工管1201工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(某房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)評價)(編輯修改稿)
2024-07-24 00:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金流量現(xiàn)值 6調(diào)整所得稅 7所得稅后凈現(xiàn)金流量49429 8所得稅后累計凈現(xiàn)金流量 9所得稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 10累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt＝51+（年）該項(xiàng)目稅后動態(tài)投資回收期：Pt*＝51+（年）項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPV＝（萬元）項(xiàng)目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPV＝（萬元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=%2）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表如下表八：8 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬元）序號 年份項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入 16000016000080000營業(yè)收入 160000160000800002現(xiàn)金流出29429 項(xiàng)目資本金29429 借款本金償還 借款利息支付 固定投資貸款利息 經(jīng)營成本 151215121512營業(yè)稅金及附加 120001200012000所得稅 3凈現(xiàn)金流量29429 4累計凈現(xiàn)金流量 5凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 6累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt＝41+（年）該項(xiàng)目動態(tài)投資回收期：Pt*＝41+（年）項(xiàng)目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值NPV= （萬元）項(xiàng)目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率IRR=%五、不確定分析盈虧平衡分析 盈虧平衡分析主要是計算盈虧平衡點(diǎn)BEP。 盈虧平衡分析計算如下表九： 9盈虧平衡點(diǎn)分析表序號 年份 項(xiàng)目4561固定成本2營業(yè)收入160000160000800003可變成本4營業(yè)稅金及附加120001200012000 BEP﹪%%%從盈虧平衡分析表中可知，%，%，項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。敏感性分析 由于本項(xiàng)目計算期較短，相對于其他因素而言，比較穩(wěn)定。所以本項(xiàng)目僅選營業(yè)收入與經(jīng)營成本兩個因素進(jìn)行敏感性分析。且敏感性分析只針對項(xiàng)目總投資進(jìn)行。敏感性分析結(jié)果表如下表十： 表10 敏感性分析表序號123 因素指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期（年）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）基本方案%4營業(yè)收入20%%10%%10%%20%%經(jīng)營成本20%%10%%10%%20%%從分析結(jié)果看，營業(yè)收入比經(jīng)營成本更敏感些，因此，在項(xiàng)目投產(chǎn)后，應(yīng)重點(diǎn)控制經(jīng)營成本。方案Ⅱ 高層商業(yè)寫字樓項(xiàng)目概款此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于武漢市中心地帶，建高層商業(yè)出租寫字樓高26層，占地面積50000㎡（75畝），建筑容積率7：1，建筑面積為:350000㎡。 建設(shè)期3年，運(yùn)營期為10年一、投資估算投資估算包括建設(shè)投資估算、建設(shè)期借款利息估算和流動資金估算）1 建設(shè)投資估算（包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)）1）前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：1400萬元/畝75=105000萬元 可行性研究費(fèi)：150萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元㎡350000=28000萬元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/㎡350000=175萬元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/㎡350000=420萬元 白蟻防治費(fèi)：㎡350000= 勘察設(shè)計費(fèi)：63000萬元2%=1260萬元 規(guī)劃管理費(fèi)：350000=63萬元2）建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1800元/㎡350000=63000萬元設(shè)備費(fèi)用：電梯：10320=600萬元供水電工程：630002﹪=1260萬元(按建筑安裝費(fèi)用的2﹪計算)3）管理費(fèi)用:2500萬元（﹪）4）其他費(fèi)用：1700萬元（﹪）5）預(yù)備費(fèi) 基本預(yù)備費(fèi)：=（1+2+3+4）4﹪=4﹪= 漲價預(yù)備費(fèi)：（由于建設(shè)期較短可不考慮）建設(shè)投資估算費(fèi)用=1+2+3+4+5=+=建設(shè)期借款利息估算 項(xiàng)目貸款100000萬元，年利率7%，采用在運(yùn)營期內(nèi)等額還本利息照付的方式，貸款分三年投入，第一年40000萬元，第二年投30000萬元，第三年投30000萬元，每年的借款發(fā)生在年中。建設(shè)期利息的計算：Q1=（P0+1/2*40000）*7%=1400萬元Q2=（ Q1+P1+ P0+1/2*30000）*7%=3948萬元Q3=（ Q1+Q2+ P1+P2+1/2*30000）*7%=(注:其中P0=0,P1=40000萬元,P2=30000萬元)建設(shè)期利息=Q1+Q2+Q3=1400+3948+=建設(shè)期借款利息估算表如下表一：1 建設(shè)期借款利息（萬元）序號 年份項(xiàng)目1234建設(shè)期利息累計1年初累計欠款04140075348 2當(dāng)年借款400003000030000 3當(dāng)年應(yīng)計利息14003948 4年末欠款累計4140075348 則建設(shè)投資總額=+=（，貸款100000萬元，自有資金所占比例=，大于要求規(guī)定數(shù)值）。長期借款還款計劃表見如下表格二：(附表2)建設(shè)投資估算表如下表三：3 建設(shè)期投資估算（萬元）序號工程費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購置工程建設(shè)其他費(fèi)合計比例（﹪）1工程費(fèi)用合計642604100 68360%建筑安裝費(fèi)63000 63000 供水電費(fèi)1260 1260 電梯費(fèi)用 600 600 中央空調(diào)費(fèi)用 3500 2工程建設(shè)其他費(fèi)合計 %土地使用費(fèi) 105000105000 可行性研究費(fèi) 150150 城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)
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