三期）物業(yè)管理西安紫薇物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：1元（電梯費(fèi)：）車位配比1：去化情況（二期）65%（剩余60多戶）營銷概念及手段概念：文化成就夢想 居住演繹人生手段：首付可分期付款（30%首付，先付2萬元，后再付二次分別是6月和年底）一次性購房可享受5%優(yōu)惠 按揭享受4%優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評紫薇地產(chǎn) 樓盤信譽(yù)度高坡地造景，設(shè)計(jì)新穎城南樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表 樓盤名稱我愛我家地址東儀路電子西路售樓電話02988262888開發(fā)商西安蒂森實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開發(fā)建面容積率綠化率41%建筑形態(tài)由六棟板式樓和一棟點(diǎn)式樓構(gòu)成景觀特點(diǎn)整個(gè)社區(qū)由四大親水主題區(qū)——主題運(yùn)動園、兒童游戲區(qū)、野趣水景區(qū)和老年活動區(qū)構(gòu)成，擁10000平米大規(guī)模中心花園，共享18000平米綠化配套設(shè)施運(yùn)動廣場、水景池、幼兒園、羽毛球場地及親子樂園等交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房，其中點(diǎn)式住宅可選擇裝修主力戶型板式：3/2/2 11126平方米點(diǎn)式：1室 3351 平方米單價(jià)范圍點(diǎn)式：31004400板式住宅：30503600總價(jià)范圍點(diǎn)式：板式住宅：物業(yè)管理車位配比1：去化情況85%（點(diǎn)式+板式）營銷概念及手段概念：我愛我家 特別的愛給特別的你我愛我家 只為我而精彩手段：首付可分期付款（限04年過年時(shí)間） 如，小戶型首付25%，先付5%，后分二次付清，樓盤封頂時(shí)和入住前報(bào)刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評位于電子城成熟生活區(qū)，與紫薇城市花園、唐園小區(qū)等相鄰交通便捷，5路、205路716路出行方便小戶型房型設(shè)計(jì)精致，基本戶戶全明，采光、日照充足樓盤總體品質(zhì)較高，宣傳力度大，市場反映效果較好房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱豪盛時(shí)代華城（三期）地址吉祥路168號（吉祥村什字以西300米）電話02988212222投資商開發(fā)商西安豪盛置業(yè)有限公司占地面積 總建筑面積總13萬平方米當(dāng)期下期容積率綠化率40%以上規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃 23000平方米江南山水園林 2000多平方米會所產(chǎn)品規(guī)劃l 共由9棟23樓高層組成l 其中三期由3棟高層組成配套周邊配套西安電子科技大學(xué)、省醫(yī)院、太白醫(yī)院等社區(qū)配套l 會所（咖啡吧、游泳池、健身房等）l 戶外運(yùn)動場（籃球、羽毛球等）l 露天兒童游樂組合機(jī)械產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)3/2/2131501844/2/2135465/2/217417646戶型特征分析l 3室150平米設(shè)計(jì)豪華，客廳5米6開間 l 4室書房設(shè)計(jì)狹小，l 5室過道設(shè)計(jì)偏長，造成面積浪費(fèi)，其中有一衛(wèi)為暗室物業(yè)管理管理公司西安怡人物業(yè)管理公司管理費(fèi)（）車位配比500個(gè)車位價(jià)格出售：89萬價(jià)格單價(jià)區(qū)間34503860元/平方米總價(jià)區(qū)間銷售情況開發(fā)周期共分三期開發(fā)上市時(shí)間交房時(shí)間 05年底去化量41套/月去化速度89%客源l 本市當(dāng)?shù)厝速徺I為主l 自住居多營銷推廣概念及手段營銷思路l 水岸名邸 一切都是好宅標(biāo)準(zhǔn) 除了價(jià)格推廣手段l 一次性購房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠l 報(bào)刊媒體推廣為主l 戶外硬廣媒體通路l 《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打l 相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設(shè)計(jì)具特色l 先做景觀后銷售，市場反映效果好劣勢l 棟距小，低層戶型采光不夠l 部分房型設(shè)計(jì)欠缺合理房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表樓盤名稱世家星城（三期）地址丈八東路東儀路電話02985259999投資商開發(fā)商西安房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司占地面積總55萬平方米 總建筑面積總75萬平方米當(dāng)期下期容積率綠化率45%規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃l 2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃l 三期由10棟小高層、高層組成配套周邊配套l 交大醫(yī)學(xué)院、交大財(cái)經(jīng)學(xué)院、陜師大、西北政法、西安郵電學(xué)院、外語學(xué)院、203所、618所等大專院校及科研院社區(qū)配套l 健身俱樂部（室內(nèi)恒溫游泳池、籃球場及各種健身場地）及沿街商業(yè)產(chǎn) 品格局（室/廳/衛(wèi)）建筑面積（平方米）戶數(shù)2/2/11023/2/2140復(fù)式180樓盤共有7000多戶，當(dāng)期開發(fā)三期戶數(shù)不詳戶型特征分析房型圖尚未確定物業(yè)管理管理公司西房物業(yè)管理公司管理費(fèi)1（不含電梯費(fèi)）車位配比1：車位價(jià)格售89萬價(jià)格單價(jià)區(qū)間均價(jià)2880元/平方米（具體價(jià)格范圍目前未定）總價(jià)區(qū)間以均價(jià)來算:銷售情況開發(fā)周期共分3期開發(fā)，當(dāng)期為3期上市時(shí)間（內(nèi)部認(rèn)購）交房時(shí)間 