【正文】 費(fèi)信貸在實(shí)際操作中仍存在著諸多問(wèn)題，其中最值得關(guān)注的就是開(kāi)展該業(yè)務(wù)時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在我國(guó)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展起到了巨大的作用，既開(kāi)拓了銀行的業(yè)務(wù)空間，為銀行創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。s mercial banks should guard against the course of business risks may arise， and build effective countermeasures and measures， so both banks was not subject to limit its credit operations to open up space， but also has a full range of checks and balances the risks， and strive to eliminate the credit risk of individual housing consumption in the bud.Key words： Subprime Lending Crisis。目前個(gè)人住房消費(fèi)信貸在實(shí)際操作中仍存在著諸多問(wèn)題，其中最值得關(guān)注的就是開(kāi)展該業(yè)務(wù)時(shí)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。在此過(guò)程中所遇到的一系列風(fēng)險(xiǎn)、如何防范規(guī)避則成了當(dāng)前業(yè)界重大的研究課題。本文擬對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行探討，以利于該業(yè)務(wù)能健康長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展。而且銀行向貸款者發(fā)放貸款的同時(shí)，會(huì)把手中的貸款打包，成為資產(chǎn)抵押債券，在債券市場(chǎng)出售給基金公司；基金公司則把債券打包成資產(chǎn)抵押憑證出售；憑證購(gòu)買者再把自己手中的資產(chǎn)抵押憑證做成信譽(yù)違約掉期保險(xiǎn)合同，與基金公司之間互相投保，使次級(jí)貸款涉及的資金規(guī)模以幾何數(shù)量擴(kuò)張。（2）高盛公司（2022 年 3 月 25 日）認(rèn)為，全球次貸相關(guān)損失預(yù)計(jì) 萬(wàn)億美元，其中美國(guó)銀行、券商、對(duì)沖基金和政府企業(yè)次貸相關(guān)損失額將達(dá) 4600 億美元，其中一半損失系房貸債券所致。P，2022 年 1 月 31 日）對(duì) 2022 年 1 月至 2022 年 6 月美國(guó) 6389 只 RMBS 列入負(fù)面觀察名單或下調(diào)評(píng)級(jí)，涉及的 RMBS 發(fā)行額近 2701 億美元，占“標(biāo)普”2022 年及 2022 年上半年評(píng)級(jí)的該類 RMBS 的 ％。迄今，全球銀行系統(tǒng)和證券公司的資產(chǎn)減記和信貸損失為 2320 億美元。所產(chǎn)生的后果是：一方面對(duì)繼續(xù)還貸的購(gòu)房者造成一定的損失。在美國(guó)，根據(jù)信用質(zhì)量，居民的按揭貸款分為“最優(yōu)”貸款、次優(yōu)或次級(jí)貸款、超 A 貸款等三類。超 A 貸款的信用質(zhì)量雖然好于次級(jí)，并且大體能夠接近最優(yōu)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，但借款人無(wú)法提供完整的收入證明。隨著美國(guó)住房市場(chǎng)的降溫尤其是短期利率的提高，次級(jí)抵押貸款的還款利率也大幅上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。體現(xiàn)美國(guó)樓市動(dòng)向的二手房?jī)r(jià)從 2022 年夏天開(kāi)始下降，戰(zhàn)后房?jī)r(jià)跌幅的記錄被不斷刷新，全美十個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)在 07 年 12 月份的實(shí)際跌幅高達(dá) %。各大銀行相繼收緊貸款政策，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了重大影響，使得開(kāi)發(fā)商資金斷裂的比率升高；貸款收緊也導(dǎo)致辦理住房貸款業(yè)務(wù)的客戶們還款壓力提高，也加高了住房抵押貸款申請(qǐng)者的門(mén)檻，造成抵押貸款違約率上升?，F(xiàn)在有很多學(xué)者用“虛擬經(jīng)濟(jì)”來(lái)概括美國(guó)目前經(jīng)濟(jì)形式。金融業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展職能。 美國(guó)爆發(fā)“次貸危機(jī)”的一個(gè)間接原因是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不合理性，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須建立在以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)之上，而美國(guó)自第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，錯(cuò)誤將第三產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，在這次的危機(jī)中，我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，過(guò)度的金融支持很容易產(chǎn)生泡沫，泡沫一旦破裂即會(huì)產(chǎn)生危機(jī)；而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，并且目前來(lái)看還是以第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)作為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心力量。對(duì)于我國(guó)的住房金融運(yùn)作，即住房按揭貸款，事實(shí)上和美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款是相同的。我國(guó)的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化比例在整個(gè)房地產(chǎn)信貸中所占份額還很小，資產(chǎn)證券化進(jìn)程還在探索階段：2022 年 12 月 15 日，中國(guó)建設(shè)銀行在銀行間債券市場(chǎng)成功發(fā)行了首期個(gè)人住房抵押貸款支持證券，標(biāo)志著房地產(chǎn)個(gè)人貸款證券化在我國(guó)的開(kāi)端，然而，發(fā)展的規(guī)模還不足以很好地成為我國(guó)房地產(chǎn)信貸融資的主要渠道。葛蘭里奇就已經(jīng)向當(dāng)時(shí)的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘指出了快速增長(zhǎng)的次貸可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，希望美國(guó)有關(guān)監(jiān)管當(dāng)局能夠“加強(qiáng)這方面的監(jiān)督和管理” 。在我國(guó)對(duì)銀行金融業(yè)起監(jiān)督作用的是銀監(jiān)會(huì)，過(guò)去的兩年里，銀監(jiān)部門(mén)不斷對(duì)銀行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行業(yè)密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，我國(guó)在金融監(jiān)管上講求效率和安全的有效結(jié)合。另一方面，在發(fā)生貸款糾紛時(shí)，按照最高人民法院的司法解釋，建設(shè)單位墊付的工程款以及拖欠的工人工資等，優(yōu)先受償銀行的抵押權(quán)，也就是說(shuō)抵押的房屋為預(yù)售房時(shí)，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款和工人工資，剩余部分才能歸還銀行貸款。