【正文】 ，實(shí)現(xiàn)資源共享，依托整個(gè)社區(qū)配套設(shè)施的完備和五星級(jí)酒店式服務(wù)，增添項(xiàng)目的附加值。如果你覺得是一杯1963年的紅酒，當(dāng)然沒有錯(cuò)誤。城市天地是一個(gè)港灣。城市天地將是一個(gè)以復(fù)合業(yè)態(tài)、高尚人群互相增值之利益共體。城市天地尊崇生活的美與境，惟獨(dú)這兩個(gè)字足以久久的回味。一幅幅美麗的畫卷，讓回家成為度假的快感游歷。在摩天樓下，人會(huì)覺得自己很渺小。一、項(xiàng)目概念定位本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都獨(dú)具匠心，前衛(wèi)時(shí)尚的建筑風(fēng)格和希臘文化主題的景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)了一種有韻味的國際都市生活態(tài)度，對(duì)于快節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。 周邊個(gè)案與本案產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重而且最將會(huì)和我們形成最直接的競爭；178。 周邊地區(qū)改造和開發(fā)，本板塊高尚住宅區(qū)的區(qū)域形象已經(jīng)得到市場的認(rèn)同和注意。機(jī)會(huì)178。178。178。178。 規(guī)模：30萬大規(guī)模社區(qū)。 環(huán)境分解本案位處于合肥傳統(tǒng)的工廠區(qū)，外部環(huán)境不盡人意，但根據(jù)合肥整體規(guī)劃和城市中心南移的戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)域板塊未來將是合肥中高檔生活區(qū)，區(qū)域樓盤質(zhì)素質(zhì)的提高也進(jìn)一步拉升整個(gè)板塊的品質(zhì)和環(huán)境水準(zhǔn)。包含多層、小高層、高層住宅和公寓、商鋪、會(huì)所、大型超市、五星國際大酒店及地下車庫等多種物業(yè)形態(tài)，配套設(shè)施完善。二、項(xiàng)目特性分析 地段分解望江路、合作化路 兩大城市主干道 配套分解便利生活和商業(yè)空間并存★項(xiàng)目周邊目前暫時(shí)還缺少大型的商業(yè)配套設(shè)施；★新開發(fā)的樓盤商業(yè)裙房的店面規(guī)模都較??；★本項(xiàng)目的酒店和超市為區(qū)域提供商業(yè)配套服務(wù)；★影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費(fèi)。具有規(guī)模效應(yīng)，有營造概念的基本載體。 地段：新老城區(qū)之間，同時(shí)擁有政務(wù)區(qū)的強(qiáng)勢(shì)升值潛力和老城區(qū)南七商業(yè)板塊成熟的商業(yè)配套和成熟人氣。 配套：社區(qū)內(nèi)五星級(jí)酒店、商業(yè)街和超市帶來生活的安逸和舒適。 周邊地處傳統(tǒng)工廠區(qū)，生活配套設(shè)施和交通不是很完善。 隨著政務(wù)區(qū)建設(shè)的日益成熟。威脅178。 本案地處政務(wù)區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個(gè)案對(duì)本案的客源將會(huì)有很大的截流。另外，產(chǎn)品基本定型，入市在即，我們必須再一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造、營銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風(fēng)格做到極致，把產(chǎn)品的個(gè)性完全釋放出來。必須找到一個(gè)點(diǎn)，才可以在轉(zhuǎn)型時(shí)代巨浪中找尋到自己的泊岸。草的清嫩、枝葉的味香，瀑布瀝瀝，水波粼粼，自由小鳥白樺林間跳舞。感受24小時(shí)幸福的能力 大型超市、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、主題風(fēng)情會(huì)所——購物、休閑、享受，與國際同步 安高五星級(jí)酒店，賦予城市核心區(qū)新生命。對(duì)有的人，更像心儀很久的一間咖啡館。這樣的生活之旅與體驗(yàn)，有點(diǎn)酷似風(fēng)格派藝術(shù)。公寓的初步定位：HOH復(fù)合型公寓Ｈ（Ｈｏｍｅ）＋Ｏ（Ｏｆｆｉｃｅ）＋Ｈ（Ｈｏｔｅｌ）國際潮流的HOH即酒店、辦公室、居家三合一復(fù)合型酒店式公寓，７０年產(chǎn)權(quán)物業(yè)！HOH公寓自用和投資自由轉(zhuǎn)換。本案目標(biāo)客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主。此類產(chǎn)品并不單純是一項(xiàng)物業(yè)，還代表了一種生活方式、生活態(tài)度?！? 金領(lǐng)階層這個(gè)階層的人士年收入已基本達(dá)到10萬元以上，具有較強(qiáng)的社會(huì)優(yōu)越感。同時(shí)，他們希望擁有了高檔次有文化氛圍的居所之后能夠得到額外的尊重。◎ 外地私營業(yè)主在合肥地區(qū)經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對(duì)購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便?！? 高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在3045歲之間因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度。