【正文】 是所購(gòu)房屋，應(yīng)注意保持抵押物信息與交易信息一致放款前提條件在選擇放款前提條件時(shí)應(yīng)慎重，在審批中一般只會(huì)增加放款前提條件而不會(huì)減少放款前提條件客戶經(jīng)理調(diào)查情況說(shuō)明序號(hào)情況類型說(shuō)明要求1借款申請(qǐng)人及相關(guān)人員身份證、戶口薄、婚姻證明記載的相關(guān)信息不一致客戶經(jīng)理在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)資料上記載的是否是同一人作出明確的說(shuō)明2實(shí)際首付款收據(jù)加貸款金額與購(gòu)房總價(jià)不符必須對(duì)不符原因、金額、付款方式、付款日期作出說(shuō)明3二手住房買賣契稅稅率為4％客戶經(jīng)理必須對(duì)房產(chǎn)是否為高檔住宅作出說(shuō)明4買賣合同價(jià)格、評(píng)估價(jià)、契稅計(jì)稅金額不同必須說(shuō)明原因，原則上應(yīng)以最低價(jià)值申報(bào)貸款5個(gè)人信用報(bào)告中有不良信用記錄必須在詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)逾期還款的原因作出解釋并說(shuō)明6借款人一人同時(shí)購(gòu)買多套住房客戶經(jīng)理應(yīng)在詳細(xì)調(diào)查借款人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)及還款來(lái)源并作出說(shuō)明7還款人收入超常規(guī)且難以提供收入證明佐證客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查借款人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)、收入情況，對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、營(yíng)利情況、預(yù)期收入及穩(wěn)定性作出判斷說(shuō)明8借款人還款來(lái)源除工作收入外還依賴其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、容易變現(xiàn)的資產(chǎn)等客戶經(jīng)理應(yīng)對(duì)其它收入的來(lái)源的真實(shí)性、合理性作出明確說(shuō)明五、貸款的擔(dān)保、保險(xiǎn)個(gè)人二手住房貸款擔(dān)保方式原則上只限于抵押擔(dān)保、質(zhì)押或當(dāng)?shù)亟?jīng)貸款人認(rèn)可的置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保的方式。CCAS錄入信息頁(yè)面名稱錄入要素具體要求借款人信息第二擔(dān)保方式該項(xiàng)目非必輸項(xiàng)，但是如提供自然人保證則必須選擇“自然人保證”，如所購(gòu)房屋物業(yè)狀態(tài)為期房或現(xiàn)房未確權(quán)而且無(wú)第三自然人保證則必須選擇“其它”而不能選擇“無(wú)擔(dān)保”。（四）客戶經(jīng)理對(duì)貸款材料進(jìn)行初審后，將符合我行貸款條件的申請(qǐng)材料通過(guò)CCAS系統(tǒng)發(fā)起貸款業(yè)務(wù)。對(duì)于借款申請(qǐng)人收入較低、月還款金額雖然未超過(guò)家庭收入的50%，但除債務(wù)支出后用于日常生活支出的低于當(dāng)?shù)厝司畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的原則上不應(yīng)發(fā)放貸款。借款人還款能力測(cè)算根據(jù)借款申請(qǐng)人月還款額占家庭收入的比例，借款申請(qǐng)人月還款金額原則上不超過(guò)家庭收入的50%，月所有債務(wù)支出總額不超過(guò)家庭總收入的55%，對(duì)于月收入較高的（月收入超過(guò)10000元）可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過(guò)70%。對(duì)收入狀況注意借款申請(qǐng)人的收入與其職業(yè)是否相符、是否具有內(nèi)在邏輯關(guān)系，必要時(shí)請(qǐng)客戶經(jīng)理調(diào)查說(shuō)明。一般要求落實(shí)抵押權(quán)后放款。交易時(shí)間的確認(rèn)交易時(shí)間以契稅交納日為準(zhǔn)，一般要求在交易日期后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)按揭貸款。對(duì)借款人為房產(chǎn)中介工作人員的注意有炒房嫌疑，一般要求客戶經(jīng)理調(diào)查說(shuō)明。貸款期限在1年以上的，可選擇按月等額本息還款法或等額本金還款法，并自使用貸款后第二個(gè)月開始按月償付貸款本息。貸款利率：個(gè)人二手住房貸款執(zhí)行同檔次商業(yè)貸款利率，上限放開，下限最低下浮10%；貸款期限在一年（含）以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息；貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款成數(shù)：個(gè)人二手中檔住房貸款的最高成數(shù)不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值或交易價(jià)格的70%（兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)）；二手別墅、高檔商品住房貸款的最高成數(shù)不得超過(guò)所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值或交易價(jià)格的60%（兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)）；交易價(jià)格的確定可根據(jù)客戶提供的房屋交易契稅完稅證明；對(duì)我行客戶分層中的前三類客戶，二手房齡在5年以內(nèi)，二手中檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至80％，二手高檔住房貸款成數(shù)最高可放寬至70％。