房地產經濟學論文(編輯修改稿)
2024-09-01 06:58 本頁面
【文章內容簡介】 價為何不降反升，房地產政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點： 首先，“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定，國十條及實施細則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導致“國十條”實施效果欠佳的一個重要的原因。例如“國十條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價過高、上漲過快”的界定標準，也沒有公布哪些城市出現(xiàn)“過高過快”，應屬于被打擊地區(qū)。再者，“國十條”規(guī)定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”，但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”，也未有清晰界定標準，其次，“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”（也就是房地產特別稅和收益稅），至今不見蹤影?！皣畻l”對開發(fā)商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查”，也停留在一句口號上?！ ∑浯危胤秸媾c房價漲跌休戚相關。由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式，政府成為了房地產市場利益主體之一(惟一掌握著壟斷性的土地供給權和新增土地的征用權)，政府通過土地使用權的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產商品價值的形成，有的地區(qū)地租價格占房地產價格的50%以上。政府利益與房價漲跌休戚相關，因此對于許多因超大規(guī)?；ǘ成暇揞~債務的地方政府而言，房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈下降，從而影響當?shù)氐目傮w經濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合“國十條”的實施細則，在觀望中等待著這股調控之風風力減弱?！ ”热?，深圳的樓市新政在出臺前臨時變卦，開發(fā)商最擔心的“一戶一房”限購令在最后一刻被取消。南京市政府則在市政府新聞發(fā)布會上為出臺更溫和的實施細則造勢，宣稱調控已初顯效果，4月下半月“新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%至20%降幅”。而國家統(tǒng)計局周二的數(shù)據(jù)表明，%。 最后，保障性住房建設缺乏具體的保障措施保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。在2010年的“新國十條”中，中央再次強調了保障性住房的重要性，要求各地盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，明確保障性住房、中小套普通商品房的建設數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。隨著2010年580萬套保障性住房政策的推出，保障性住房市場進入新的發(fā)展階段，作為商品房市場的要補充，保障性市場發(fā)展?jié)摿薮?。但值得注意的是，社會保障性住房制度存在保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設資金及房源缺乏、退出機制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關統(tǒng)一立法，僅有國務院及相關部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章，保障性住房建設之路仍將十分曲折?！ ? 政策建議 加快實施細則中重要概念的界定 《國十條》實施細則的中一些重要概念界定模糊使諸多抑制房價上漲的措施在實踐中無法施展，因此，要使這些措施落到實處，必須盡快明確界定相關重要概念。 完善土地“招拍掛”制度 土地的招拍掛制度比采用協(xié)議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度的防止權力尋租等等一系列人為的干擾市場行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護了公共利益。但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地王紛紛出現(xiàn)，干擾了土地市場，導致價格指示信號失靈；最近以央企為背景的房企拿地勢頭大為增加，地王潮又開始在全國蔓延，這種信號很可能像2007年那樣，形成一種面粉貴過面包的困局。
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