【文章內(nèi)容簡介】 持續(xù)繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。隨著美國住房市場(chǎng)的降溫尤其是短期利率的提高，次級(jí)抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次級(jí)抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進(jìn)而引發(fā)“次貸危機(jī)” 。 對(duì)于住房抵押貸款業(yè)務(wù)造成的危害次貸危機(jī)直接打壓了美國房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)使遍及全世界的房地產(chǎn)泡沫趨于破滅，發(fā)達(dá)國家的住房消費(fèi)熱潮宣告終結(jié)。體現(xiàn)美國樓市動(dòng)向的二手房價(jià)從 2022 年夏天開始下降，戰(zhàn)后房價(jià)跌幅的記錄被不斷刷新，全美十個(gè)主要城市的房價(jià)在 07 年 12 月份的實(shí)際跌幅高達(dá) %。南非、愛爾蘭、英國和西班牙的房價(jià)也開始下滑。自次貸危機(jī)日益嚴(yán)重之后，美國人消費(fèi)心理出現(xiàn)消極傾向，消費(fèi)意愿的下降使得零售業(yè)、娛樂業(yè)等非制造業(yè)的景氣指數(shù)急劇惡化。歐洲的個(gè)人消費(fèi)也不旺盛，英國的個(gè)人消費(fèi)支出下降了 %，歐盟零售業(yè)銷售額同比減少了 %，是 1996 年開始此項(xiàng)調(diào)查以來的最大跌幅。各大銀行相繼收緊貸款政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了重大影響，使得開發(fā)商資金斷裂的比率升高；貸款收緊也導(dǎo)致辦理住房貸款業(yè)務(wù)的客戶們還款壓力提高，也加高了住房抵押貸款申請(qǐng)者的門檻，造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終將匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng)，造成商業(yè)銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值下降，最終影響到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的盈利性甚至生存能力。三、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)分析 中美兩國房產(chǎn)金融的對(duì)比與分析 中美經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特性的比較美國是一個(gè)擁有悠久市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史的國家，從上世紀(jì) 80 年代開始，轉(zhuǎn)移大量的制造業(yè)到拉美和東歐，并把本土造就成為貿(mào)易、航運(yùn)和金融等服務(wù)中心。近些年，美國金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對(duì) GDP 貢獻(xiàn)巨大，金融衍生品不斷出新，并逐漸成立成熟的衍生品市場(chǎng)?，F(xiàn)在有很多學(xué)者用“虛擬經(jīng)濟(jì)”來概括美國目前經(jīng)濟(jì)形式。較之美國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，中國從實(shí)行改革開放的 30 多年時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)增長迅猛。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過去 5 年中國經(jīng)濟(jì)增長速度平均 %，2022 年更是接近 12%，其中“制造業(yè)”為 GDP所作貢獻(xiàn)巨大，是我國經(jīng)濟(jì)的主要支撐產(chǎn)業(yè)。有別于美國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國的經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展職能。 再觀看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一，在國民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位，其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的 10%～15%，1970 年以來，美國住房投資占 GDP比重在 3%～6%之間(均值為 %)，房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國有價(jià)證券的相當(dāng)一大部分，抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款，其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位，較之美國，改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 2022 年 11 月 8日公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP 的比重超過 5%，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的作用。雖然我國金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定，然而，較之美國的金融業(yè)發(fā)展，我國金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的，美國金融占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國的金融業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比例。 