【文章內容簡介】 ，抵押率不得超過抵押物價值的80％，以其它房產抵押的，抵押率不得超過70％；以相同期限的銀行存單和憑證式國債質押的，質押率不得超過質押物價值的90％；以其它有價證券質押（暫不接受股票質押）的，質押率需視質物價值從嚴確定質押率。（四）以保證方式申請貸款的，借款人應提供貸款人可接受的第三方連帶責任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保，且必須符合《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定。采取保證方式的，保證人和債權人必須簽訂由保證人承擔連帶責任的書面保證合同。保證人發(fā)生變更時，必須按照規(guī)定辦理變更擔保手續(xù)，未辦理變更擔保手續(xù)，原保證合同不得撤銷。保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立保證金帳戶，如貸款出現(xiàn)違約,貸款人有權直接從保證金帳戶上扣款償還應還款部分,保證金應在規(guī)定時間內及時補足。保證人是自然人的，應當有穩(wěn)定的經濟來源，具有足夠的代償能力，不從事冒險行業(yè)和高風險活動。 保證期間應延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時應按《擔保法》的規(guī)定處理有關事項。六、貸款保險以房產作為抵押的，借款人原則上需在合同簽訂前向貸款人認可的保險公司為抵押物辦理房屋保險, 并將保險單項下因保險事件發(fā)生而對保險人享有的保險金權益轉讓給貸款人。抵押期內，保險單正本由貸款人保管。抵押期內，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險。在保險期內，如發(fā)生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。七、貸款發(fā)放借款申請獲得批準后，業(yè)務經辦機構應通知借款人（包括財產共有人）、保證人及其它有關當事人在約定的時間與貸款銀行簽訂有關法律合同和辦理用款手續(xù)，并開立貸款帳戶。貸款發(fā)放。在《抵押合同》、《質押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應按《借款合同》約定直接劃至借款人指定購買住房的開發(fā)商或售房單位的專用帳戶。個人二手住房貸款個人二手住房系指由房屋產權人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權有效證件，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權利的住房。由于目前二手住房市場房產來源及產權性質不同，個人二手住房貸款主要有以下幾種形式：（一）已辦產權證的二手住房抵押貸款，即交易的房產已辦好房產證，包括在房地產交易市場交易取得或以合法拍賣方式拍賣取得的房產。（二）房改房抵押貸款，交易的房改房必須已獲得產權證，并具備上市交易條件，買方即可向本行申請住房貸款。（三）轉按揭貸款，是指在貸款人已辦理住房抵押貸款業(yè)務的借款人（原房屋所有權人）在貸款期間內將以抵押貸款方式購買的住房出售，經貸款人審查同意向新房屋所有權人（新借款人）提供的抵押貸款業(yè)務。包括兩種情形：一是貸款人向新房屋所有權人發(fā)放貸款并簽訂《借款合同》，辦理相應的抵/質押登記手續(xù)；原借款人清償其《借款合同》項下貸款，該《借款合同》及相應的擔保合同終止。二是貸款人、原借款人、新房屋所有權人以簽訂補充協(xié)議的方式對《借款合同》進行變更，借款人由原借款人變更為新房屋所有權人，由后者承繼前者在《借款合同》項下的權利義務，同時辦理擔保合同的變更及相應的抵/質押變更登記手續(xù)。（四）安居房的上市交易。交易的房產已取得房屋產權證書，并經市房改辦核準上市，買方即可向本行申請住房貸款。（五）其他交易情況。如擬交易的房屋正處于確權階段，難以辦理交易過戶，可委托本行認可的中介機構先提供快捷的辦證服務，使買方盡快獲得銀行貸款。在貸款抵押登記手續(xù)尚未完備前，如買方急需款項在約定期限內支付房款，并且能夠提供本行認可的其他有效擔保后方可辦理提前放款。一、借款人條件借款人申請個人二手住房貸款時須同時具備以下條件（一）具有完全民事行為能力的自然人；（二）在中國境內具有常駐戶口或有效居留身份；（三）具有穩(wěn)定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力；（四）所購房屋具備進入房地產二級市場交易條件,產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；（五）必須支付不低于20%的購房首付款,并在中國銀行開立結算帳戶；（六）借款人應提供經貸款人認可的有效擔保；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：個人二手住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請外幣貸款的借款人必須具有外匯還款來源。