【正文】 。過去的幾年，中國銀行消費信貸業(yè)務(wù)取得了長足的發(fā)展，住房按揭貸款及汽車信貸業(yè)務(wù)實現(xiàn)了每年超常規(guī)的業(yè)務(wù)倍增，而科學發(fā)展觀要求我們注重業(yè)務(wù)增長的質(zhì)量和效益，不能將發(fā)展簡單地等同于規(guī)模的增長，更不能讓片面追求規(guī)模增長的經(jīng)營思想取代“建立和經(jīng)營客戶關(guān)系”這一營銷原則。“直客式”營銷能提高服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品議價能力，從而提高收益，降低風險，符合全行發(fā)展戰(zhàn)略的要求?！爸笨褪健睜I銷能克服目前體制和機制上存在的弊端，改變粗放式的發(fā)展模式，是應(yīng)對市場變化和競爭的前瞻性舉措，具體表現(xiàn)為：（1）改變過去過度依賴開發(fā)商、經(jīng)銷商、保險公司等中介機構(gòu)的擔保，忽視對交易真實性和借款人資信情況的調(diào)查的局限，有效防范假按揭、假車貸。推行“直客式”營銷模式有利于培養(yǎng)和壯大自身的營銷隊伍，能利用現(xiàn)有的人力資源建立龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)交叉銷售，提高客戶忠誠度；同時也能適應(yīng)業(yè)務(wù)扁平化的需要，增強網(wǎng)點銷售的功能。商業(yè)性個人住房貸款實行“部分自籌、有效擔保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。一、貸款對象與條件（一）個人一手住房貸款的對象為具有完全民事行為能力的自然人。 二、貸款幣種、限額、期限與利率（一）貸款幣種：個人住房貸款幣種為人民幣和外幣。（二）貸款成數(shù)：一手個人住房貸款的最高成數(shù)不得超過所購住房價值或評估價值的70％（建筑面積90平方米以下住房貸款的最高成數(shù)可達到80％），單筆貸款的成數(shù)需根據(jù)借款人的還款能力和信用記錄逐筆確定。（四）貸款利率：人民幣個人住房貸款執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率，可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)進行浮動。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計息。三、貸款申請申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)提出書面申請，并提供以下資料：借款申請書；具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其它有效居留證件）、婚姻狀況證明；貸款人認可的經(jīng)濟收入證明（包括借款人家庭經(jīng)濟收入證明、納稅證明、銀行對帳單、銀行儲蓄薄等的原件或復(fù)印件）；借款人在中國銀行開立的活期存款賬戶、中銀長城卡；與開發(fā)商簽署的購房合同、協(xié)議或其他有效文件；開發(fā)商出具的購房首期款項已經(jīng)支付的書面證明。四、貸款初審業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)受理借款人的住房貸款申請后，應(yīng)根據(jù)個人住房貸款審批標準和信貸規(guī)則對借款人及其提供的資料進行認真調(diào)查核實，對授信進行初步分析。主要審查借款申請人是否提供了身份證明材料，包括身份證件、戶口?。ㄆ渲挟惖鼐用裨瓌t上還要提供在本地的暫住證），對于港澳臺人士應(yīng)提供身份證件和港澳臺往來通行證或臺胞證、戶口薄，外籍人士應(yīng)提供護照和在華居住證明。通過查詢歷史貸款和個人信用報告來審查借款申請人的信用情況，來判斷借款申請人的還款意愿。（2）借款申請人信用報告顯示借款申請人在金融機構(gòu)有貸款記錄，曾出現(xiàn)過逾期但現(xiàn)在還款正常而且最高逾期期限不超過3個月的，則說明借款申請人有過不良信用記錄，但還款意愿尚可，風險相對較小。（二）借款申請人的還款能力審查借款申請人必須具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。根據(jù)借款人的收入證明材料及借款人所從事的職業(yè)及所屬行業(yè)、學歷、年齡等來分析借款有收入的穩(wěn)定性，對于行政事業(yè)單位的正式職員、執(zhí)業(yè)醫(yī)師、執(zhí)業(yè)律師、執(zhí)業(yè)注冊會計師、教師、高級專業(yè)技術(shù)人員、國有大中型企業(yè)及國內(nèi)外知名企業(yè)的中高層管理人員等收入具有較高的穩(wěn)定性，而個體工商戶、私營小企業(yè)主、自由職業(yè)者等未來收入則有較大的不確定性。