【文章內(nèi)容簡介】 3。濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價(jià)3200元/㎡，售價(jià)范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬振逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口1．316萬㎡多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層3000元起價(jià)太陽島花園寧國路、青年路、望江路交匯處1．4514萬平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時(shí)代花園元一時(shí)代花園㎡4幢高層，4幢小高層二手房市場上達(dá)到3500多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場東側(cè)一期多層、二期小高層，設(shè)有商住樓均價(jià)2200元/㎡寶業(yè)城市綠苑原安徽拖拉機(jī)廠48萬平方米多層、小高層、高層多層一組團(tuán)均價(jià)2920元，小高層均3200元合肥市部分樓盤車位價(jià)格一覽表小區(qū)停車問題得到了更多的重視，車位和車庫配比最少也達(dá)到了30%以上，一般都采用地面和地下停車相結(jié)合的方法，可租可賣，租金一般為100200元/月，售價(jià)在89萬元/個(gè)左右。五、最高價(jià)及最低價(jià)建議由于本案住宅產(chǎn)品不同位置房屋的優(yōu)劣差異較大，銷售單價(jià)的價(jià)差應(yīng)適當(dāng)拉大，已保證所有房屋均能去化。公寓產(chǎn)品銷售單價(jià)的價(jià)差建議不能過大，滿足投資客戶的進(jìn)場。建議本案住宅最高單價(jià)在5200元左右，最低單價(jià)低于3200元，價(jià)差可控制在2000元以內(nèi)。公寓產(chǎn)品的價(jià)差控制在800元以內(nèi)。六、入市價(jià)格及走勢 入市價(jià)格本案的入市均價(jià)建議應(yīng)比整體均價(jià)低300——400元/平方米，約為3600——3800元/平方米，單價(jià)范圍：3200——4500元/平方米 價(jià)格走勢考慮到本案的銷售周期較長，階段性調(diào)價(jià)應(yīng)視市場反映隨機(jī)進(jìn)行，調(diào)價(jià)的幅度不宜過大，控制在100元/平方米以內(nèi)，調(diào)價(jià)的方式可與銷售控制結(jié)合進(jìn)行，在對外價(jià)目單上不明顯反映。七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價(jià)格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預(yù)約（預(yù)約號(hào)從50號(hào)開始），簽定無條件可隨時(shí)撤換的預(yù)約購買意向書，宣布預(yù)定期價(jià)格，相應(yīng)透露開盤價(jià)格，告知首批預(yù)訂客戶可能的差價(jià)。收受誠意金每戶2萬元價(jià)格，進(jìn)行市場認(rèn)證、反饋和修正。相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、預(yù)約購買意向書文本、戶型圖⊙ 第二階段： 通知首批預(yù)約客戶定位相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：總平圖、單套戶型圖、價(jià)格體系⊙ 第三階段：開盤 宣布開盤價(jià)格，通知客戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽訂正式銷售合同相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：一期總平圖、單套戶型圖、統(tǒng)一售樓說辭、價(jià)格體系⊙ 第四階段：開盤以后價(jià)格穩(wěn)步上漲。付款方式建議由于新的政策已經(jīng)趨于明朗，銀行方面很難再發(fā)放八成的按揭（尤其是二次置業(yè)人群），因此，一些有一定優(yōu)惠幅度的付款方式將會(huì)在一定程度上成為項(xiàng)目銷售的有效助力?！?一次性付款可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購書時(shí)支付定金2萬；簽署認(rèn)購書后10天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天內(nèi)支付35％的總房款；交房日3天內(nèi)支付35％的總房款。⊙ 銀行按揭可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認(rèn)購書時(shí)支付定金2萬；簽署認(rèn)購書后7天內(nèi)簽署正式買賣合同時(shí)支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天向銀行申請為客戶提供70％總房款的貸款。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。）第六部分：營銷策略一、營銷策略核心 核心營銷理念樹立國際化情調(diào)社區(qū)的市場旗艦形象快速建立鮮明的品牌內(nèi)涵，激發(fā)市場的高度關(guān)注，進(jìn)行針對合肥的全方位推廣◎ 高功能價(jià)值，集中體現(xiàn)在城市空間尺度上建筑空間——原創(chuàng)的戶型設(shè)計(jì)、適宜創(chuàng)意空間。