我行支持貸款的二手住房，原則上面積最少在60平米（中高檔的單身公寓、黃金地段學(xué)區(qū)房除外），各地區(qū)可根據(jù)本地實(shí)際情況再做適當(dāng)調(diào)整。借款人及其家庭的月所有債務(wù)支出與月收入比例應(yīng)符合我行相關(guān)管理要求。（一）借款申請(qǐng)人資格審查借款人條件：申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款的借款人必須為具有完全民事行為能力的自然人，具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。（二）所售房屋應(yīng)具備的條件和售房人應(yīng)提供的資料： 所售房屋必須符合上市出售條件；擬出售房屋的所有權(quán)有效證件及復(fù)印件； 售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件；房屋共有權(quán)人簽字同意出售房屋的書面文件；已出租的房屋須提供租賃合同變更的證明文件； 貸款人要求提供的其他文件或資料。 三、貸款申請(qǐng)（一）借款人申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款時(shí)，可通過(guò)與我行認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)或本人直接向貸款人提出書面申請(qǐng)并同時(shí)提交下列資料：個(gè)人二手住房貸款借款申請(qǐng)書；具有法律效力的身份證件（居民身份證、軍官證、戶口簿、港澳同胞回鄉(xiāng)證及其他有效居留證件等）并提供其復(fù)印件；在貸款人開立的用于支付二手住房首付款的存款憑證及復(fù)印件或收款收據(jù)及復(fù)印件；貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明； 借款人（購(gòu)房者）與房屋出售人簽訂的《房屋買賣合同》；擬購(gòu)二手住房的《房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（建議采用，各行可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r實(shí)施）。貸款期限在一年（含）以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。（四）貸款利率：人民幣個(gè)人二手住房貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次住房貸款利率，可在中國(guó)人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)。（二）貸款限額：個(gè)人二手住房貸款的最高限額不得超過(guò)所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值或二手房交易價(jià)格的80％(兩項(xiàng)選其中較低一項(xiàng)), 單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：個(gè)人二手住房貸款幣種為人民幣和外幣。在貸款抵押登記手續(xù)尚未完備前，如買方急需款項(xiàng)在約定期限內(nèi)支付房款，并且能夠提供本行認(rèn)可的其他有效擔(dān)保后方可辦理提前放款。（五）其他交易情況。（四）安居房的上市交易。包括兩種情形：一是貸款人向新房屋所有權(quán)人發(fā)放貸款并簽訂《借款合同》，辦理相應(yīng)的抵/質(zhì)押登記手續(xù)；原借款人清償其《借款合同》項(xiàng)下貸款，該《借款合同》及相應(yīng)的擔(dān)保合同終止。（二）房改房抵押貸款，交易的房改房必須已獲得產(chǎn)權(quán)證，并具備上市交易條件，買方即可向本行申請(qǐng)住房貸款。個(gè)人二手住房貸款個(gè)人二手住房系指由房屋產(chǎn)權(quán)人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權(quán)有效證件，可在房屋交易二級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。貸款發(fā)放。在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過(guò)錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。借款合同變更時(shí)應(yīng)按《擔(dān)保法》的規(guī)定處理有關(guān)事項(xiàng)。保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，具有足夠的代償能力，不從事冒險(xiǎn)行業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)。保證人發(fā)生變更時(shí)，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未辦理變更擔(dān)保手續(xù)，原保證合同不得撤銷。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保，且必須符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定。