（二）貸款限額：個人二手住房貸款的最高限額不得超過所購住房評估價值或二手房交易價格的80％(兩項選其中較低一項), 單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。（三）貸款期限：個人二手住房貸款的期限最長不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。（四）貸款利率：人民幣個人二手住房貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次住房貸款利率，可在中國人民銀行規(guī)定的范圍內進行浮動。外幣個人二手住房貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年（含）以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息。貸款期限在一年以上的，按貸款合同生效日相應檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。 三、貸款申請（一）借款人申請個人二手住房貸款時，可通過與我行認可的中介機構或本人直接向貸款人提出書面申請并同時提交下列資料：個人二手住房貸款借款申請書；具有法律效力的身份證件（居民身份證、軍官證、戶口簿、港澳同胞回鄉(xiāng)證及其他有效居留證件等）并提供其復印件；在貸款人開立的用于支付二手住房首付款的存款憑證及復印件或收款收據(jù)及復印件；貸款人認可的經濟收入證明； 借款人（購房者）與房屋出售人簽訂的《房屋買賣合同》；擬購二手住房的《房產評估報告》（建議采用，各行可根據(jù)當?shù)厍闆r實施）。貸款人要求提供的其他證明文件或資料。（二）所售房屋應具備的條件和售房人應提供的資料： 所售房屋必須符合上市出售條件；擬出售房屋的所有權有效證件及復印件； 售房人（含共有人）身份證明及復印件；房屋共有權人簽字同意出售房屋的書面文件；已出租的房屋須提供租賃合同變更的證明文件； 貸款人要求提供的其他文件或資料。四、貸款的初審及發(fā)起個人二手住房貸款須由業(yè)務經辦機構對借款人和房產中介機構提供的資料進行調查核實，并對借款人的還款能力和所提供的擔保能力進行評估，寫出書面審查意見后報消費信貸中心按相關流程進行審批。（一）借款申請人資格審查借款人條件：申請個人二手住房貸款的借款人必須為具有完全民事行為能力的自然人，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經濟收入、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。男性申請人借款年限加年齡不應大于65歲，女性申請人借款年限加年齡不應大于60歲；借款人需在中國境內具有長住戶口或有效居留身份；借款人不得與房屋出售方存在有損我行權益的關聯(lián)性、欺詐性交易。借款人及其家庭的月所有債務支出與月收入比例應符合我行相關管理要求。所購房屋產權明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，具有房產部門、土地管理部門核發(fā)的房產證和土地證。我行支持貸款的二手住房，原則上面積最少在60平米（中高檔的單身公寓、黃金地段學區(qū)房除外），各地區(qū)可根據(jù)本地實際情況再做適當調整。（二）貸款成數(shù)、期限和利率、還款方式審查貸款幣種：二手房貸款的幣種目前為人民幣。貸款成數(shù)：個人二手中檔住房貸款的最高成數(shù)不得超過所購房屋評估價值或交易價格的70%（兩項選其中較低一項）；二手別墅、高檔商品住房貸款的最高成數(shù)不得超過所購房屋評估價值或交易價格的60%（兩項選其中較低一項）；交易價格的確定可根據(jù)客戶提供的房屋交易契稅完稅證明；對我行客戶分層中的前三類客戶，二手房齡在5年以內，二手中檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至80％，二手高檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至70％。貸款期限：個人二手住房貸款期限最長不超過20年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。貸款利率：個人二手住房貸款執(zhí)行同檔次商業(yè)貸款利率，上限放開，下限最低下浮10%；貸款期限在一年（含）以內的，遇法定利率調整，按原合同利率計息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，按相關規(guī)定執(zhí)行。還款方式：貸款期限在1年以內（含1年）的，可按月（季）償還貸款本息或到期一次償還貸款本息。貸款期限在1年以上的，可選擇按月等額本息還款法或等額本金還款法，并自使用貸款后第二個月開始按月償付貸款本息。（三）風險審查要點及遇到的一些問題交易的真實性、合法性借款人所購房屋必須具備進入房地產二級市場交易條件，產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議，借款人與房屋出售方存在有損我行權益的關聯(lián)性交易的不予審批。