【文章內容簡介】 416.,[] [J].經(jīng)濟師,2008，(2):217218.]是一種根據(jù)企業(yè)自身的既定內在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在的企業(yè)戰(zhàn)略分析方法。其中戰(zhàn)略內部因素：S代表 strength（優(yōu)勢），W代表weakness（劣勢）；外部因素：O代表opportunity（機會），T代表threat（威脅）。 優(yōu)勢分析swot分析你可以寫的稍微細一點，每條可以用（1）、（2）這樣的來羅列。如果不寫細點，你的營銷就沒有辦法針對這個來優(yōu)劣勢等來寫。外部優(yōu)勢：（1）經(jīng)典華城項目區(qū)位交通便利，緊鄰合肥市的交通主干道——繁華大道。出城要多久，到市區(qū)多久，通什么車等等，要把交通優(yōu)勢體現(xiàn)出來。；（2） 項目附近市政配套完善，各種生活設施齊全；徽園、歡樂島、海洋公園等城市休閑配套要描述一下。（3） 居住環(huán)境鬧中取靜，周邊社區(qū)眾多，非常有居住氛圍；周邊有哪些成熟小區(qū)，怎么樣的居住氛圍。（4） 商業(yè)氛圍濃厚，購物便利；有哪些商圈，配套的商業(yè)條件等。（5） 項目所在區(qū)域是政府重點規(guī)劃與支持的區(qū)域。內部優(yōu)勢：該企業(yè)的品牌在合肥市具有一定的知名度，所開發(fā)的項目檔次較高，口碑較好；開發(fā)經(jīng)驗豐富，在經(jīng)典華城項目之前，該企業(yè)已開發(fā)過成熟社區(qū)經(jīng)典雅苑項目；經(jīng)典華城項目的規(guī)模在主要競爭對手之中較大；臨近主干道而與其又有一段距離，出可繁華、進可寧靜，具有居住的純粹性；戶型設計符合市場需求，戶型緊湊實用，設計合理；物業(yè)服務方面有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。 劣勢分析經(jīng)典華城項目所處的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雖然是未來合肥市發(fā)展的重點區(qū)域之一，但是距離老城區(qū)仍有一定的距離，且商業(yè)住宅項目發(fā)展時間不長，人氣聚集還需一段時間；項目相較于其他大品牌開發(fā)商的項目來說，整體規(guī)模相對較小，知名度不是太高。 機會分析合肥市的房地產市場需求處于上升階段，房價不斷攀升，市場環(huán)境有利于入市；政府對經(jīng)開區(qū)的區(qū)域規(guī)劃有利于項目的開發(fā)；項目周邊新修建道路較多，具有升值潛力。 威脅分析周邊市場競爭激烈，區(qū)域內樓盤眾多，且開發(fā)商實力雄厚，市場競爭激烈；國家新政出臺之后，影響了客戶的購房心理，市場上出現(xiàn)一定的觀望氛圍，成交量低迷；國家有可能出臺后續(xù)政策，抑制打壓房地產市場。以上是對經(jīng)典華城房地產項目進行的SWOT分析，通過分析可以清晰地了解經(jīng)典華城項目在市場上的競爭力，對項目的市場定位以及營銷策略的制定具有指導意義。4 經(jīng)典華城房地產項目市場定位每一個房地產公司在推出一個新項目前，都要進行必要的市場定位工作。市場定位是企業(yè)以產品為出發(fā)點，但定位的對象并不是產品本身，而是這種產品在目標消費者心中的地位，是在目標消費者心目中確立這種產品獨一無二的印象。 目標消費者分析 目標消費者年齡分布2635歲之間的客戶最多，處在即將結婚期或新婚不久期，是自主需求最強勁的人群；3650歲客戶也較多，是改善性需求和投資支付能力最強的人群?？傮w而言，目標客戶年齡主要集中在2640歲這樣一個支付能力較強的人生階段，占到總客戶量的67％。三口之家的比例最高，占50％，其次是兩口之家占20％，單身占20％。這些數(shù)據(jù)從哪里來的，你沒有說明。 目標消費者職業(yè)統(tǒng)計情況處在工薪階層的普通職員人數(shù)最多，占成交客戶比例的53％，價格策略對這部分人群更為有效。