【正文】 e space to open up the bank for the bank to create more economic benefits， while also promoting the development of real estate. At present individual housing consumer credit in practice there are still many problems， the most noteworthy is the conduct of the business risks assumed. How to learn the lessons of the subprime crisis to overe， to prevent these individual housing consumer credit risk， is thus in order not to repeat the tragedy would trigger a series of priority， only the good risks related， individual housing consumer credit business in China even the financial sector to get healthy， longterm and stable development. To sum up， this article on the . subprime mortgage crisis， mortgage risk analysis， and then study how China39。在我國(guó)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展起到了巨大的作用，既開(kāi)拓了銀行的業(yè)務(wù)空間，為銀行創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái)，隨著住房制度改革的逐步推進(jìn)和國(guó)家政策的大力扶持，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在獲得了迅猛發(fā)展。中國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建立可從以下五個(gè)方面入手：客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。一旦房?jī)r(jià)不能繼續(xù)上漲，他們就無(wú)力繼續(xù)還貸。 危機(jī)對(duì)美國(guó)、中國(guó)乃至世界造成的影響不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)次貸危機(jī)造成損失的評(píng)價(jià)可列示如下：（1）日本金融廳（2022 年 11 月）認(rèn)為，截至 2022 年 9 月底，日本金融機(jī)構(gòu)持有美國(guó)次貸相關(guān)產(chǎn)品總額 萬(wàn)億日元，包括賬面損失在內(nèi)的相關(guān)損失總計(jì) 2260 億日元。（5）標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)公司（Samp。其中，全球銀行系統(tǒng)占一半，保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金、對(duì)沖基金及其它機(jī)構(gòu)投資者占一半。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2022 年我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅逐步回落。 美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析 風(fēng)險(xiǎn)的成因分析此次次貸危機(jī)的主要風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)貸款的借款人通常沒(méi)有良好的信用記錄，并且，還款額與收入比超過(guò)了 55%，或者貸款總額與房產(chǎn)價(jià)值比超過(guò)了85%。在 2022 年之前的五年里，由于美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮，加上前幾年美國(guó)利率水平較低，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。 對(duì)于住房抵押貸款業(yè)務(wù)造成的危害次貸危機(jī)直接打壓了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)使遍及全世界的房地產(chǎn)泡沫趨于破滅，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)熱潮宣告終結(jié)。歐洲的個(gè)人消費(fèi)也不旺盛，英國(guó)的個(gè)人消費(fèi)支出下降了 %，歐盟零售業(yè)銷售額同比減少了 %，是 1996 年開(kāi)始此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最大跌幅。近些年，美國(guó)金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對(duì) GDP 貢獻(xiàn)巨大，金融衍生品不斷出新，并逐漸成立成熟的衍生品市場(chǎng)。有別于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。雖然我國(guó)金融業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定，然而，較之美國(guó)的金融業(yè)發(fā)展，我國(guó)金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的，美國(guó)金融占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的金融業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例。有別于美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善，在我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系，因此，銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。資金來(lái)源的渠道比較狹窄，不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。 兩國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)待住房信貸的態(tài)度早在 2022 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)委員愛(ài)德華較之美國(guó)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管，我國(guó)的高層給予了高度重視。簡(jiǎn)化和規(guī)范住房貸款制度，理順住房消費(fèi)貸款政策。一是開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險(xiǎn)，虛擬借款人或一房多貸，或開(kāi)發(fā)商勾結(jié)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)把炒作的房?jī)r(jià)當(dāng)成有消費(fèi)需求支撐的合理房?jī)r(jià)，使合同銷售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)同檔次房屋水平，造成事實(shí)上的“零首付” ，取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。