美國爆發(fā)“次貸危機(jī)”的一個(gè)間接原因是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不合理性，因?yàn)橐粋€(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須建立在以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)之上，而美國自第二次世界大戰(zhàn)以來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，錯(cuò)誤將第三產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，在這次的危機(jī)中，我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，過度的金融支持很容易產(chǎn)生泡沫，泡沫一旦破裂即會(huì)產(chǎn)生危機(jī)；而我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，并且目前來看還是以第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)作為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心力量。 兩國房地產(chǎn)金融的比較美國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等組成。發(fā)展到現(xiàn)在已形成完善的抵押貸款一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)。有別于美國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我國的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善，在我國房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系，因此，銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于我國的住房金融運(yùn)作，即住房按揭貸款，事實(shí)上和美國的房地產(chǎn)抵押貸款是相同的。運(yùn)作過程中的不同是：由于我國現(xiàn)在還沒有形成個(gè)人征信系統(tǒng)，因此居民向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料，和美國居民申請(qǐng)住房貸款時(shí)出具的個(gè)人信用報(bào)告有所不同。 我國房地產(chǎn)金融有別于美國的房地產(chǎn)金融的另一點(diǎn)是：我國尚未形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)，個(gè)人房貸的資金主要來源依然是居民的儲(chǔ)蓄存款。資金來源的渠道比較狹窄，不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化比例在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中所占份額還很小，資產(chǎn)證券化進(jìn)程還在探索階段：2022 年 12 月 15 日，中國建設(shè)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了首期個(gè)人住房抵押貸款支持證券，標(biāo)志著房地產(chǎn)個(gè)人貸款證券化在我國的開端，然而，發(fā)展的規(guī)模還不足以很好地成為我國房地產(chǎn)信貸融資的主要渠道。 通過比較兩國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)：美國已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)。而我國的房地產(chǎn)金融體系中一級(jí)市場(chǎng)主體機(jī)構(gòu)單一，僅僅靠銀行支撐，在貸款資金來源方面還是銀行儲(chǔ)蓄起到主體作用；沒有形成房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)，融資渠道單一。 兩國金融機(jī)構(gòu)對(duì)待住房信貸的態(tài)度早在 2022 年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)委員愛德華葛蘭里奇就已經(jīng)向當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘指出了快速增長的次貸可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，希望美國有關(guān)監(jiān)管當(dāng)局能夠“加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理” 。曾一度被美國人認(rèn)為是“美國歷史上最偉大的聯(lián)儲(chǔ)主席”的格林斯潘在 2022 年 5 月就曾發(fā)表著名論斷：金融市場(chǎng)自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。然而，就在 3 年后，2022 年 10 月 23 日的國會(huì)聽證會(huì)上，格林斯潘終于承認(rèn)當(dāng)初反對(duì)金融衍生品監(jiān)管的做法存在“部分錯(cuò)誤” ，承認(rèn)缺乏監(jiān)管的自由市場(chǎng)存在缺陷。較之美國的房地產(chǎn)金融監(jiān)管，我國的高層給予了高度重視。在我國對(duì)銀行金融業(yè)起監(jiān)督作用的是銀監(jiān)會(huì)，過去的兩年里，銀監(jiān)部門不斷對(duì)銀行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行業(yè)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。2022 年 9 月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策對(duì)購買首套住房的居民，限制按揭比例不得低于 30%，對(duì)于購買第二套住房的居民，限制按揭貸款首付比例不得低于 40%，用這樣的措施來提高房屋信貸門檻，以應(yīng)對(duì)過高房價(jià)。