【正文】 4800——5000元沿合作化路聯(lián)體商鋪價格為一、二層8000元/平方米，車庫定價為8—9萬元/個?！? 高水平的營銷運作將為項目定價贏得加分。濱水城穎上路與臨泉路交口32%小高層、高層均價3200元/㎡，售價范圍：2800—3800元/㎡包河區(qū)聯(lián)邦花園馬鞍山南路以東，九華山路以北101247㎡多層（5躍6）、小高層（11躍12）2900元/㎡萬振七、開盤期前后操作策略開盤期前后操作策略建議在開盤期前后價格策略分為四大階段：⊙ 第一階段： 廣告配合下，開始接受預(yù)約（預(yù)約號從50號開始），簽定無條件可隨時撤換的預(yù)約購買意向書，宣布預(yù)定期價格，相應(yīng)透露開盤價格，告知首批預(yù)訂客戶可能的差價。介于思維空間與立體空間之間，不奢華，不浪費，不局促；主題園林——希臘主題愛琴海特色風情園林及景觀設(shè)計。在產(chǎn)品營銷中要堅持以下方面：◎ 品的創(chuàng)新要突出——將國際化情調(diào)社區(qū)概念做大；◎ 產(chǎn)品的亮點要強化——對項目進行不斷曝光；◎ 產(chǎn)品的內(nèi)涵要多元——產(chǎn)品要靠主力亮點來拉升，但同時產(chǎn)品其它方面的細節(jié)，如建筑細節(jié)、產(chǎn)品科技含量、技術(shù)含量等等，也要形成有力的支撐，以形成完整的產(chǎn)品體系。三、銷售渠道 賣場包裝——合肥首個樓吧的出現(xiàn)樓吧是集“休閑、看房、購房”于一體的新式吧，樓吧內(nèi)設(shè)有經(jīng)典樓盤展示區(qū)，業(yè)務(wù)洽談區(qū)，休閑區(qū)、地產(chǎn)咨詢區(qū)及辦公區(qū)，并為消費者提供咖啡、茶藝服務(wù)。樣板房的建立是本案形象品質(zhì)提升的一大關(guān)鍵。在商鋪發(fā)售的同時，進行住宅的后續(xù)單元客戶的預(yù)約登記，商鋪銷售接近70%左右，全面公開住宅片區(qū)。思路：咖啡，一個歐美生活的典型文化意象，而漸演變成國際生活的一個重要元素。小人書展覽活動目的：提升樓盤知名度和美譽度思路：它記載了這一代人成長中意識，曾經(jīng)一遍又一遍地感動過一代人，英雄夢、愛國夢是它們培養(yǎng)起來的。獲獎?wù)呖色@贈國內(nèi)免費旅游獎勵，路線選 擇西藏、云南或新疆自然風光綺麗的地方。思路：以萬基名義，舉辦一場交響音樂會，邀請目標人群免費參加。內(nèi)容：請市有名的書法、鋼琴、西洋美術(shù)家，到樓吧二樓舉辦少兒藝術(shù)培訓(xùn)活動。 促銷活動的宣傳◎ 合肥有名的咖啡館、酒吧、茶樓、書店聯(lián)系，向客戶贈送城市天地的明信片或《居住的思想》畫冊（宣傳生活主張）?！? 通過交叉組合，樹立“安高”房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。◎ 安徽衛(wèi)視、經(jīng)濟頻道、電影頻道、綜合頻道電視雖然對樓盤來講，不是很有直接效果，但對品牌的知名度提升是很有幫助的?！? 房型配置圖：用于銷平、銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感?！? 戶外看板、高炮：效果圖或宣傳口號，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。這里的概念體系不是開盤期、強銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期的概念，而是預(yù)熱階段、風潮引爆階段、風潮流行階段。★不涉及具體產(chǎn)品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調(diào)整。★多樣社區(qū)業(yè)主聯(lián)誼文化活動，促成人際傳播。一、 組織結(jié)構(gòu)根據(jù)行政管理結(jié)構(gòu)的要求，營銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。與發(fā)展商結(jié)算應(yīng)結(jié)傭金。