面對(duì)每年新增的授信業(yè)務(wù)指標(biāo)，目標(biāo)市場(chǎng)定位在低收入人群，則風(fēng)險(xiǎn)難以控制，如果對(duì)客戶的工作單位或收入來(lái)源要求過(guò)高，業(yè)務(wù)發(fā)展很難做到一定的量，因此，貸款人的收入狀況已出現(xiàn)逐年下滑的趨勢(shì)，目標(biāo)客戶較少，市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，由于房?jī)r(jià)持續(xù)走高，開(kāi)發(fā)商利用多頭授信、借新還舊等方式獲取信貸資金，掩蓋了貸款的真實(shí)質(zhì)量。信貸人員既要拓展業(yè)務(wù)，又要強(qiáng)化貸后管理，很難做到不相容崗位的相互牽制，有的銀行對(duì)催收信函及送達(dá)材料等往往不注意留存證據(jù)，有的等到借款人連續(xù)多期違約之后，或借款人已經(jīng)查無(wú)下落時(shí)，及時(shí)送達(dá)便成為影響訴訟效率的一大難題。銀行進(jìn)行這樣的訴訟，不僅要耗費(fèi)巨大的人力、精力和高額的處置成本，大批量案件同時(shí)立案還會(huì)導(dǎo)致案件的大量積壓和法官審判力量的消耗。上海銀監(jiān)局發(fā)布的《2022 年上海房地產(chǎn)信貸運(yùn)行分析》顯示，2022年上海市房地產(chǎn)貸款增量急升，開(kāi)發(fā)貸款下半年有明顯放緩跡象；個(gè)人住房貸款全年增量達(dá)千億級(jí)；房地產(chǎn)貸款質(zhì)量保持良好水平但按揭貸款壓力測(cè)試結(jié)果不容樂(lè)觀。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年增加較多，但下半年增量的遞減趨勢(shì)明顯，甚至在 12 月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)貸款質(zhì)量控制良好，其不良率比全部貸款平均不良率低 個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)下跌 10%情景下的不良率是正常情況的 倍。 我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的分析 客戶的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)客戶引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)多為由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。 開(kāi)發(fā)商對(duì)于房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)除了借款人開(kāi)發(fā)商也是引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一大因素。 商業(yè)銀行內(nèi)部所面對(duì)的房貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過(guò)內(nèi)部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。按揭貸款涉及對(duì)象廣泛、工作量大、期限長(zhǎng)，商業(yè)銀行需花費(fèi)較大人力、物力對(duì)借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)行管理。四、美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示 如何強(qiáng)化個(gè)人信用管理在房貸中的作用美我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)的信用機(jī)制，建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，不但住房貸款業(yè)務(wù)離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)，個(gè)人消費(fèi)信貸都離不開(kāi)個(gè)人信用評(píng)級(jí)。比如，建設(shè)銀行在 1999 年出臺(tái)了個(gè)人住房貸款資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，工商銀行也出臺(tái)了《個(gè)人住房貸款借款人資信評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》 ，但都限于住房貸款借款人資信評(píng)估和各自銀行系統(tǒng)，資信評(píng)級(jí)結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個(gè)人消費(fèi)信貸。二、盡快建立個(gè)人存款實(shí)名制和個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度。當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí)，個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料，從而評(píng)定信用等級(jí)。此外，國(guó)家和銀行要通過(guò)電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、座談會(huì)、咨詢會(huì)等多種形式，向全社會(huì)詳細(xì)宣傳介紹道德和信用的知識(shí)，以及宣傳房地產(chǎn)信貸有關(guān)知識(shí)，使各行各業(yè)、廣大居民對(duì)此有深入的了解，走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，重樹(shù)道德和信用觀念，以嚴(yán)格的道德和信用觀念約束房地產(chǎn)借貸行為。 市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)當(dāng)注意哪些方面美本次美國(guó)次貸危機(jī)也給中國(guó)宏觀調(diào)控提出了啟示。例如美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息時(shí)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而承擔(dān)的壓力重視不夠； 第三，政府不要輕易對(duì)危機(jī)提供救援。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)品種開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)行的軌道。嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)開(kāi)發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開(kāi)發(fā)商。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)廣大群眾需要的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。同時(shí)，在按揭貸款期限內(nèi)，受政策、市場(chǎng)變化的影響，商業(yè)銀行無(wú)疑要承擔(dān)房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評(píng)估是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)非常重要的措施，必須由具有國(guó)家認(rèn)定資格的房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行，由國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽署估價(jià)報(bào)告書(shū)，并要求開(kāi)發(fā)商按所擔(dān)保的一定比例存入保證金，約定當(dāng)借款人不能按時(shí)履約時(shí)，銀行有權(quán)直接扣收保證金。 ”具體而言，美國(guó)金融監(jiān)管方面的漏洞和缺陷有：監(jiān)管體系分散、政出多門(mén)；法律監(jiān)管的放松孕育了次貸危機(jī)；次貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)難以保持中立性；貸款機(jī)構(gòu)放松信貸標(biāo)準(zhǔn)；信息披露不充分，甚至是虛假披露。二是強(qiáng)化對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法》 、 《個(gè)人購(gòu)房貸款管理法》 、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系，共同促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。中國(guó)和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不同,因此當(dāng)前不易發(fā)生類似美國(guó)的“次貸危機(jī)”的房