分析借款申請人家庭收入的穩(wěn)定性，對借款申請人的家庭收入、支出（含債務(wù)支出、日常生活支出）進行分析，對于借款人家庭目前還有固定債務(wù)支出的要合并本筆貸款一起計算其月供比，同時還要關(guān)注借款人需供養(yǎng)人數(shù)。在計算借款申請人家庭收入時，除借款申請人家庭成員的工作收入外，還需要考慮借款申請人家庭成員的其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、資產(chǎn)變現(xiàn)收入等。（三）借款用途審查。借款人必須提供商品房銷售合同文本正本，客戶經(jīng)理在審核后掃描上傳（無需全部掃描上傳，只需掃描包括合同編號、買賣雙方名稱、項目建設(shè)銷售依據(jù)、房屋座落，房號、面積、總價、支付方式及雙方簽字蓋章的頁面）。根據(jù)房屋銷售合同，審查樓盤是否經(jīng)過準入，結(jié)合貸款申請信息，分析貸款成數(shù)是否合規(guī)，是否超過樓盤準入批復(fù)的單貸款最高成數(shù)規(guī)定。根據(jù)借款申請人的個人信息，判斷借款申請人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工、承建該樓盤的建筑企業(yè)員工或開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工購買參與開發(fā)、建設(shè)的樓盤申請住房按揭貸款要嚴格審查，判斷其是否可能存在虛假按揭可能，對于存在虛假按揭嫌疑的不得發(fā)放住房按揭貸款。以其它房產(chǎn)抵押的需由我行認可的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行估價，抵押率不超過抵押物價值的70%，以相同期限的銀行存單和憑證式同債質(zhì)押的質(zhì)押率不超過質(zhì)押物價值的90%，以其它資產(chǎn)抵（質(zhì)）押的，抵（質(zhì)）押需視抵（質(zhì)）押物價值及具體情況從嚴確定。（六）客戶經(jīng)理對貸款材料進行初審后，將符合我行貸款條件的申請材料通過CCAS系統(tǒng)發(fā)起貸款業(yè)務(wù)。如提供自然人保證則應(yīng)選擇“自然人保證”。供養(yǎng)人數(shù)除借款人以外的家庭人口家庭信息家庭其它成員月收入如填寫其它成員收入，則必須在影像資料中提供相關(guān)的收入證明每月支出合計借款人家庭存在其它債務(wù)，則必須在本欄中填寫其家庭負債的每月支出數(shù)額交易信息物業(yè)狀態(tài)必須準確選擇，如選擇“現(xiàn)房已確權(quán)”則放款前提將要求取得抵押登記證明（他項權(quán)證），如選擇“期房”、“現(xiàn)房未確權(quán)”，一般要求提供開發(fā)商期間（全程）擔保。對不符合條件的借款申請退回業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)。合同中應(yīng)約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸款利率、還款期限、還款方式、違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。五、貸款擔保個人一手住房貸款的擔保方式為：抵押擔保、質(zhì)押擔保、保證擔保、其它貸款人認可的擔保方式。原則上個人住房貸款只能選擇一種擔保方式。（一）抵押方式申請貸款的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當以書面形式訂立抵押合同。抵押物首先應(yīng)是抵押人所擁有的房屋或預(yù)購房屋；其次可以用抵押人依法取得的國有土地使用權(quán)及貸款人認可的其它依法可以抵押的財產(chǎn)（不包括動產(chǎn)抵押）。 （2）以現(xiàn)房抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房屋所在地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，以取得房屋他項權(quán)證明文件或其他相關(guān)權(quán)利證明。抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）等，均由抵押權(quán)人執(zhí)管并承擔保管責任。抵押物由抵押人占管。抵押物發(fā)生繼承、遺贈的，繼承人和受遺贈人必須提供有關(guān)法律文件并與貸款人簽訂有關(guān)補充文件，承擔原合同一切未履行的責任。（二）以質(zhì)押方式申請貸款的，質(zhì)押方式可以是動產(chǎn)質(zhì)押或權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。需要辦理質(zhì)押登記的，應(yīng)當按照《中華人民共和國擔保法》的有關(guān)規(guī)定辦理登記。貸款人認為需要公證的，借款人（或出質(zhì)人）應(yīng)當辦理公證。