中國人民銀行行長周小川在 2022 年 10 月份召開的全國人大常委會(huì)上也明確表示：下一階段人民銀行將建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制，密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。簡化和規(guī)范住房貸款制度，理順住房消費(fèi)貸款政策?？梢姡覈诮鹑诒O(jiān)管上講求效率和安全的有效結(jié)合。 我國個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀 現(xiàn)今我國房貸面臨的主要問題相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房按揭貸款具有手續(xù)簡便、利率低，近年來我國房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，購買商品房已經(jīng)不僅僅是滿足個(gè)人需求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品。由于各家銀行的激烈競(jìng)爭，加之貸款客戶家庭情況千差萬別，高度分散，而信貸人員相對(duì)較少或業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、責(zé)任心不強(qiáng)，或?yàn)閱渭冏非罂己酥笜?biāo)，在業(yè)務(wù)的操作過程中打擦邊球的現(xiàn)象較為普遍，在貸款條件和資格審查中往往流于形式，如信貸人員未進(jìn)行面談而形成“面談?dòng)涗洝?，甚至銀行為了與開發(fā)商搞好關(guān)系，違規(guī)放貸時(shí)有發(fā)生。一是開發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險(xiǎn)，虛擬借款人或一房多貸，或開發(fā)商勾結(jié)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)把炒作的房價(jià)當(dāng)成有消費(fèi)需求支撐的合理房價(jià)，使合同銷售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)同檔次房屋水平，造成事實(shí)上的“零首付” ，取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。另一方面，在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，按照最高人民法院的司法解釋，建設(shè)單位墊付的工程款以及拖欠的工人工資等，優(yōu)先受償銀行的抵押權(quán)，也就是說抵押的房屋為預(yù)售房時(shí)，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款和工人工資，剩余部分才能歸還銀行貸款。二是投機(jī)炒房者一人多貸，或開發(fā)商把一些房屋抵債給施工方，當(dāng)購買或積壓的房屋無法在短期內(nèi)變現(xiàn)，或出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于按揭貸款余額時(shí)，部分投資炒房者可能會(huì)“斷供” 。同時(shí)，在申請(qǐng)貸款等材料上借款人、保證人簽字是否屬實(shí)、代簽人是否授權(quán)等，貸款究竟由借款人承擔(dān)、實(shí)際借款人承擔(dān)或者共同承擔(dān)在法律上爭議較大，商品房買賣合同常常被法院認(rèn)定無效或者被撤銷。由于我國居民收入的不完全貨幣化和較低的透明度，個(gè)人信用評(píng)估缺乏比較公允的評(píng)價(jià)方法和中介機(jī)構(gòu)，提供的收入證明隨意性較大，個(gè)私業(yè)主所提供的納稅證明也不能真實(shí)反映其收入狀況，銀行無法把握借款人真實(shí)的償還能力和貸款期限。面對(duì)每年新增的授信業(yè)務(wù)指標(biāo)，目標(biāo)市場(chǎng)定位在低收入人群，則風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如果對(duì)客戶的工作單位或收入來源要求過高，業(yè)務(wù)發(fā)展很難做到一定的量，因此，貸款人的收入狀況已出現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，目標(biāo)客戶較少，市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜。尤其是在房貸利率提高的情況下，一些高估自己消費(fèi)能力的貸款客戶，因企業(yè)停產(chǎn)破產(chǎn)收入下降、或因疾病、離婚、職業(yè)變化等因素的制約，便會(huì)選擇提前還款，尤其是部分借款人自身陷入債務(wù)危機(jī)，加之部分金融機(jī)構(gòu)未能及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，所購房產(chǎn)往往被查封、拍賣，用以抵債，銀行便無法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，都增加了業(yè)務(wù)拓展中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。目前，許多銀行在經(jīng)營意識(shí)上，都將操作風(fēng)險(xiǎn)等同于金融犯罪，這無疑會(huì)使金融機(jī)構(gòu)無意識(shí)地縮小操作風(fēng)險(xiǎn)的管理范圍，可以說，到目前為止，操作風(fēng)險(xiǎn)尚缺乏統(tǒng)一的定義、普遍認(rèn)同的衡量標(biāo)準(zhǔn)、沒有可以公開獲取的數(shù)據(jù)庫和成熟的控制技術(shù)，致使風(fēng)險(xiǎn)管理水平提高緩慢。近年來，許多銀行推出的激勵(lì)考核機(jī)制大多是側(cè)重于對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)，為了追求利潤和市場(chǎng)占有率，部分商業(yè)銀行相繼推出了住房按揭加“循環(huán)貸”等新產(chǎn)品，一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上往往未能進(jìn)行充分的論證