人力資源管理 u 崗位職責制定u 人員招聘u 人員培訓(xùn)及再培訓(xùn)（項目培訓(xùn)手冊定制）u 人員定崗u 工作考核計劃任務(wù)制定 項目總計劃（ 銷售計劃、推廣計劃、操作流程、開盤計劃） 月度計劃（日常管理計劃、項目月度銷售、推廣及資金計劃）部門建設(shè)計劃（人力資源配置及儲備、全員普訓(xùn)、梯隊干部培養(yǎng)）推廣控制及評估 u 推廣計劃、費用核定u 推廣核心及主線核定u 推廣表現(xiàn)核定u 推廣績效評估u 推廣調(diào)整建議銷售管理與協(xié)調(diào) u 開盤前準備u 現(xiàn)場管理（辦公制度管理、銷售控制）u 現(xiàn)場協(xié)調(diào)u 現(xiàn)金管理信息反饋 u 現(xiàn)場期報（現(xiàn)場日報、現(xiàn)場周報、現(xiàn)場月報）u 市場報告u 快報u 銷售建議（重要營銷方案）簽約及后續(xù)工作u 簽約u 款項催收u 售后服務(wù)u 收樓u 違約處理人力資源管理 下屬各崗位的崗位職責制定，對人力資源進行最合理的運作。操作流程按項目制定常規(guī)現(xiàn)場操作流程及工作開展安排，本計劃應(yīng)于開盤前完成和試運作。（3） 部門建設(shè)計劃◎ 人力資源配置、儲備計劃根據(jù)階段性需求向提交人力資源需求及年度綜合計劃。從根本上說是協(xié)調(diào)企劃與銷售，并配合企劃極力提高廣告效益，有效地控制廣告成本，爭取利潤最大化。營銷建議一般在下一廣告發(fā)布前或廣告發(fā)布后1015天以文字形式給出。 把好銷售口徑及簽約審定關(guān)，保持認購書主要條款與合同的一致，杜絕超越權(quán)限之銷售行為產(chǎn)生。 快報 業(yè)務(wù)開展中出現(xiàn)的新情況狀況及時與相關(guān)部門取得溝通。四、傭金結(jié)算 按合同約定，與發(fā)展商核對應(yīng)結(jié)傭金并結(jié)算。（4）收樓與公司工程部、物業(yè)管理部門良好溝通，確保客戶的及時收樓與入住。二、信息反饋現(xiàn)場期報 根據(jù)一級客戶接待資料、客戶成交資料形成銷售日報、周報、月度及階段性總結(jié)報告。 做好各崗位、各業(yè)務(wù)人員之間工作的協(xié)調(diào)，杜絕工作混亂。如期間間隔太長，可以在廣告發(fā)布后10天內(nèi)給出。從而科學地綜合評估本次營銷推廣活動的得與失，成與敗并不斷總結(jié)和更進?！?資金計劃根據(jù)銷售目標、銷售實現(xiàn)情況制定月度資金回籠計劃。（1） 項目計劃銷售計劃均衡本項目供應(yīng)、市場供給與需求情況，與發(fā)展商共同制定項目總體銷售期目標及分階段銷售目標，含各期銷售面積、單位售價、均價、銷售率、房源推量、資金回籠計劃及補充應(yīng)變措施等。經(jīng)理負責制在整體的營銷計劃指導(dǎo)下，具體分解落實現(xiàn)組織建制、營銷推廣及銷售管理的各項工作，并參與具體的各項銷售事務(wù)，使專案業(yè)務(wù)流程納入有序、高效的軌道中，體現(xiàn)應(yīng)有的溝通理解能力及領(lǐng)導(dǎo)組織能力，發(fā)揮主觀能動性，掌握利用資源達成目的的各種方法。銷售經(jīng)理是銷售案場的最高負責人，直接負責推銷售及其推廣，對下屬各級銷售人員及行政、客戶服務(wù)人員行使管理和導(dǎo)權(quán)、負責各項目管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。主題：房展會、“假日回饋”“國慶獻禮”3. 、中秋、教師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)在一年中的重要節(jié)假日，媒體亮相，宣傳項目的同時，也宣傳了企業(yè)的品牌，可為“一箭雙雕”?！锛斜?，產(chǎn)品宣傳突然爆發(fā)，數(shù)月積累的客戶促成集中成交，形成“火爆開盤”?！锂a(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，引起市場興趣，樹立入市形象。 開盤前后的時期、房展會、重大SP、PR 活動的前后時期，適當加大媒體投放量。◎ 展板：現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售和展出?！? 效果圖：表現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃與綠化、景觀設(shè)計。安徽商報從目前來講，因為它們的發(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。◎ 現(xiàn)場每隔半小時舉行抽獎活動，送出“名車模型”一百輛。 同時，編印闡述城市天地關(guān)于生活態(tài)度的大型畫冊《居住的思想》現(xiàn)場派發(fā)。有文化的孩子不學壞”目的：讓市場提前感受城市天地的文化和教育上的重視和投入。