【正文】 籍，原則上應(yīng)提供本地聯(lián)系人。（四）擔(dān)保條件審查 住房按揭貸款原則上應(yīng)以所購房屋抵押擔(dān)保，特殊情況下可采用其它資產(chǎn)抵押或質(zhì)押，以所購房屋抵押的，抵押率最高不超過80%，需辦理抵押（預(yù)）登記手續(xù)，對于所購房屋為期房的還應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商提供期（全程）保證擔(dān)保，對于借款申請人收入較低、所購房屋面積較小、未來處置抵押物可能存在一定司法障礙的還需視具體情況要求提供第三自然人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。對于所購房屋價(jià)格是否適中原則上以發(fā)起行認(rèn)定為準(zhǔn)，對價(jià)格異常的可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信息進(jìn)行判斷或提請盡職審查人員進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)房屋銷售合同審核錄入的交易信息的準(zhǔn)確性，對交易信息，要核對其項(xiàng)目名稱、房號、面積和房屋銷售合同記載的是否一致，同時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r審查合同是否已經(jīng)房管部門鑒證或備案登記。貸款必須用于購買已取得商品房銷（預(yù)）售許可證進(jìn)行銷售的住房，貸款資金原則上應(yīng)轉(zhuǎn)入房屋銷售商的資金帳戶。對于借款申請人收入較低、月還款金額雖然未超過家庭收入的50%，但除債務(wù)支出后用于日常生活支出的低于當(dāng)?shù)厝司畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的原則上不應(yīng)發(fā)放貸款。分析借款申請人的還款能力，根據(jù)借款申請人月還款金額測算其月還款額占家庭收入的比例，借款申請人月還款金額原則上不超過家庭收入的50%，月所有債務(wù)支出總額不超過家庭總收入的55%對于家庭月收入較高的（月收入超過10000元）可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過70%。一般情況下學(xué)歷較高的未來預(yù)期收入則高于學(xué)歷較低者，年齡在3045歲之間的人收入相對穩(wěn)定、預(yù)期有上升空間。借款申請人（共同還款人）必須提供夫妻雙方的收入證明材料，對于我行客戶分層中前三類（鉆石類、鉑金類、黃金類）的客戶，只要提供收入證明即可，對于鼓勵(lì)類、一般類除提供收入證明外，視其工作的穩(wěn)定性，原則上月收入在8000元以上的需要提供其它輔助材料，如稅單、近期連續(xù)三個(gè)月的工資單、代發(fā)工資的銀行卡對帳單及代發(fā)工資的活期存折流水等，對于限制類的客戶原則上不提供貸款。（3）借款申請人信用報(bào)告顯示借款申請人在金融機(jī)構(gòu)有貸款記錄，經(jīng)常出現(xiàn)逾期還款情況，而且最高逾期期限超過3個(gè)月，則說明借款申請人信用記錄不佳，還款意愿較差，未來存在較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。對于有逾期記錄的則分不同情況來分析，（1）借款申請人信用報(bào)告顯示個(gè)人信用卡有透支記錄的，則根據(jù)其透支金額、期限等情況來判斷其透支屬于正常透支還惡意透支，非特別明顯屬于惡意透支的，可視為正常。通過有關(guān)證件審查借款申請人是否年滿18周歲，是否具有完全民事行為能力，同時(shí)審查借款申請人年齡加貸款期限是否超過我行規(guī)定，男性借款申請人借款年限加年齡不得大于65歲，女性借款申請人借款年限加年齡不得大于60歲。（一）借款申請人資格審查借款申請人必須為具有完全民事行為能力、在中國境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份、信用良好的自然人。開發(fā)商證明借款人所購期房（建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定）的建設(shè)和銷售文件資料（項(xiàng)目與貸款人有按揭合作協(xié)議的除外）；購買期房的，需開發(fā)商或中國銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司提供全程或階段性連帶責(zé)任保證；貸款人要求提供的其他證明文件或資料。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計(jì)息，每滿一年或半年后，再按當(dāng)時(shí)相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。外幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。（三）貸款期限：人民幣個(gè)人住房貸款最長期限不得超過30年，外幣個(gè)人住房貸款最長期限不超過8年。申請外幣的借款人應(yīng)具有外匯還款來源。（二）申請個(gè)人一手住房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：在中國境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；已經(jīng)簽署購買住房的合同或協(xié)議；必須支付不低于所購住房全部價(jià)款30％以上的首期購房款(建筑面積90平方米以下住房的首付不低于20％)；提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款人規(guī)定的其他條件。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)合同。