出質(zhì)人應(yīng)將確認后的權(quán)利憑證交貸款人執(zhí)管。 質(zhì)押期間,出質(zhì)人未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)移、或重復(fù)質(zhì)押已被質(zhì)押的財產(chǎn)，不得以任何理由掛失。 （三）用于抵(質(zhì))押的財產(chǎn),需要估價的,可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行估價。（四）以保證方式申請貸款的，借款人應(yīng)提供貸款人可接受的第三方連帶責任保證。采取保證方式的，保證人和債權(quán)人必須簽訂由保證人承擔連帶責任的書面保證合同。保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立保證金帳戶，如貸款出現(xiàn)違約,貸款人有權(quán)直接從保證金帳戶上扣款償還應(yīng)還款部分,保證金應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)及時補足。 保證期間應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期之后兩年。六、貸款保險以房產(chǎn)作為抵押的，借款人原則上需在合同簽訂前向貸款人認可的保險公司為抵押物辦理房屋保險, 并將保險單項下因保險事件發(fā)生而對保險人享有的保險金權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款人。抵押期內(nèi)，投保人按合同約定不得以任何理由中斷或撤銷保險。七、貸款發(fā)放借款申請獲得批準后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)通知借款人（包括財產(chǎn)共有人）、保證人及其它有關(guān)當事人在約定的時間與貸款銀行簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開立貸款帳戶。在《抵押合同》、《質(zhì)押合同》或《保證合同》生效后，貸款人應(yīng)按《借款合同》約定直接劃至借款人指定購買住房的開發(fā)商或售房單位的專用帳戶。由于目前二手住房市場房產(chǎn)來源及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，個人二手住房貸款主要有以下幾種形式：（一）已辦產(chǎn)權(quán)證的二手住房抵押貸款，即交易的房產(chǎn)已辦好房產(chǎn)證，包括在房地產(chǎn)交易市場交易取得或以合法拍賣方式拍賣取得的房產(chǎn)。（三）轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在貸款人已辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)的借款人（原房屋所有權(quán)人）在貸款期間內(nèi)將以抵押貸款方式購買的住房出售，經(jīng)貸款人審查同意向新房屋所有權(quán)人（新借款人）提供的抵押貸款業(yè)務(wù)。二是貸款人、原借款人、新房屋所有權(quán)人以簽訂補充協(xié)議的方式對《借款合同》進行變更，借款人由原借款人變更為新房屋所有權(quán)人，由后者承繼前者在《借款合同》項下的權(quán)利義務(wù)，同時辦理擔保合同的變更及相應(yīng)的抵/質(zhì)押變更登記手續(xù)。交易的房產(chǎn)已取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，并經(jīng)市房改辦核準上市，買方即可向本行申請住房貸款。如擬交易的房屋正處于確權(quán)階段，難以辦理交易過戶，可委托本行認可的中介機構(gòu)先提供快捷的辦證服務(wù)，使買方盡快獲得銀行貸款。一、借款人條件借款人申請個人二手住房貸款時須同時具備以下條件（一）具有完全民事行為能力的自然人；（二）在中國境內(nèi)具有常駐戶口或有效居留身份；（三）具有穩(wěn)定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力；（四）所購房屋具備進入房地產(chǎn)二級市場交易條件,產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；（五）必須支付不低于20%的購房首付款,并在中國銀行開立結(jié)算帳戶；（六）借款人應(yīng)提供經(jīng)貸款人認可的有效擔保；（七）貸款人規(guī)定的其他條件。申請外幣貸款的借款人必須具有外匯還款來源。（三）貸款期限：個人二手住房貸款的期限最長不超過30年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。