◎ 剛起步階段的小型公司和工作室◎ 都市高級(jí)白領(lǐng)及單身貴族。群體特征◎ 社會(huì)的主力源他們通常被稱為豪族、名流、新貴、或者精英，絕對(duì)的成功者，對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。需要社會(huì)認(rèn)同他們的地位及價(jià)值。他用自己占據(jù)的土地的價(jià)值，房子的價(jià)值來宣告他自身的價(jià)值。◎ “文化群落”這些人群既融入了本土的傳統(tǒng)文化群落，又以其寬廣的視野努力的跳出局限，他們是傳統(tǒng)與革新的矛盾體，但正是他們不斷的聚集，形成代表合肥新氣象的“文化群落”。影響力階層一個(gè)缺失影響力人物的社會(huì)是不公允的，一個(gè)遺忘影響力人物的時(shí)代是不樂觀的，他們?cè)谧约旱念I(lǐng)域或政治、或經(jīng)濟(jì)、或文化站得更高，看得也更遠(yuǎn)，甚至改變?nèi)藗兊纳?、改變城市革新的進(jìn)程、重建整個(gè)社會(huì)新的價(jià)值觀和道德觀念?！? 僅僅擁有財(cái)富還不足以成為貴族?！? 知性貴族是品位的標(biāo)鑒，懂得鑒賞，才更懂得欣賞，財(cái)富并不稀罕，品位與活力才值得炫耀。城市天地恰是為城市精英和知性貴族奉獻(xiàn)的一筆重彩。置身精英階層的審美能力，已成為一個(gè)人社會(huì)能量的單位以及生活品質(zhì)的條形碼。 高點(diǎn)，制勝權(quán) 心有多野，未來就有多遠(yuǎn) 一個(gè)階層需要一個(gè)獨(dú)特空間，一個(gè)空間可以培養(yǎng)一種氣質(zhì)財(cái)富平臺(tái)，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏1所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度1一夜成名常常寄生于炒作 品位才是底蘊(yùn)的裝訂線1可以預(yù)見，一個(gè)傳奇正在上演第五部分：價(jià)格策略一、定價(jià)原則價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營銷速度、銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。就本樓盤而言，對(duì)競爭個(gè)案做一定深度的價(jià)格定位分析，將對(duì)自身的價(jià)格策略制定有幫助。有利點(diǎn)：◎ 高品質(zhì)樓盤以相對(duì)低價(jià)入市，形成轟動(dòng)效應(yīng)；◎ 對(duì)本項(xiàng)目價(jià)格的市場定位可以得到充分反饋，便于開盤價(jià)的調(diào)整；◎ 消化速度相對(duì)較快，提前回籠資金。有利點(diǎn)◎ 樹立樓盤的高檔品質(zhì)；◎ 以產(chǎn)品力賣房，加快消化速度。三、價(jià)格體系建立；本案建筑規(guī)模近30萬平方米，在其所屬的區(qū)域板塊中屬于重量級(jí)大盤，其規(guī)模效應(yīng)及對(duì)市場的影響力均相當(dāng)顯著，所以本案價(jià)格體系的確定應(yīng)該在綜合分析市場大勢(shì)、區(qū)域市場供應(yīng)情況、本案將來可能擁有的發(fā)展前景等外部環(huán)境，以及本案在區(qū)域內(nèi)的地段、位置、本案的產(chǎn)品特點(diǎn)等內(nèi)部因素以后，才能確定。最直接反映的是東海徽?qǐng)@一期定價(jià)在2600——3300元，采取趨于保守的房地產(chǎn)定價(jià)策略，以預(yù)防新政波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響已經(jīng)是一些有營銷意識(shí)的開發(fā)商的共識(shí)?！? 目前本案產(chǎn)品除了較高的容積率和建筑密度以外無明顯缺陷和不足，產(chǎn)品表現(xiàn)了較好的均好性。四、主要參照依據(jù)成本估算本項(xiàng)目地塊地價(jià)成本為172萬/畝，結(jié)合合肥市場的建筑成本及產(chǎn)品檔次，預(yù)估本項(xiàng)目的住宅成本價(jià)在3300元/平方左右。大溪地南臨黃山路中段，北接長江路80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店未定，小高層均價(jià)預(yù)計(jì)3600—3800元，SOHO預(yù)計(jì)4700元左右（含裝修費(fèi)用）新華學(xué)府春天黃山路與石臺(tái)路交叉口30萬平方米多層、小高層未定，預(yù)計(jì)37003800均價(jià)金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米35萬平方米多層、小高層、townhouse二期多層3500元/㎡均價(jià)花園洋房均價(jià)4200元/㎡，范圍3700—6000元/㎡。城市綠苑原安徽拖拉機(jī)廠48萬平方米多層、小高層、高層多層一組團(tuán)均價(jià)2920元，小高層均3200元合肥市部分樓盤車位價(jià)格一覽表小區(qū)停車問題得到了更多的重視，車位和車庫配比最少也達(dá)到了30%以上，一般都采用地面和地下停車相結(jié)合的方法，可租可賣，租金一般為100200元/月，售價(jià)在89萬元/個(gè)左右。公寓產(chǎn)品的價(jià)差控制在800元以內(nèi)。