行政事業(yè)單位等收入較穩(wěn)定的從業(yè)人員數(shù)量也較高，將近17％，這部分人群適合進行圈層營銷，容易形成從眾效應，促進銷售。個體經(jīng)營、高管及私營業(yè)主占30%，價格承受能力相對較高。 消費者職業(yè)統(tǒng)計 目標消費者的購房目的客戶以自住需求為主，占到92％，過渡性自住需求的占到4％(自住兼投資者)。其中60％為首次置業(yè)的剛性住房需求者，改善性需求客戶占到6％(即2次及以上置業(yè)者)；純粹投資需求客戶比例非常少，僅占到4％，這與置業(yè)次數(shù)反映的情況是一致的，三次及三次以上置業(yè)客戶僅為4％。 目標消費者購房目的 目標消費者的購房類型兩房、三房仍然是住宅戶型的主體，市場中以一房、兩房為代表的中小戶型住宅比重明顯提高，大戶型比重相對減少。 經(jīng)典華城房地產項目的競爭優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢在合肥市“一核一圈五軸”的發(fā)展規(guī)劃中，合肥到2020年重點開發(fā)區(qū)域為西南部的三個區(qū)域，經(jīng)開區(qū)位列其中，經(jīng)典華城更是坐鎮(zhèn)經(jīng)開區(qū)中心位置，臨近大學城，規(guī)劃中的地鐵3號線、7號線在此交匯，交通便利，周邊為配套成熟的居住區(qū)，生活設施齊全。 規(guī)劃設計優(yōu)勢經(jīng)典華城房地產項目的規(guī)劃設計科學合理，社區(qū)內功能齊全，各項生活配套比較完善。戶型設計合理緊湊，充分考慮了居住的舒適性；面積設計合理，整體面積主力為78126平米之間的房型，為市場上需求旺盛的面積區(qū)間。 開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢安徽伯益置業(yè)有限責任公司前身是以開發(fā)工業(yè)產業(yè)園起步，令人熟知的包河區(qū)工業(yè)園就是有伯益置業(yè)開發(fā)的。在合肥開發(fā)的住宅項目有經(jīng)典雅苑和經(jīng)典華城梧桐語，另外安徽伯益置業(yè)在池州青陽縣已經(jīng)成功操作了上東城、上東美食街等項目，經(jīng)驗豐富。經(jīng)過以上對目標消費者和經(jīng)典華城項目的潛在競爭優(yōu)勢的分析，得出經(jīng)典華城房地產項目的市場定位如下：(1)客戶定位：向往有品質、有品位生活的一群人。(2)產品定位：高檔的、品質感強的產品。經(jīng)典華城房地產項目在定位時綜合考慮了能體現(xiàn)產品品質的因素，例如科學合理的戶型設計，現(xiàn)代裝飾主義、注重細節(jié)、硬朗、大氣的建筑外立面，住宅配套設施盡量完善，有特色的社區(qū)園林景觀。(3)價格定位：該項目的價格受到市場因素及競爭對手的影響比較大，周邊競爭項目眾多，參考其他項目的價位后，經(jīng)典華城房地產項目的價格定位為均價6600元。(4)市場形象定位：由于經(jīng)典華城房地產項目周邊競爭對手眾多，且多為實力雄厚的開發(fā)商所開發(fā)，因此經(jīng)典華城項目的市場形象定位為高品質的高端居住區(qū)。在營銷中強化經(jīng)典華城房地產項目與其他項目的差別，大力宣傳推廣項目的區(qū)域優(yōu)勢與自身賣點優(yōu)勢，形成項目獨特的賣點及特有的價值體系。5 本項目的營銷策略 本項目的產品策略企業(yè)在制定經(jīng)營戰(zhàn)略時，首先要明確可以提供什么樣的產品和服務去滿足消費者的要求，也就是要解決產品策略問題。它是市場營銷組合策略的核心，是企業(yè)市場營銷活動的支柱和基石。從某種意義上講，企業(yè)成功與發(fā)展的關鍵在于產品與消費者的需求的契合程度以及產品策略運用的正確與否。項目的規(guī)劃：項目整體規(guī)劃結合了伯益地產數(shù)年的人居地產經(jīng)驗，以人本居住需求為中心，打造一個標準的理想生活之地。該項目規(guī)劃用地約52畝，總建筑面積約18萬平方米，其中住宅面積為10萬平米，商業(yè)用地為6萬平米，另外還