05年底去化量不詳去化速度不詳客源l 本市居民購買為主，異地購房為輔l 自住居多營銷推廣概念及手段營銷思路l 打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅推廣手段l 付5萬頂7萬”活動(在內(nèi)部認(rèn)購期,只要先付5萬元定金,開盤后購買可抵消7萬元房款) 媒體通路l 《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》為主打l 相關(guān)專業(yè)網(wǎng)站（）優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 社區(qū)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全l 周遍名校多，居住環(huán)境好l 借學(xué)校優(yōu)勢，吸引大量客戶劣勢l 產(chǎn)品總體品質(zhì)一般注：樓盤目前屬內(nèi)部認(rèn)購階段，未上市銷售，部分資料無法獲悉城西樓盤房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研表 樓盤名稱八水洋房地址玉祥門外豐禾路中段售樓電話02986252000開發(fā)商陜西恒泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總占地面積總建筑面積當(dāng)期開發(fā)建面容積率綠化率30%建筑形態(tài)由小高層、高層組成景觀特點(diǎn)5880平方米的蘇州園林式主題景觀配套設(shè)施羽毛球場、室外健身場及兒童游樂場交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯現(xiàn)房主力戶型3/2/1 單價(jià)范圍26503020總價(jià)范圍物業(yè)管理未定車位配比1：去化情況70%營銷概念及手段概念：平凡生活 非凡流露 蘇州園林式精品住宅小區(qū)手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠 按揭享受99折優(yōu)惠報(bào)刊媒體推廣為主 戶外硬廣點(diǎn)評216?？驮垂残约跋M(fèi)特性l 年齡集中在40歲以下，家庭結(jié)構(gòu)小型化，多為兩口或三口之家，因此居住空間不宜過度放大l 整體素質(zhì)較高，對新鮮事物有較快的接收能力l 目前價(jià)格因素為購房首要考慮因素，心理單價(jià)在區(qū)間在3500－4000元之間，總價(jià)在55萬以下l 對多層有一定程度的偏好，但對高層的抗性表現(xiàn)不明顯l 對居住品質(zhì)有相當(dāng)向往，但為其提供一定量的支付有所抗性，消費(fèi)心理尚需要引導(dǎo)和培養(yǎng)l 對采光有特別的喜好，對通風(fēng)條件也有一定程度的偏愛。 通過以上資料顯示，本項(xiàng)目的目標(biāo)客源為：來自高新區(qū)、南郊區(qū)域（長安區(qū)）以及接近高新區(qū)的城西的科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員為項(xiàng)目購房主體。l 區(qū)域購房者將會以二口和三口之家為主，單身也將有一定占比例。l 因工作需要在當(dāng)?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的外地人占有一定的比例，這部分人的購房行為是投資兼自住。l 考慮到西安的特殊性，政府部門工作人員在項(xiàng)目中所占的比例也不可忽視。職業(yè)分布分析：項(xiàng)目區(qū)域是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、研究以及大學(xué)城為依托，各類職業(yè)人群的分布為：l 中科研機(jī)構(gòu)工作人員、高校教職人員、企業(yè)中層職員以及政府部門工作人員占有相當(dāng)比例，是其購房主體。目標(biāo)客源定位區(qū)域分布在本區(qū)域購置房產(chǎn)的客源基本以高新區(qū)及周邊區(qū)域的人士為主，其它區(qū)域的較少。l 產(chǎn)品建議上可考慮 “頤景園”產(chǎn)品的區(qū)域移植，以填補(bǔ)市場之空白l 區(qū)域市場的啟動尤為重要，可考慮與當(dāng)?shù)仄放迫缱限表?xiàng)目進(jìn)行聯(lián)動。劣勢：l 原有地塊對產(chǎn)品規(guī)劃，有一定程度限制，如平整土地將會增大前期建設(shè)成本l 項(xiàng)目西面西萬路，過往車輛以重型機(jī)車為主，廢氣、環(huán)境污染嚴(yán)重l 目前項(xiàng)目周邊生活及商業(yè)配套較為缺乏，基本依靠紫薇田園都市l(wèi) 地塊西南方向?yàn)檗r(nóng)民回遷房，受其素質(zhì)影響，會對產(chǎn)品的品質(zhì)提升有一定影響l 由于當(dāng)?shù)貧夂蚧覊m較大，水資源缺乏，對項(xiàng)目水景建設(shè)、維護(hù)提出挑戰(zhàn)機(jī)會：l 按照西安市“住宅開發(fā)中心南移”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，無形之中可提升項(xiàng)目自身的價(jià)值l 區(qū)位消費(fèi)心理日趨理性化、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，基本吻合公司一貫的生活居住理念l 西安本身區(qū)位優(yōu)勢及高新的規(guī)劃優(yōu)勢，已引發(fā)區(qū)外人士的關(guān)注和現(xiàn)實(shí)購買實(shí)踐，可為我項(xiàng)目提供一定的客戶來源l 以外地品牌公司介入為契機(jī)，區(qū)域市場運(yùn)作日趨規(guī)范，這為項(xiàng)目開發(fā)提供一個(gè)健康的發(fā)展環(huán)境l 區(qū)域現(xiàn)有水景樓盤，其營造過于表面化，真正類似“頤景園”的產(chǎn)品仍屬空白。道路狀況地塊西面是雙向四車道的西萬路，北與太白路相連，南通秦嶺旅游度假區(qū)及野生動物園，路況平整，車流量較多，其中以重機(jī)車輛為主，噪音7080分貝?；厮闹恋貕K西臨西萬路，北靠西安車管所，東南2面為規(guī)劃道路。價(jià)格是區(qū)域客源考慮的最主要因素，其次為交通、項(xiàng)目區(qū)域、居住環(huán)境以及房屋的朝向的選擇。癥結(jié)為總價(jià)高、功能設(shè)計(jì)不合理、通風(fēng)采光性差。、面積在121140平米、戶型為3/2/2（53%