【正文】 大型超市、時尚商業(yè)街區(qū)、主題風情會所——購物、休閑、享受，與國際同步 安高 本案地處政務區(qū)和高新區(qū)之間，兩大區(qū)域及開發(fā)區(qū)個案對本案的客源將會有很大的截流。 配套：社區(qū)內五星級酒店、商業(yè)街和超市帶來生活的安逸和舒適。二、項目特性分析 地段分解望江路、合作化路 兩大城市主干道178。 周邊地區(qū)改造和開發(fā)，本板塊高尚住宅區(qū)的區(qū)域形象已經得到市場的認同和注意。一幅幅美麗的畫卷，讓回家成為度假的快感游歷。如果你覺得是一杯1963年的紅酒，當然沒有錯誤。他們已經有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。同時由于公寓產品的較大體量決定了公寓產品的目標客戶群體的包容性和廣泛性。一件商品在他們當中的口碑傳播，有時比廣告的宣傳要來的更有效?！? 當“知性”與“貴族”激情碰撞的時刻，將會締造怎樣的一種信仰，安高開盤定價方案一：市場試探策略在項目開始以相對較低的價格試探市場，以達到了解市場，樹立信心的效果?！? 區(qū)域及政務區(qū)板塊近年來，供應量呈上升趨勢，中高檔樓盤在短期內已供過于求。建議本案住宅最高單價在5200元左右，最低單價低于3200元，價差可控制在2000元以內。城市天地一品牌便可在合肥房地產市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目標。著力在客戶現(xiàn)場咨詢的過程中，營造一種輕松、自由、超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進一步的心理暗示方式增強項目對目標客戶的感染力和誘導力?！? 吸引目標人群到售樓現(xiàn)場參觀。相信每一位旅游者，會用手中的鏡頭記下自己看到的世界，和內心的真實感受。內容：在所有的預定客戶中抽取10名幸運客戶參加地中海之旅，現(xiàn)場邀請公證處公證?！? 向本案的目標人群贈送名車展SHOW的邀請券；同時通過報紙公布消息。 銷售道具◎ 模 型：置于接待中心內，展現(xiàn)本案整體布局規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場展示?！? 媒體投放應配合重大的營銷活動。時間為半年！第二階段：風潮引爆階段戰(zhàn)術目標：★軟硬結合、文武雙做、高低空兼顧，保證2個月左右的全新亮相。三、崗位職責部門建制根據(jù)行政管理的要求，建立垂直管理模式的部門編制（結構示意圖如圖1），以經理責制為核心，全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責，使部門業(yè)務發(fā)展責、權、利有效落實，真正做到工作配合的有效性，體現(xiàn)團隊運作精神，確立了崗位職責的基本框架后，統(tǒng)一管理，分配銷售部所屬人員的崗位工作。計劃任務的制定與實施為了使工作開展富有條理與時效控制性，有必要在整個部門中加強計劃概念，下列計劃被認為是工作正常穩(wěn)健開展所必不可少的。四、推廣控制及評估（1） 廣告效益評估與控制的目的是在充分了解企劃意圖基礎上，通過匯總、分析每一具體廣告所產生的客戶效應、成交情況，迅速地得出該廣告的經濟效益、客戶反應。（2） 現(xiàn)場管理辦公制度管理 依照工作紀律、崗位責任制，核查監(jiān)督各崗位的業(yè)務完成質量，監(jiān)督現(xiàn)場工作狀況。（3）售后服務(貸款、權證等業(yè)務辦理)與交易所、銀行、公證處等機構人員友好合作，協(xié)助銷售助理及時地辦理客戶貸款、產證辦理等其他事宜。銷售建議 根據(jù)銷售及市場狀況提交銷售建議。（6） 推廣調整建議根據(jù)推廣效績及銷售計劃提出推廣調整建議，建議下次廣告或營銷活動之推出方式及訴求重點，包括價位、房位控制、訴求點等?！? 全員普訓計劃制定銷售部全體員工一年基本素質、業(yè)務能力培訓計劃，應根據(jù)工作發(fā)展階段不同需求，提出合理的部門建設思路，不斷充實高素質復合型人才提高部門整體銷售能力。 人員招聘，依據(jù)公司中長期發(fā)展計劃和各工作崗位的特性招聘人員。組織結構如圖一：現(xiàn)場銷售經理銷售助理 銷售主管1 銷售主管2 出納專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員該劃分是希望通進合理的垂直性管理結構，達成完善部門建設的目的。本階段，通過兩大運動、四大陣地進行概念運作；通過兩大展示進行蓄勢準備：兩大運動○國際化情調社區(qū)的概念解析和產品推薦。推廣系統(tǒng)主要內容： 市場推廣的主要內容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成?！? 戶外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告 在樓盤附近做指示路牌、引導旗、橫幅、在主要交通路口、機場和高速公路入口設置看板?！? 與合肥市有名的公園、博物館、美術館、音樂廳等場所聯(lián)系，在門票上印上宣傳（宣傳生活主張及品牌名）。 “書香琴韻 咖啡人生” 思路：在市中心樓吧預約登記客戶贈關于咖啡的書《加啡地圖》、《打開咖啡之門》，贈品可謂投其所好，易贏得市場認同和客戶好感?！皳Q個角度看世界”——攝影展目的：以文化波動“主流人群”的心弦，樹立樓盤形象。住宅全面公開后，進行公寓客戶的預約登記并開展產品說明推薦會。樓吧里引入了眾多的高科技新產品，如電腦網絡、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加客戶獲取信息的來源，拓展樓盤的多元化展示途徑，創(chuàng)造—個互動式的購房過程平臺，提供了購房一條龍服務?！? 高文化價值，集中體現(xiàn)在建筑文化上以希臘文化主題建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調。逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口1．316萬㎡多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層3000元起價太陽島花園寧國路、青年路、望江路交匯處1．