對借款人為房產中介工作人員的注意有炒房嫌疑，一般要求客戶經理調查說明。注意買賣雙方姓名在有關交易資料中與房產證姓名前后手一致。交易時間的確認交易時間以契稅交納日為準，一般要求在交易日期后三個月內申請按揭貸款。抵押物注意抵押物價值虛高，房產性質是否為住房，結構不能為磚木、簡易，土地性質是否為出讓或劃撥，過戶和抵押是否有障礙，土地年限是否超出貸款年限。一般要求落實抵押權后放款。借款人的風險可按客戶分層辦法確認客戶性質，對限制類客戶不予審批。對收入狀況注意借款申請人的收入與其職業(yè)是否相符、是否具有內在邏輯關系，必要時請客戶經理調查說明。個人信用報告中記載借款申請人有不良信用記錄的，對于連續(xù)逾期達90天的借款申請人，原則上不再提供住房按揭貸款，對于逾期在90天以內的借款申請人必須由客戶經理對其具體還款情況情況作出調查，分析其逾期原因并作出說明，原則上要求提供其還款記錄，根據(jù)其最長逾期天數(shù)和累計逾期次數(shù)來判斷其還款意愿。借款人還款能力測算根據(jù)借款申請人月還款額占家庭收入的比例，借款申請人月還款金額原則上不超過家庭收入的50%，月所有債務支出總額不超過家庭總收入的55%，對于月收入較高的（月收入超過10000元）可適當放寬標準，但最高不超過70%。在計算借款申請人家庭收入時，除借款申請人家庭成員的工作收入外，還需要考慮借款申請人家庭成員的其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、資產變現(xiàn)收入等。對于借款申請人收入較低、月還款金額雖然未超過家庭收入的50%，但除債務支出后用于日常生活支出的低于當?shù)厝司畹蜕顦藴实脑瓌t上不應發(fā)放貸款。擔保個人二手房貸款原則上只限于所購買住房的抵押或質押擔保，當?shù)匚倚姓J可的置業(yè)擔保公司可提供期間擔保。（四）客戶經理對貸款材料進行初審后，將符合我行貸款條件的申請材料通過CCAS系統(tǒng)發(fā)起貸款業(yè)務。影像資料客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鉆石類\白金類\黃金類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產權共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻證明如戶口簿載明夫妻關系可不提供婚姻證明（盡量提供）借款人及配偶收入證明還款來源證明二手住房買賣協(xié)議貸款用途證明已支付首付款的證明首付款證明可放款時落實客戶分層認定表借款人情況調查賣方身份證、戶口本售樓方及其配偶、共有人身份證件借款人的產權共有人同意抵押的證明共有人同意抵押證明可放款前落實借款人及其配偶個人征信查詢單借款人情況調查共同還款承諾其他未過戶的房產證、土地證交易資料房產交易契稅單、已過戶的房產證交易資料已過戶的土地證交易資料可放款前落實已設立抵押的證明他項權證、抵押備案證明可放款前落實劃款授權書買方劃付款授權書可放款前落實客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鼓勵類/一般類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產權共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻證明如戶口簿載明夫妻關系可不提供婚姻證明借款人及配偶收入證明還款來源證明借款人償債能力輔助證明（包括借款人家庭其他經濟收入證明、公司資料、納稅證明、銀行對帳單、租賃合同、銀行儲蓄存單及有價證券等的原件及復印件）還款來源證明（借款人公司相關資料掃描進其他資產證明）二手住房買賣協(xié)議貸款用途證明客戶分層認定表借款人情況調查已支付首付款的證明首付款證明可放款前落實賣方身份證、戶口本售樓方及其配偶、共有人身份證件借款人的產權共有人同意抵押的證明共有人同意抵押證明可放款前落實個人征信查詢單（借款人及配偶）、如提供共同還款人/保證人還應提共同還款人/供保證人的身份證、戶口本、收入證明、個人征信報告借款人情況調查（共同還款人、保證人材料歸檔擔保人身份證文件夾）共同還款承諾其他未過戶的房產證、土地證交易資料房產交易契稅單、已過戶的房產證交易資料已過戶的土地證交易資料可放款前實已設立抵押的證明他項權證、抵押備案證明可放款時落實劃款授權書買方劃付款授權書可放款時落實對已簽訂買賣契約未交易過戶申請貸款的，因未取得房產交易契稅單、新兩證，經辦行可從CCAS系統(tǒng)中的預審批發(fā)起貸款申請，上述掃描件可后補，但其他資料不得缺少。CCAS錄入信息頁面名稱錄入要素具體要求借款人信息第二擔保方式該項目非必輸項，但是如提供自然人保證則必須選擇“自然人保證”，如所購房屋物業(yè)狀態(tài)為期房或現(xiàn)房未確權而且無第三自然人保證則必須選擇“其它”而不能選擇“無擔?！薄Ｂ殬I(yè)對于一般的個體工商戶，私營小個業(yè)主等不應選擇“高級管理者”客戶特征請慎重選擇“理財客戶”，如