以貸款所購(gòu)房屋抵押的，抵押率不得超過(guò)抵押物價(jià)值的80％，以其它房產(chǎn)抵押的，抵押率不得超過(guò)70％；以相同期限的銀行存單和憑證式國(guó)債質(zhì)押的，質(zhì)押率不得超過(guò)質(zhì)押物價(jià)值的90％；以其它有價(jià)證券質(zhì)押（暫不接受股票質(zhì)押）的，質(zhì)押率需視質(zhì)物價(jià)值從嚴(yán)確定質(zhì)押率。 以有價(jià)證券作質(zhì)押的，在質(zhì)押期內(nèi)，有價(jià)證券到期時(shí)，可以選擇以下處理方式： 借款人與貸款人共同兌現(xiàn)，并償還貸款或轉(zhuǎn)換為儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押； 借款人用貸款人認(rèn)可的等額有價(jià)證券替換到期的有價(jià)證券。質(zhì)押期間，貸款人不得擅自處分質(zhì)物，如造成質(zhì)物損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。 對(duì)出質(zhì)人提交的質(zhì)物，貸款人應(yīng)進(jìn)行查詢和認(rèn)證。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容和生效日期應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。采取權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)物一般為銀行存單、國(guó)債、金融債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券和AAA級(jí)企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其它有效資產(chǎn)抵押，當(dāng)事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。抵押貸款本息未清償前，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、變賣、贈(zèng)予或以其他方式處置，應(yīng)保證抵押物的安全、完整，并隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。抵押權(quán)人收到上述文件單證后，應(yīng)出具保管證明。以土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告，以及抵押人和抵押權(quán)人的身份證及有關(guān)資料，到土地所在地的土地管理部門申請(qǐng)抵押登記，以取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。以房屋設(shè)定抵押權(quán)的 （1）以期房抵押的，建筑工程進(jìn)度必須符合當(dāng)?shù)卣徒鹑诒O(jiān)管機(jī)構(gòu)的相關(guān)規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到期房座落的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)由貸款人認(rèn)可的單位或自然人提供擔(dān)保，或采用借款人信用擔(dān)保，待該期房竣工交付使用后持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。抵押物和抵押合同應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的有關(guān)規(guī)定。如接受兩種擔(dān)保方式，貸款人應(yīng)要求保證人對(duì)全部債務(wù)提供擔(dān)保，并明確表示放棄其抗辯權(quán)。借貸雙方可根據(jù)具體情況協(xié)商選擇擔(dān)保方式。對(duì)不同意貸款的，消費(fèi)信貸中心應(yīng)出具不批準(zhǔn)貸款的意見，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)向借款人說(shuō)明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請(qǐng)資料。（五）貸款經(jīng)審批同意后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)通知借款人和擔(dān)保人簽署《借款合同》與《抵押合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》，填寫借款借據(jù)、抵（質(zhì)）押登記等申請(qǐng)表，繳付相關(guān)費(fèi)用。購(gòu)房總價(jià)與購(gòu)房合同中的凈房?jī)r(jià)一致（省行準(zhǔn)入認(rèn)可的價(jià)格構(gòu)成除外）評(píng)估價(jià)必須與購(gòu)房總價(jià)一致貸款申請(qǐng)信息首付款按實(shí)際首付款金額錄入利率調(diào)整周期貸款期限超過(guò)12個(gè)月的利率調(diào)整周期必須選擇“12”，貸款期限在12個(gè)月以內(nèi)的則選擇“0”還款方式必須與借款申請(qǐng)表一致還款寬限期0還款日類型如為對(duì)日還款則選擇“不變更還款日”，如為固定日期還款則選擇“變更還款日”收款人/收款人帳號(hào)一般會(huì)從項(xiàng)目信息中自動(dòng)獲取，但如項(xiàng)目為虛擬的則必須輸入準(zhǔn)確的收款人及收款帳號(hào)聯(lián)名客戶在房屋銷售合同中注明為共有人的，應(yīng)該在聯(lián)名客戶中錄入，同時(shí)借款人配偶必須作為聯(lián)名客戶錄入擔(dān)保信息一住房按揭貸款中抵押物原則上必須是所購(gòu)房屋，應(yīng)注意保持抵押物信息與交易信息一致放款前提條件按該筆貸款可落實(shí)的放款前提條件進(jìn)行如實(shí)選擇客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