（三） 開盤前活動大放送 “心靈與音樂美美相約” 目的：吸引市場對項目的集中認識，宣傳城市天地原創(chuàng)人文社區(qū)的市場形象。因而，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一。思路：名畫，與主流人群溝通的另一文化通道，樓吧、名畫、主流人群假日生活構(gòu)成的國際俱樂部生活方式的文化魅力要素?！? 刺激和增強目標人群的購買決心，達成銷售。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街?！? 售樓部內(nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的。確保高回報的實現(xiàn)。二、營銷手段為達到城市天地的總策略、總目標，我們必須解決兩個問題：產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價值是產(chǎn)品營銷的核心。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。公寓產(chǎn)品的價差控制在800元以內(nèi)。大溪地南臨黃山路中段，北接長江路80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店未定，小高層均價預(yù)計3600—3800元，SOHO預(yù)計4700元左右（含裝修費用）新華學府春天黃山路與石臺路交叉口30萬平方米多層、小高層未定，預(yù)計37003800均價金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米35萬平方米多層、小高層、townhouse二期多層3500元/㎡均價花園洋房均價4200元/㎡，范圍3700—6000元/㎡。◎ 目前本案產(chǎn)品除了較高的容積率和建筑密度以外無明顯缺陷和不足，產(chǎn)品表現(xiàn)了較好的均好性。三、價格體系建立；本案建筑規(guī)模近30萬平方米，在其所屬的區(qū)域板塊中屬于重量級大盤，其規(guī)模效應(yīng)及對市場的影響力均相當顯著，所以本案價格體系的確定應(yīng)該在綜合分析市場大勢、區(qū)域市場供應(yīng)情況、本案將來可能擁有的發(fā)展前景等外部環(huán)境，以及本案在區(qū)域內(nèi)的地段、位置、本案的產(chǎn)品特點等內(nèi)部因素以后，才能確定。有利點：◎ 高品質(zhì)樓盤以相對低價入市，形成轟動效應(yīng)；◎ 對本項目價格的市場定位可以得到充分反饋，便于開盤價的調(diào)整；◎ 消化速度相對較快，提前回籠資金。 高點，制勝權(quán) 心有多野，未來就有多遠 一個階層需要一個獨特空間，一個空間可以培養(yǎng)一種氣質(zhì)財富平臺，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏1所謂獨具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度1一夜成名常常寄生于炒作 品位才是底蘊的裝訂線1可以預(yù)見，一個傳奇正在上演第五部分：價格策略一、定價原則價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷速度、銷售周期，并進一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標等。城市天地恰是為城市精英和知性貴族奉獻的一筆重彩?！? 僅僅擁有財富還不足以成為貴族?！? “文化群落”這些人群既融入了本土的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表合肥新氣象的“文化群落”。需要社會認同他們的地位及價值?！? 剛起步階段的小型公司和工作室◎ 都市高級白領(lǐng)及單身貴族?！? 外地私營業(yè)主在合肥地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便?！? 金領(lǐng)階層這個階層的人士年收入已基本達到10萬元以上，具有較強的社會優(yōu)越感。本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。這樣的生活之旅與體驗，有點酷似風格派藝術(shù)。五星級酒店，賦予城市核心區(qū)新生命。草的清嫩、枝葉的味香，瀑布瀝瀝，水波粼粼，自由小鳥白樺林間跳舞。另外，產(chǎn)品基本定型，入市在即，