三、“理想之家”產(chǎn)品簡介為全方位滿足客戶的資金需求，中國銀行推出了靈活、便利的“理想之家”個(gè)人貸款系列產(chǎn)品，針對不同人生階段、不同投資需求，推出了不同的產(chǎn)品組合： 住房類產(chǎn)品：一手住房按揭貸款、二手住房按揭貸款、住房公積金貸款、“易居寶”、“安居寶”、車位貸款 汽車類產(chǎn)品：汽車消費(fèi)貸款 教育類產(chǎn)品：出國留學(xué)貸款證明業(yè)務(wù)、出國留學(xué)貸款、商業(yè)性助學(xué)貸款、國家助學(xué)貸款 經(jīng)營類產(chǎn)品：個(gè)人投資性經(jīng)營貸款（周轉(zhuǎn)/項(xiàng)目）、商業(yè)用房貸款、營運(yùn)類車輛貸款 質(zhì)押類產(chǎn)品：個(gè)人存折（單）/憑證式國債質(zhì)押貸款、個(gè)人保單質(zhì)押貸款、個(gè)人匯聚寶質(zhì)押貸款綜合類產(chǎn)品：個(gè)人信用循環(huán)貸款額度、個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度、房屋“融資寶”個(gè)人一手住房貸款個(gè)人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購買一手住房的商業(yè)性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。（2）改變過度依賴外部銷售渠道，忽視銀行自身營銷網(wǎng)絡(luò)的局面?！爸笨褪健睜I銷能掌握客戶的第一手資料，從而可通過對客戶財(cái)富及需求的研究，界定目標(biāo)客戶，開發(fā)及提供對路的產(chǎn)品或產(chǎn)品組合，實(shí)施交叉銷售，實(shí)行差異化定價(jià)和服務(wù)，建立和鞏固客戶關(guān)系，提升客戶忠誠度，提高授信質(zhì)量，增加貸款收益?！爸笨褪健睜I銷能利用銀行自身資源主動接觸、了解和跟蹤服務(wù)客戶，為目標(biāo)客戶創(chuàng)造價(jià)值，以獲取利潤，同時(shí)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散化，使消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注重點(diǎn)由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)向借款人風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變，注重控制單一借款人主體的信用風(fēng)險(xiǎn)，符合消費(fèi)貸款健康、有序發(fā)展的需要?！爸笨褪健睜I銷是以科學(xué)發(fā)展觀為理論基礎(chǔ)的，是科學(xué)合理的營銷服務(wù)理念，兼顧速度、質(zhì)量、效益和風(fēng)險(xiǎn)控制的平衡。二、推廣“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式的意義“理想之家”是我行“直客式”營銷服務(wù)模式的專屬品牌,能便于客戶識別和認(rèn)知，區(qū)別于中國銀行其他消費(fèi)信貸產(chǎn)品和同業(yè)對手的相關(guān)產(chǎn)品,有利于鞏固中國銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品牌形象。按照“理想之家”品牌服務(wù)模式的要求，網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對各類消費(fèi)信貸產(chǎn)品和服務(wù)的直接銷售，必須調(diào)整機(jī)構(gòu)，建立營銷服務(wù)團(tuán)隊(duì)，量化激勵(lì)約束機(jī)制，完善相關(guān)規(guī)章制度，規(guī)范和整合包括受理客戶咨詢、引導(dǎo)客戶需求、處理貸款申請、落實(shí)放款條件、執(zhí)行放款操作、貸后業(yè)務(wù)管理及提供售后服務(wù)等環(huán)節(jié)在內(nèi)的業(yè)務(wù)流程，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制措施?！袄硐胫摇逼放品?wù)模式將重點(diǎn)發(fā)展以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心、定向直銷、網(wǎng)上申請為主的四種渠道，充分利用我行現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)及客戶資源，積極倡導(dǎo)網(wǎng)點(diǎn)“直客式”營銷服務(wù)模式。目 錄“理想之家”介紹 第4頁住房類一手住房按揭貸款 二手住房按揭貸款 “易居寶” “安居寶” 車位貸款 固定利率個(gè)人住房貸款第7頁第18頁第27頁第32頁第36頁第38頁　　汽車類個(gè)人汽車消費(fèi)貸款 第49頁助學(xué)類出國留學(xué)貸款證明業(yè)務(wù) 出國留學(xué)貸款 商業(yè)性助學(xué)貸款 國家助學(xué)貸款 第56頁第60頁第62頁第67頁投資經(jīng)營類個(gè)人投資經(jīng)營貸款 個(gè)人商業(yè)用房貸款 個(gè)人營運(yùn)類車輛貸款 第69頁第81頁第90頁質(zhì)押類個(gè)人存單質(zhì)押貸款 第97頁綜合類個(gè)人信用循環(huán)貸款額度 個(gè)人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度 房屋“融資寶” 第104頁第111頁第122頁CCAS操作第128頁“理想之家”簡介一、“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式的主要內(nèi)容消費(fèi)信貸“理想之家”直客式營銷服務(wù)模式是指中國銀行以自有網(wǎng)點(diǎn)（包括物理網(wǎng)點(diǎn)中的信貸產(chǎn)品窗口及理財(cái)中心等）、自身營銷隊(duì)伍為主渠道，以現(xiàn)有的或潛在的目標(biāo)客戶資源為基礎(chǔ)，直接面向客戶銷售和提供住房貸款、汽車貸款、投資經(jīng)營貸款等各類消費(fèi)信貸產(chǎn)品和服務(wù)，全方位了解客戶需求，調(diào)查和掌握客戶第一手資料，主動篩選客戶，跟蹤管理目標(biāo)客戶信息，培育和發(fā)展長期、優(yōu)質(zhì)客戶并進(jìn)行客戶關(guān)系管理的直接營銷模式。