【正文】 否符合貸款條件、是否搞“零首付” 、降低首付款比例、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂、幫助開發(fā)商和個人騙取貸款的銀行內(nèi)部責任人，一經(jīng)查出，嚴懲不貸。在《商業(yè)銀行法》 、 《合同法》 、 《建筑法》 、 《公司法》 、《民法》 、 《反不正當競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為。結(jié)束語美國的次貸危機爆發(fā)后蔓延到了許多國家，對世界經(jīng)濟秩序產(chǎn)生了極大的破壞，導致全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟衰退、股市暴跌、金融機構(gòu)破產(chǎn)等嚴重后果。參考文獻[1]蔣先玲. 美國次級債危機剖析及其對中國的啟示[J]. 金融理論與實踐，2022（11）[2]李哲. 美國次級抵押貸款危機對中國房貸市場的啟示[J]. 中國房地產(chǎn)，2022（10）[3]吳建環(huán)，[J].商業(yè)研究，2022（24）[4]鐘鵬，—道德風險和逆選擇[J].中國房地產(chǎn)金融，2022（2）[5][J].經(jīng)濟縱橫，2022（19）[6][J].經(jīng)營管理者，2022（12）[7][J].財經(jīng)科學，2022（4）[8][J].現(xiàn)代金融，2022（9）[9]朱平安，王元月，[J].商場現(xiàn)代化，2022（26）[10][J].黑龍江金融，2022（4）[11]項衛(wèi)星，劉曉鑫. 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第一，有必要把資產(chǎn)價格納入中央銀行實施貨幣政策時的監(jiān)測對象。房地產(chǎn)開發(fā)商和個人購房者一定要徹底改變銀行的“錢”是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經(jīng)濟的“游戲規(guī)則” ，從事房地產(chǎn)借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經(jīng)濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務的行為。四、建立個人銀行帳戶。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。人們常說“市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟” ，其實也可以說“市場經(jīng)濟也是信用經(jīng)濟” 。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風險。貸方引發(fā)信貸風險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風險防范工作的重點。由于開發(fā)商不能按約定準時將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛、利益受到損失。引發(fā)借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。 0%5%10%15%20%25%30%I II III房 價 下 跌 率不 良 率圖 1 房價下跌率與不良率之間的關(guān)系上海銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)尤其是高價圈地的開發(fā)商、脫離核心主業(yè)進入房地產(chǎn)的大型企業(yè)集團的杠桿率，加強對開發(fā)商、項目公司和母公司的并表風險管理，增強逆周期的風險預測力。但按揭貸款壓力測試結(jié)果不容樂觀。 截至 2022 年末，全市中外資銀行購房貸款余額 4921 億元，比年初增加 億元。上海銀監(jiān)局要求在滬銀行業(yè)金融機構(gòu)高度重視并采取切實措施嚴控房地產(chǎn)信貸風險。同時，由于個人破產(chǎn)制度等尚未建立，貸款長期逾期，形成壞賬，只要貸款人沒有死亡，就無法核銷。更有甚者有的擔保單位以銀行授權(quán)催款為由要求借款人還款后卷款而逃，造成借款人“一貸二償” 。由于期房是處于建設(shè)中的房產(chǎn)，購房人在支付房屋價款之后，并不能像對成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。尤其是在房貸利率提高的情況下，一些高估自己消費能力的貸款客戶，因企業(yè)停產(chǎn)破產(chǎn)收入下降、或因疾病、離婚、職業(yè)變化等因素的制約，便會選擇提前還款，尤其是部分借款人自身陷入債務危機，加之部分金融機構(gòu)未能及時辦理抵押登記手續(xù)，所購房產(chǎn)往往被查封、拍賣，用以抵債，銀行便無法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，都增加了業(yè)務拓展中的風險和不確定因素。二是投機炒房者一人多貸，或開發(fā)商把一些房屋抵債給施工方，當購買或積壓的房屋無法在短期內(nèi)變現(xiàn)，或出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格低于按揭貸款余額時，部分投資炒房者可能會“斷供” 。 