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費(fèi)，不局促；主題園林——希臘主題愛琴海特色風(fēng)情園林及景觀設(shè)計(jì)?！? 高文化價(jià)值，集中體現(xiàn)在建筑文化上以希臘文化主題建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)?！? 高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上在保證項(xiàng)目總體均價(jià)的情況下，不與競爭對手形成價(jià)格上的競爭，依靠項(xiàng)目的高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場及整個(gè)合肥市場的旗艦性市場地位，以推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。營銷訴求主線◎ 產(chǎn)品主線 主要訴求點(diǎn)：國際化情調(diào)社區(qū)特色規(guī)劃園林景觀經(jīng)典戶型設(shè)計(jì)城市地標(biāo)建筑五星級酒店 區(qū)位價(jià)值 大型超市和商業(yè)街◎ 文化主線主要訴求點(diǎn)：國際化生活情調(diào)知性貴族衍生的影響力階層集群主線支撐：專業(yè)概念上——強(qiáng)化國際化情調(diào)社區(qū)的概念，使其區(qū)別于其他樓盤的概念市場形象上——突出基于產(chǎn)品的高端市場形象；產(chǎn)品形象上——表現(xiàn)一種時(shí)尚、尊貴、原創(chuàng)、富有空間感、立體的；居住感受上——描述一種新的建筑居所文化，它區(qū)別于傳統(tǒng)建筑居所，是根據(jù)現(xiàn)代人文化生活特征而設(shè)計(jì)，它融生活性、景觀性、功能性和文化性于一體；總體策略生活方式塑造（國際化生活情調(diào)）+板塊啟動(dòng)（項(xiàng)目區(qū)域生活圈）+產(chǎn)品啟動(dòng)（城市天地產(chǎn)品本身）總體目標(biāo)我們的任務(wù)是將“城市天地”捆綁在“國際化情調(diào)社區(qū)”基座上通過“居所文化及情調(diào)生活”這個(gè)超級發(fā)射架用“原創(chuàng)人文的知性貴族”做點(diǎn)燃器，對外發(fā)射。一旦沖出競爭市場激烈的“大氣層”進(jìn)入無引力（無直接競爭對手）的太空運(yùn)行軌道自由運(yùn)行。城市天地一品牌便可在合肥房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目標(biāo)。二、營銷手段為達(dá)到城市天地的總策略、總目標(biāo)，我們必須解決兩個(gè)問題：產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值是產(chǎn)品營銷的核心。本案先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營銷推廣的核心要素。在產(chǎn)品營銷中要堅(jiān)持以下方面：◎ 品的創(chuàng)新要突出——將國際化情調(diào)社區(qū)概念做大；◎ 產(chǎn)品的亮點(diǎn)要強(qiáng)化——對項(xiàng)目進(jìn)行不斷曝光；◎ 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元——產(chǎn)品要靠主力亮點(diǎn)來拉升，但同時(shí)產(chǎn)品其它方面的細(xì)節(jié)，如建筑細(xì)節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。不同產(chǎn)品的差異性營銷◎ 商業(yè)街為了讓消費(fèi)者體現(xiàn)國際化情調(diào)社區(qū)的概念文化。因此在項(xiàng)目公開前，首先做一段商業(yè)街的樣板段，建筑內(nèi)全部進(jìn)行精裝飾，部分街道景觀做出來，同時(shí)以極低的租金價(jià)格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，所有前期進(jìn)入租賃客戶，全部為先簽約2年，2年后租金按當(dāng)時(shí)市場價(jià)格，并且商鋪帶租約出售?！? 公寓本案公寓可以居住也可以辦公，力求突出居住辦公的新價(jià)值模式這個(gè)理念。在推廣公寓階段，制作一間大面積空間的公寓樣板示范單元，以立剖面的形式展現(xiàn)居住和辦公為一體的空間布置格局，同時(shí)，整個(gè)示范單元一半透明一半實(shí)體，實(shí)體與透明部分結(jié)合的地方露出建筑材料，可以供消費(fèi)者參觀；同時(shí)輔助計(jì)算機(jī)的全息圖像技術(shù)，進(jìn)行建筑體的全面展示，對于整個(gè)項(xiàng)目都適用。另外一點(diǎn)，公寓的推廣充分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高額投資回報(bào)，在3年之內(nèi)實(shí)施固定客戶租金回報(bào)體系，對于租用本項(xiàng)目公寓的客戶在一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時(shí)也可以帶租約向其他客戶進(jìn)行發(fā)售。