4514萬平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時代花園元一時代花園㎡4幢高層，4幢小高層二手房市場上達到3500多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場東側一期多層、二期小高層，設有商住樓均價2200元/㎡寶業(yè)價格定位的依據(jù)和支撐如下：◎ 房產新政的房地產的打壓，迫使開發(fā)商不得不減少對項目的較高利潤預期?！? 市場比較原則：物業(yè)的價格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質同價，優(yōu)質優(yōu)價，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值由此而來。◎ 暴發(fā)戶不會是這個城市的知性貴族，因為他們缺少知性貴族所應該有的涵養(yǎng)和優(yōu)雅；剛剛起步的城市精英也不會是知性貴族，因為他們的物質基礎單薄了點。他們一生中的第二、第三次購房，對他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個圖騰。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。城市天地是一個港灣。在摩天樓下，人會覺得自己很渺小。機會178。 規(guī)模：30萬大規(guī)模社區(qū)。 配套分解便利生活和商業(yè)空間并存★項目周邊目前暫時還缺少大型的商業(yè)配套設施；★新開發(fā)的樓盤商業(yè)裙房的店面規(guī)模都較??；★本項目的酒店和超市為區(qū)域提供商業(yè)配套服務；★影響和輻射周邊區(qū)域居民的消費。 周邊地處傳統(tǒng)工廠區(qū)，生活配套設施和交通不是很完善。另外，產品基本定型，入市在即，我們必須再一次明確產品概念，從產品塑造、營銷推廣等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定風格做到極致，把產品的個性完全釋放出來。五星級酒店，賦予城市核心區(qū)新生命。本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源29－60歲，核心層以年齡在30－40歲的青壯年為主?！? 外地私營業(yè)主在合肥地區(qū)經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。需要社會認同他們的地位及價值?！? 僅僅擁有財富還不足以成為貴族。 高點，制勝權 心有多野，未來就有多遠 一個階層需要一個獨特空間，一個空間可以培養(yǎng)一種氣質財富平臺，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏1所謂獨具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度1一夜成名常常寄生于炒作 品位才是底蘊的裝訂線1可以預見，一個傳奇正在上演第五部分：價格策略一、定價原則價格的制定是一個敏感因素，其合理程度直接影響到營銷速度、銷售周期，并進一步影響到整個項目的投資回收期和利潤指標等。三、價格體系建立；本案建筑規(guī)模近30萬平方米，在其所屬的區(qū)域板塊中屬于重量級大盤，其規(guī)模效應及對市場的影響力均相當顯著，所以本案價格體系的確定應該在綜合分析市場大勢、區(qū)域市場供應情況、本案將來可能擁有的發(fā)展前景等外部環(huán)境，以及本案在區(qū)域內的地段、位置、本案的產品特點等內部因素以后，才能確定。大溪地南臨黃山路中段，北接長江路80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復式公寓、高層、酒店未定，小高層均價預計3600—3800元，SOHO預計4700元左右（含裝修費用）新華學府春天黃山路與石臺路交叉口30萬平方米多層、小高層未定，預計37003800均價金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米35萬平方米多層、小高層、townhouse二期多層3500元/㎡均價花園洋房均價4200元/㎡，范圍3700—6000元/㎡。（如選擇二成按揭的客戶，沒有折扣優(yōu)惠。確保高回報的實現(xiàn)。 總體銷售節(jié)奏的安排此階段，我司建議以部分住宅導入市場，隨后全面發(fā)售商業(yè)街。思路：名畫，與主流人群溝通的另一文化通道，樓吧、名畫、主流人群假日生活構成的國際俱樂部生活方式的文化魅力要素。（三） 開盤前活動大放送 “心靈與音樂美美相約” 目的：吸引市場對項目的集中認識，宣傳城市天地原創(chuàng)人文社區(qū)的市場形象。 同時，編印闡述城市天地關于生活態(tài)度的大型畫冊《居住的思想》現(xiàn)場派發(fā)。安徽商報從目前來講，因為它們的發(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體?！? 展板：現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產品細說，配合銷售和展出?！锂a品概念的全面導入，引起市場興趣，樹立入市形象。主題：房展會、“假日回饋”“國慶獻禮”3. 、中秋、教師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)在一年中的重要節(jié)假日，媒體亮相，宣傳項目的同時，也宣傳了企業(yè)的品牌，可為“一箭雙雕”。經理負責制在整體的營銷計劃指導下，具體分解落實現(xiàn)組織建制、營銷推廣及銷售管理的各項工作，并參與具體的各項銷售事務，使專案業(yè)務流程納入有序、高效的軌道中，體現(xiàn)應有的溝通理解能力及領導組織能力，發(fā)揮主觀能動性，掌握利用資源達成目的的各種方法。◎ 資金計劃根據(jù)銷售目標、銷售實現(xiàn)情況制定月度資金回籠計劃。如期間間隔太長，可以在廣告發(fā)布后10天內給出。二、信息反饋現(xiàn)場期報 根據(jù)一級客戶接待資料、客戶成交資料形成銷售日報、周報、月度及階段性總結報告。四、傭金結算 按合同約定，與發(fā)展商核對應結傭金并結算。 把好銷售口徑及簽約審定關，保持認購書主要條款與合同的一致，杜絕超越權限之銷售行為產生。從根本上說是協(xié)調企劃與銷售，并配合企劃極力提高廣告效益，有效地控制廣告成本，爭取利潤最大化。