但是同時(shí)，我們應(yīng)該清醒地意識到，隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和改革開放不斷深入，零售貸款業(yè)務(wù)的客戶需求正在發(fā)生巨大變化，同業(yè)競爭日趨激烈，我行的零售貸款業(yè)務(wù)在人員素質(zhì)、產(chǎn)品營銷、結(jié)構(gòu)調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面存在的問題越來越突出。20002006年，我行零售貸款規(guī)模實(shí)現(xiàn)逐年大幅遞增，由1999年末的8億元增長至2006年6月末的438億元(不含公積金貸款)，在全國中行系統(tǒng)中規(guī)模排名第三，僅次于上海市分行和廣東省分行，僅次于浙江省分行排名第二。1999年，省行成立消費(fèi)信貸科。而零售貸款業(yè)務(wù)作為個(gè)人金融業(yè)務(wù)的一個(gè)關(guān)鍵產(chǎn)品，是銀行利潤的重要來源。于是，商業(yè)銀行從過去重點(diǎn)發(fā)展批發(fā)業(yè)務(wù)，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展零售業(yè)務(wù)，且其產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識序與對公司客戶的批發(fā)業(yè)務(wù)相對，商業(yè)銀行將在經(jīng)營中按客戶對象劃分出的專門為消費(fèi)者個(gè)人或小型企業(yè)提供的服務(wù)和產(chǎn)品稱為個(gè)人金融業(yè)務(wù)或零售銀行業(yè)務(wù)。第二次世界大戰(zhàn)后，在商品經(jīng)濟(jì)的大背景下，商業(yè)銀行之間的競爭不斷加劇，而公司業(yè)務(wù)產(chǎn)品高度同質(zhì)化的特點(diǎn)成為商業(yè)銀行發(fā)展的一大瓶頸。如今的商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)范圍已由最初以個(gè)人信貸為主逐步拓展到包括銀行卡、個(gè)人消費(fèi)信貸、投資理財(cái)?shù)榷鄠€(gè)領(lǐng)域。我行零售貸款業(yè)務(wù)雖然起步較晚，但是在總行的大力支持和各級個(gè)人金融部門的不懈努力下，近年來發(fā)展迅速，并且取得了一定的成績。2000年，總行提出“大公司大零售”口號，要求大力發(fā)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，努力實(shí)現(xiàn)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)跨越式倍增發(fā)展。2006年6月，％，僅次于工行列第二位。為了更好地推動我行的零售貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，省行個(gè)人金融部特組織編寫了《零售貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識》，希望通過該手冊，能為全轄零售貸款業(yè)務(wù)人員提供一份較為完整的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)操作指引，提高我省客戶經(jīng)理人員隊(duì)伍的整體素質(zhì)，并有效協(xié)助全員營銷活動的順利開展，為我行“理想之家”個(gè)人綜合貸款服務(wù)品牌開創(chuàng)更美好的明天。其實(shí)質(zhì)是銀行在提供信貸資金產(chǎn)品的銷售及服務(wù)過程中承擔(dān)“主動發(fā)起人”的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮銀行在貸前、貸中及貸后的管理和服務(wù)客戶職責(zé)。但無論通過哪種銷售渠道，我行的客戶經(jīng)理必須同客戶直接建立聯(lián)系，收集并核實(shí)相關(guān)信息，面簽相關(guān)法律文件，以保證貸款的真實(shí)性，同時(shí)，開展交叉銷售，提供增值服務(wù)，培育和發(fā)展長期的忠誠客戶。在推廣“理想之家”品牌服務(wù)過程中，必須改變與合作方的傳統(tǒng)合作模式，擴(kuò)展合作方甄選范圍，建立科學(xué)合理的準(zhǔn)入退出機(jī)制，強(qiáng)化對合作方的主動管理，進(jìn)一步加強(qiáng)雙方合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)銀企合作的“雙贏”， 逐步確立“理想之家”品牌服務(wù)模式的市場主導(dǎo)地位。通過推廣“直客式”營銷服務(wù)模式，消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)由銀行承擔(dān)“主動發(fā)起人”的責(zé)任，以網(wǎng)點(diǎn)、理財(cái)中心和自身營銷團(tuán)隊(duì)為主渠道，通過對單一客戶風(fēng)險(xiǎn)的分析，控制和分散業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，通過提供“一站式”增值服務(wù)及其他延伸服務(wù)，吸引客戶、篩選客戶、培育客戶，與目標(biāo)客戶建立長期穩(wěn)定的關(guān)系，改進(jìn)和提升銀行自身的服務(wù)水平，打造中國銀行在消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的核心競爭力，確立中國銀行在相關(guān)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈中的主導(dǎo)地位，為取得下一階段市場競爭優(yōu)勢奠定基礎(chǔ)