確保高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。◎ 住宅除了制作特色房型的現(xiàn)場實(shí)景樣板示范單元，還可以與商業(yè)和公寓進(jìn)行互動(dòng)，進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)惠返還。三、銷售渠道 賣場包裝——合肥首個(gè)樓吧的出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購房”于一體的新式吧，樓吧內(nèi)設(shè)有經(jīng)典樓盤展示區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，休閑區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費(fèi)者提供咖啡、茶藝服務(wù)。樓吧里引入了眾多的高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加客戶獲取信息的來源，拓展樓盤的多元化展示途徑，創(chuàng)造—個(gè)互動(dòng)式的購房過程平臺(tái)，提供了購房一條龍服務(wù)?！? 樓吧應(yīng)設(shè)在繁華的區(qū)域地段，并保證有足夠的停車位和停車的便利性?！? 樓吧的室內(nèi)面積要求不少于1000平方米的二層空間?！? 酒吧、咖啡廳、兒童活動(dòng)場等未來會(huì)所中的個(gè)別功能引入其中。著力在客戶現(xiàn)場咨詢的過程中，營造一種輕松、自由、超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進(jìn)一步的心理暗示方式增強(qiáng)項(xiàng)目對目標(biāo)客戶的感染力和誘導(dǎo)力?！? 售樓部內(nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的。在裊裊咖啡香，悠揚(yáng)琴聲、幽幽書卷氣和優(yōu)雅油畫的氛圍里，主流人群將感受到一種新的生活方式。樣板房的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。樣板房的選擇位置上最好朝向綠化、水景比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“國際化情調(diào)化社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典”形象概念。 網(wǎng)絡(luò)銷售設(shè)立項(xiàng)目網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友情鏈接，通過最快傳播途徑力求讓更多人了解本項(xiàng)目，擴(kuò)大社會(huì)知名度和影響力。 客戶營銷通過采取多種刺激和優(yōu)惠手法促使老客戶介紹新客戶，促進(jìn)老客戶的口碑傳播，吸引更多人購買。 實(shí)利促銷 利用客戶心理，采用抽獎(jiǎng)或送實(shí)物禮品等形式促進(jìn)銷售。四、銷售控制及銷售節(jié)奏 銷控實(shí)施原則◎ 推出單位價(jià)格應(yīng)由底至高逐步高走，確保價(jià)格的攀升；◎ 推出單位以棟為單位，保證每批推出單位的獨(dú)立性與整體性；◎ 每批推出的單位應(yīng)注重戶型的搭配，保證客戶選擇的多樣性；◎ 每批推出的單位達(dá)805或以上時(shí)推出下一批單位。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。整盤在經(jīng)過前期半年多的宣傳期，積累了相當(dāng)多的客戶數(shù)量，要借此引爆市場，在商鋪樣板段完成后，商鋪全面公開發(fā)售。在商鋪發(fā)售的同時(shí)，進(jìn)行住宅的后續(xù)單元客戶的預(yù)約登記，商鋪銷售接近70%左右，全面公開住宅片區(qū)。住宅全面公開后，進(jìn)行公寓客戶的預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會(huì)。注：具體的銷售節(jié)奏應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度的安排進(jìn)行有效控制。五、促銷活動(dòng)方案（一）促銷在推廣中扮演什么角色◎ 最短的時(shí)間引起目標(biāo)人群對項(xiàng)目的最大關(guān)注?！? 在短期內(nèi)，讓目標(biāo)人群都知道城市天地是具有思想格調(diào)和原創(chuàng)文化的生活社區(qū)的品牌形象。◎ 吸引目標(biāo)人群到售樓現(xiàn)場參觀?！? 刺激和增強(qiáng)目標(biāo)人群的購買決心，達(dá)成銷售。（二）樓吧內(nèi)文化活動(dòng)大放送“聞香識(shí)咖啡”咖啡藝術(shù)節(jié)目的：積淀樓盤“思想”含量，吸引消費(fèi)群的關(guān)注和認(rèn)同。思路：咖啡，一個(gè)歐美生活的典型文化意象，而漸演變成國際生活的一個(gè)重要元素。以咖啡為切入點(diǎn)，來突顯城市天地的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)。不失為為一條直通羅馬的捷徑。內(nèi)容：與合肥名咖啡店、雀巢咖啡聯(lián)合舉辦咖啡藝術(shù)節(jié)，內(nèi)容涉及咖啡文化的方面，如咖啡的歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語、佚文