查說(shuō)明事項(xiàng)注：撰寫調(diào)查報(bào)告或在其他事項(xiàng)說(shuō)明中進(jìn)行逐項(xiàng)說(shuō)明序號(hào)應(yīng)調(diào)查說(shuō)明事項(xiàng)要求1借款申請(qǐng)人及相關(guān)人員身份證、戶口薄、婚姻證明記載的相關(guān)信息不一致客戶經(jīng)理在調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)資料上記載的是否是同一人作出明確的說(shuō)明2第二擔(dān)保信息選擇“自然人保證”必須明確說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商是否提供期（全程）保證擔(dān)保3住房公積金組合貸款必須說(shuō)明住房公積金貸款金額、期限及月還款額4首付款收據(jù)加貸款金額小于購(gòu)房總價(jià)必須對(duì)尾款的金額、付款方式、付款日期作出說(shuō)明5房屋銷售合同中的房?jī)r(jià)非凈房?jī)r(jià)必須對(duì)房?jī)r(jià)中所包含的閣樓、車庫(kù)、物業(yè)維修基金等明細(xì)價(jià)格作出說(shuō)明6房?jī)r(jià)高于周邊類似物業(yè)價(jià)格或同一樓盤相似位置房產(chǎn)均格說(shuō)明房?jī)r(jià)高的原因7個(gè)人信用報(bào)告中有貸款逾期記錄必須在詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上對(duì)逾期還款的原因作出解釋并說(shuō)明8借款人一人同時(shí)購(gòu)買多套住房客戶經(jīng)理應(yīng)在詳細(xì)調(diào)查借款人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)及還款來(lái)源并作出說(shuō)明9個(gè)體工商戶或自由職業(yè)者難以提供收入證明佐證客戶經(jīng)理應(yīng)調(diào)查借款人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)、收入情況，對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、營(yíng)利情況、預(yù)期收入及穩(wěn)定性作出判斷說(shuō)明10借款人還款來(lái)源除工作收入外還依賴其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、容易變現(xiàn)的資產(chǎn)等客戶經(jīng)理應(yīng)對(duì)其它收入的來(lái)源的真實(shí)性、合理性作出明確說(shuō)明（四）個(gè)人一手房貸款經(jīng)業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)發(fā)起后,報(bào)消費(fèi)信貸中心,由審批經(jīng)理審批。職業(yè)對(duì)于一般的個(gè)體工商戶，私營(yíng)小個(gè)業(yè)主等不應(yīng)選擇“高級(jí)管理者”客戶特征請(qǐng)慎重選擇“理財(cái)客戶”，如選擇理財(cái)客戶則必須在影像資料中提供相應(yīng)的VIP證明。 影像資料客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鉆石類\白金類\黃金類借款人(共有權(quán)人)及配偶身份證身份證件使用身份證模式借款人(共有權(quán)人)及配偶戶口薄或戶籍證明戶口本借款人(共有權(quán)人)婚姻證明婚姻證明如戶口簿載明夫妻關(guān)系可不提供借款人及配偶收入證明還款來(lái)源證明借款申請(qǐng)表借款申請(qǐng)表借款人及配偶個(gè)人征信報(bào)告借款人情況調(diào)查*客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查執(zhí)行優(yōu)惠政策須提供購(gòu)房合同貸款用途證明應(yīng)包括合同編號(hào)、買賣雙方名稱、項(xiàng)目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號(hào)、面積、總價(jià)、支付方式及雙方簽字蓋章的頁(yè)面首付款收據(jù)首付款證明客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鼓勵(lì)類/一般類借款人(共有權(quán)人)及配偶身份證身份證件使用身份證模式借款人(共有權(quán)人)及配偶戶口薄戶口本借款人(共有權(quán)人)婚姻證明婚姻證明借款人及配偶收入證明還款來(lái)源證明收入證明輔助材料（稅單、銀行對(duì)帳單、個(gè)人帳戶歷史交易記錄等）*還款來(lái)源證明自雇人士月收入在8000元以上需提供借款申請(qǐng)表借款申請(qǐng)表個(gè)人征信報(bào)告（借款人及配偶）、如提供共同還款人/保證人還應(yīng)提供共同還款人/保證人的身份證、戶口本、收入證明、個(gè)人征信報(bào)告借款人情況調(diào)查（保證人、共同還款人等材料歸擔(dān)保人材料文件夾）客戶分層認(rèn)定表借款人情況調(diào)查使用優(yōu)惠政策必須提供購(gòu)房合同貸款用途證明應(yīng)包括合同編號(hào)、買賣雙方名稱、項(xiàng)目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號(hào)、面積、總價(jià)、支付方式及雙方簽字蓋章的頁(yè)面首付款收據(jù)首付款證明 CCAS錄入信息頁(yè)面名稱錄入要素具體要求借款人信息第二擔(dān)保方式如所購(gòu)房屋物業(yè)狀態(tài)為期房或現(xiàn)房未確權(quán)且無(wú)自然人保證應(yīng)選擇“其它”，錄入“由某某開發(fā)商提供期間/全程擔(dān)保”。（五）借款人及配偶均為外地戶