相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：售樓處、DM、電視廣告片、電腦系統(tǒng)、預(yù)約購買意向書文本、戶型圖⊙ 第二階段： 通知首批預(yù)約客戶定位相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：總平圖、單套戶型圖、價(jià)格體系⊙ 第三階段：開盤 宣布開盤價(jià)格，通知客戶在十天內(nèi)統(tǒng)一簽訂正式銷售合同相應(yīng)的準(zhǔn)備工作：一期總平圖、單套戶型圖、統(tǒng)一售樓說辭、價(jià)格體系⊙ 第四階段：開盤以后價(jià)格穩(wěn)步上漲。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠?！? 高品質(zhì)，體現(xiàn)在建筑的優(yōu)質(zhì)材料，環(huán)境的優(yōu)美，良好的人文環(huán)境上在保證項(xiàng)目總體均價(jià)的情況下，不與競爭對(duì)手形成價(jià)格上的競爭，依靠項(xiàng)目的高價(jià)值內(nèi)涵，形成區(qū)域市場及整個(gè)合肥市場的旗艦性市場地位，以推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。二、營銷手段為達(dá)到城市天地的總策略、總目標(biāo)，我們必須解決兩個(gè)問題：產(chǎn)品營銷作為最常規(guī)的營銷手法，產(chǎn)品營銷是做好一切營銷工作的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷中，要最大化展示產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值是產(chǎn)品營銷的核心。因此在項(xiàng)目公開前，首先做一段商業(yè)街的樣板段，建筑內(nèi)全部進(jìn)行精裝飾，部分街道景觀做出來，同時(shí)以極低的租金價(jià)格吸迎一部分品牌商家入主商業(yè)街區(qū)樣板段，制造人氣，所有前期進(jìn)入租賃客戶，全部為先簽約2年，2年后租金按當(dāng)時(shí)市場價(jià)格，并且商鋪帶租約出售。確保高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)?！? 樓吧應(yīng)設(shè)在繁華的區(qū)域地段，并保證有足夠的停車位和停車的便利性。◎ 售樓部內(nèi)設(shè)三角鋼琴、名畫廊、咖啡座等，裝修材質(zhì)、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品味的、藝 術(shù)的。 網(wǎng)絡(luò)銷售設(shè)立項(xiàng)目網(wǎng)站，并在合肥房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站建立友情鏈接，通過最快傳播途徑力求讓更多人了解本項(xiàng)目，擴(kuò)大社會(huì)知名度和影響力。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導(dǎo)入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。注：具體的銷售節(jié)奏應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度的安排進(jìn)行有效控制?！? 刺激和增強(qiáng)目標(biāo)人群的購買決心，達(dá)成銷售。不失為為一條直通羅馬的捷徑。思路：名畫，與主流人群溝通的另一文化通道，樓吧、名畫、主流人群假日生活構(gòu)成的國際俱樂部生活方式的文化魅力要素。思路：攝影，是生活，也是藝術(shù)。因而，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一。思路：很難想像，如果記憶里缺少了讓人悲喜哀怒的電影該是什么樣子。（三） 開盤前活動(dòng)大放送 “心靈與音樂美美相約” 目的：吸引市場對(duì)項(xiàng)目的集中認(rèn)識(shí)，宣傳城市天地原創(chuàng)人文社區(qū)的市場形象?！皬钠樟_旺斯到佛羅倫薩”目的：促進(jìn)銷售。有文化的孩子不學(xué)壞”目的：讓市場提前感受城市天地的文化和教育上的重視和投入。◎ 通過暑假的培訓(xùn)，讓家長們感受自己的孩子是變了：變得知書達(dá)理有藝術(shù)的感情。 同時(shí)，編印闡述城市天地關(guān)于生活態(tài)度的大型畫冊(cè)《居住的思想》現(xiàn)場派發(fā)。（四）開盤活動(dòng)大放送露天+車展+酒會(huì)——?jiǎng)e樣開盤禮目的：突顯項(xiàng)目的高檔格調(diào)的市場形象。◎ 現(xiàn)場每隔半小時(shí)舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)，送出“名車模型”一百輛。 媒體策略◎ 報(bào)紙廣告、電視廣告，網(wǎng)絡(luò)廣告為主。安徽商報(bào)從目前來講，因?yàn)樗鼈兊陌l(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。 在工地周邊做大型的宣傳看板?！? 效果圖：表現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃與綠化、景觀設(shè)計(jì)。銷平用于寄發(fā)，銷海用于定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。◎ 展板：現(xiàn)場售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售和展出。◎ 廣告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和樓盤軟性宣傳廣告。 開盤前后的時(shí)期、房展會(huì)、重大SP、PR 活動(dòng)的前后時(shí)期，適當(dāng)加大媒體投放量。