外幣個人二手住房貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以上的，按貸款合同生效日相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定的貸款利率計息，每滿一年或半年后，再按當時相應(yīng)檔次的法定貸款利率確定下一年（半年）度利率。貸款人要求提供的其他證明文件或資料。四、貸款的初審及發(fā)起個人二手住房貸款須由業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)對借款人和房產(chǎn)中介機構(gòu)提供的資料進行調(diào)查核實，并對借款人的還款能力和所提供的擔保能力進行評估，寫出書面審查意見后報消費信貸中心按相關(guān)流程進行審批。男性申請人借款年限加年齡不應(yīng)大于65歲，女性申請人借款年限加年齡不應(yīng)大于60歲；借款人需在中國境內(nèi)具有長住戶口或有效居留身份；借款人不得與房屋出售方存在有損我行權(quán)益的關(guān)聯(lián)性、欺詐性交易。所購房屋產(chǎn)權(quán)明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，具有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。（二）貸款成數(shù)、期限和利率、還款方式審查貸款幣種：二手房貸款的幣種目前為人民幣。貸款期限：個人二手住房貸款期限最長不超過20年，且房齡與貸款期限之和最長不超過30年。還款方式：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月（季）償還貸款本息或到期一次償還貸款本息。（三）風險審查要點及遇到的一些問題交易的真實性、合法性借款人所購房屋必須具備進入房地產(chǎn)二級市場交易條件，產(chǎn)權(quán)明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議，借款人與房屋出售方存在有損我行權(quán)益的關(guān)聯(lián)性交易的不予審批。注意買賣雙方姓名在有關(guān)交易資料中與房產(chǎn)證姓名前后手一致。抵押物注意抵押物價值虛高，房產(chǎn)性質(zhì)是否為住房，結(jié)構(gòu)不能為磚木、簡易，土地性質(zhì)是否為出讓或劃撥，過戶和抵押是否有障礙，土地年限是否超出貸款年限。借款人的風險可按客戶分層辦法確認客戶性質(zhì)，對限制類客戶不予審批。個人信用報告中記載借款申請人有不良信用記錄的，對于連續(xù)逾期達90天的借款申請人，原則上不再提供住房按揭貸款，對于逾期在90天以內(nèi)的借款申請人必須由客戶經(jīng)理對其具體還款情況情況作出調(diào)查，分析其逾期原因并作出說明，原則上要求提供其還款記錄，根據(jù)其最長逾期天數(shù)和累計逾期次數(shù)來判斷其還款意愿。在計算借款申請人家庭收入時，除借款申請人家庭成員的工作收入外，還需要考慮借款申請人家庭成員的其它收入，如房屋租賃收入、投資收入、資產(chǎn)變現(xiàn)收入等。擔保個人二手房貸款原則上只限于所購買住房的抵押或質(zhì)押擔保，當?shù)匚倚姓J可的置業(yè)擔保公司可提供期間擔保。影像資料客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鉆石類\白金類\黃金類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產(chǎn)權(quán)共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應(yīng)提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻證明如戶口簿載明夫妻關(guān)系可不提供婚姻證明（盡量提供）借款人及配偶收入證明還款來源證明二手住房買賣協(xié)議貸款用途證明已支付首付款的證明首付款證明可放款時落實客戶分層認定表借款人情況調(diào)查賣方身份證、戶口本售樓方及其配偶、共有人身份證件借款人的產(chǎn)權(quán)共有人同意抵押的證明共有人同意抵押證明可放款前落實借款人及其配偶個人征信查詢單借款人情況調(diào)查共同還款承諾其他未過戶的房產(chǎn)證、土地證交易資料房產(chǎn)交易契稅單、已過戶的房產(chǎn)證交易資料已過戶的土地證交易資料可放款前落實已設(shè)立抵押的證明他項權(quán)證、抵押備案證明可放款前落實劃款授權(quán)書買方劃付款授權(quán)書可放款前落實客戶分層所需基本資料指定掃描文件夾材料/掃描要求鼓勵類/一般類二手住房貸款申請表借款申請表借款人及產(chǎn)權(quán)共有人夫妻雙方有效身份證明（居民身份證、戶口本、軍官證，港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件）、婚姻證明，借款人如未婚應(yīng)提供未婚證明，并簽署單身承諾函身份證件，戶口本，婚姻證