我國個人住房抵押貸款現(xiàn)狀 現(xiàn)今我國房貸面臨的主要問題相對于企業(yè)貸款，個人住房按揭貸款具有手續(xù)簡便、利率低，近年來我國房屋銷售價格持續(xù)上漲，購買商品房已經(jīng)不僅僅是滿足個人需求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品。2022 年 9 月，銀監(jiān)會出臺政策對購買首套住房的居民，限制按揭比例不得低于 30%，對于購買第二套住房的居民，限制按揭貸款首付比例不得低于 40%，用這樣的措施來提高房屋信貸門檻，以應對過高房價。曾一度被美國人認為是“美國歷史上最偉大的聯(lián)儲主席”的格林斯潘在 2022 年 5 月就曾發(fā)表著名論斷：金融市場自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。 通過比較兩國的房地產(chǎn)金融市場可以發(fā)現(xiàn)：美國已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級與二級市場。運作過程中的不同是：由于我國現(xiàn)在還沒有形成個人征信系統(tǒng)，因此居民向銀行申請住房貸款時，需出具收入證明、房屋預售合同和已付房款發(fā)票等證明材料，和美國居民申請住房貸款時出具的個人信用報告有所不同。 兩國房地產(chǎn)金融的比較美國的房地產(chǎn)金融市場為房地產(chǎn)抵押貸款市場，主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機構(gòu)、保險公司、擔保和評級機構(gòu)等組成。 再觀看經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟的三大支柱之一，在國民經(jīng)濟中占有極其重要的地位，其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的 10%～15%，1970 年以來，美國住房投資占 GDP比重在 3%～6%之間(均值為 %)，房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國有價證券的相當一大部分，抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款，其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位，較之美國，改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。較之美國的市場經(jīng)濟體制，中國從實行改革開放的 30 多年時間里，經(jīng)濟增長迅猛。而這兩方面的影響都最終將匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng)，造成商業(yè)銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產(chǎn)價值下降，最終影響到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務的盈利性甚至生存能力。南非、愛爾蘭、英國和西班牙的房價也開始下滑。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。除了貸款標準低以至于信用風險明顯高于最優(yōu)貸款之外，次級和超 A 貸款另一個重要特點就是以浮動利率貸款為主，這也就為之后次貸危機的爆發(fā)埋下了伏筆。在這三類貸款中，最優(yōu)貸款達到或基本達到了美國相關(guān)政府支持機構(gòu)規(guī)定的嚴格標準，具有良好的信用品質(zhì)，引發(fā)此次風波的是近些年大量發(fā)放的次級貸款。因為房價下跌，購房者將面臨著抵押房產(chǎn)價格縮水的損失，這樣他們會拒絕償還銀行貸款，去選擇購買價格更優(yōu)惠的房子，進而就會造成銀行壞賬風險；另一方面導致一些中小企業(yè)無力償還貸款利息。次貸危機的最壞時刻尚未到來。調(diào)降將增加歐、亞、美國地方銀行和信貸機構(gòu)的損失，其中銀行業(yè)相關(guān)損失擴大至 2650 億美元以上。（3）德國金融監(jiān)管局（2022 年 4 月）認為，全球金融業(yè)損失 4300 億美元 ，目前銀行業(yè)已報損 2950 億美元，其中德國銀行損失占 10%，如果信貸危機從銀行業(yè)擴展到對沖基金、保險公司、養(yǎng)老基金甚至非金融公司，損失可能增至 6000 億美元。而金融衍生工具繼續(xù)衍生，信譽違約掉期保險合同還會被打包成合成資產(chǎn)抵押憑證。二、美國次貸危機中住房抵押貸款風險的分析 次貸危機的基本概念 次貸危機的起因美國次貸危機起源于其銀行向 600 萬不合格的貸款者提供了 2022 億美元的住房抵押貸款。 主要研究方法和內(nèi)容架構(gòu) 商業(yè)銀行個人住房消費信貸在我國與其他信貸形式相比更具有風險性、政策性、多樣性等特點。如何借鑒次貸危機的教訓，去克服、去防范這些個人住房消費信貸的風險，是為了不重蹈由此而會引發(fā)一系列悲劇的當務之急，只有把好了風險關(guān)，我國個人住房消費信貸業(yè)務甚至金融界才能得到健康、長遠及穩(wěn)健的發(fā)展。 Individual Consumer Housing Loans。目前個人住房消