由于我國(guó)居民收入的不完全貨幣化和較低的透明度，個(gè)人信用評(píng)估缺乏比較公允的評(píng)價(jià)方法和中介機(jī)構(gòu)，提供的收入證明隨意性較大，個(gè)私業(yè)主所提供的納稅證明也不能真實(shí)反映其收入狀況，銀行無(wú)法把握借款人真實(shí)的償還能力和貸款期限。近年來(lái)，許多銀行推出的激勵(lì)考核機(jī)制大多是側(cè)重于對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)，為了追求利潤(rùn)和市場(chǎng)占有率，部分商業(yè)銀行相繼推出了住房按揭加“循環(huán)貸”等新產(chǎn)品，一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上往往未能進(jìn)行充分的論證，盡管銀行要求借款人出具不將款項(xiàng)用于股票、股本和權(quán)益性投資等承諾，但是這些審核條件多為形式要素且缺乏有效監(jiān)管。盡管開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂的《合作協(xié)議》中一般都有階段性擔(dān)保責(zé)任或回購(gòu)義務(wù)的約定，但這一義務(wù)的履行依賴于開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保能力和擔(dān)保意愿，當(dāng)開(kāi)發(fā)商新樓盤(pán)銷售不暢，保證金額大于其自身資產(chǎn)的情況下，向銀行提供的階段性擔(dān)保也就形同虛設(shè)。由于我國(guó)當(dāng)前法律法規(guī)不完善及司法環(huán)境等問(wèn)題，如果當(dāng)事人只有一套住房，銀行必須為當(dāng)事人提供周轉(zhuǎn)房后，才能拍賣抵押的房屋，且對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣或者變賣價(jià)款中優(yōu)先扣除。 我國(guó)居民個(gè)人住房貸款相關(guān)數(shù)據(jù)僅以上海為例，次貸危機(jī)爆發(fā)后至 2022 年，上海房地產(chǎn)貸款增勢(shì)強(qiáng)勁，同時(shí)，嚴(yán)控房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。 截至 2022 年末，上海市中外資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 億元，比年初增加 億元，同比多增 億元。 盡管截至 2022 年末，上海市中外資銀行房地產(chǎn)不良貸款余額 億元，比年初減少 億元；不良率 %，比年初下降 個(gè)百分點(diǎn)。初步結(jié)果表明，以 2022 年 9 月 30 日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)下跌 10%、20%和 30%情景下（下圖 1 中的 I、II、III） ，不良率將分別達(dá)到 %、%和 %，比正常情況下分別上升 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)和經(jīng)相關(guān)部門查實(shí)的存在囤地、捂房行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在通過(guò)按揭方式購(gòu)置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來(lái)的按揭購(gòu)房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購(gòu)置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。二、惡意詐騙，一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的機(jī)會(huì)，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購(gòu)買”其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購(gòu)房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問(wèn)題沒(méi)有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí)，對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；四是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒(méi)有及時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)急處理。但是，目前對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實(shí)際推行。該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域，并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時(shí)調(diào)整其個(gè)人信用等級(jí)，對(duì)近三年信用良好的個(gè)人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下。這樣，銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過(guò)轉(zhuǎn)帳和稅收確認(rèn)） ，個(gè)人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。個(gè)人購(gòu)房者要確保自身信用資料的真實(shí)性，杜絕一切弄虛作假行為。即使是實(shí)施通貨膨脹目標(biāo)制的中央銀行，也很有必要把資產(chǎn)價(jià)格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考；第二，進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)必須綜合考慮調(diào)控政策可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。 商業(yè)銀行如何完善自身住房信貸管理機(jī)制首先，商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者套取貸款。對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要獨(dú)立開(kāi)設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。同時(shí)要設(shè)立專門的部門或由專人負(fù)責(zé)辦理房屋抵押登記、以物抵債等事務(wù)，做到及時(shí)登記備案并做好檔案的移交和抵押權(quán)證的保管，不得委托中介機(jī)構(gòu)辦理。而為金融市場(chǎng)有效運(yùn)行而設(shè)計(jì)的監(jiān)管、機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理模式、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、產(chǎn)品評(píng)級(jí)等金融制度，存在嚴(yán)重缺陷。一是要系統(tǒng)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來(lái)指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是