【正文】 如預(yù)困難、及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋。（3）售后服務(wù)(貸款、權(quán)證等業(yè)務(wù)辦理)與交易所、銀行、公證處等機構(gòu)人員友好合作，協(xié)助銷售助理及時地辦理客戶貸款、產(chǎn)證辦理等其他事宜。銷售建議 根據(jù)銷售及市場狀況提交銷售建議。（4）現(xiàn)金管理監(jiān)督出納做好財務(wù)收受保管，報表編制、核對等工作。（3）現(xiàn)場協(xié)調(diào) 依據(jù)銷售情況的變化，及時靈活對現(xiàn)場人員進行合理調(diào)配使用,主動出擊以拓展市場。（2） 現(xiàn)場管理辦公制度管理 依照工作紀律、崗位責任制，核查監(jiān)督各崗位的業(yè)務(wù)完成質(zhì)量，監(jiān)督現(xiàn)場工作狀況。（6） 推廣調(diào)整建議根據(jù)推廣效績及銷售計劃提出推廣調(diào)整建議，建議下次廣告或營銷活動之推出方式及訴求重點，包括價位、房位控制、訴求點等。3. 評估時間周期 客戶效應(yīng)評估及廣告效益評估一般以一個廣告到下一個廣告之前為一個自然評估期。（2） 推廣計劃、費用核定本著效用最大化原則，根據(jù)銷售進度要求，制定推廣計劃、核定推廣費用。四、推廣控制及評估（1） 廣告效益評估與控制的目的是在充分了解企劃意圖基礎(chǔ)上，通過匯總、分析每一具體廣告所產(chǎn)生的客戶效應(yīng)、成交情況，迅速地得出該廣告的經(jīng)濟效益、客戶反應(yīng)?！? 全員普訓(xùn)計劃制定銷售部全體員工一年基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)計劃，應(yīng)根據(jù)工作發(fā)展階段不同需求，提出合理的部門建設(shè)思路，不斷充實高素質(zhì)復(fù)合型人才提高部門整體銷售能力?！? 推廣計劃根據(jù)總體推廣計劃、下月銷售計劃提出月度推廣修正計劃。（1） 開盤計劃開盤時間確定、開盤活動籌備。計劃任務(wù)的制定與實施為了使工作開展富有條理與時效控制性，有必要在整個部門中加強計劃概念，下列計劃被認為是工作正常穩(wěn)健開展所必不可少的。 人員招聘，依據(jù)公司中長期發(fā)展計劃和各工作崗位的特性招聘人員。行政、客戶服務(wù)人員組成包括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。銷售主管管理、激勵本組銷售人員完成銷售任務(wù)。三、崗位職責部門建制根據(jù)行政管理的要求，建立垂直管理模式的部門編制（結(jié)構(gòu)示意圖如圖1），以經(jīng)理責制為核心，全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責，使部門業(yè)務(wù)發(fā)展責、權(quán)、利有效落實，真正做到工作配合的有效性，體現(xiàn)團隊運作精神，確立了崗位職責的基本框架后，統(tǒng)一管理，分配銷售部所屬人員的崗位工作。組織結(jié)構(gòu)如圖一：現(xiàn)場銷售經(jīng)理銷售助理 銷售主管1 銷售主管2 出納專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員該劃分是希望通進合理的垂直性管理結(jié)構(gòu)，達成完善部門建設(shè)的目的。2. 、結(jié)合開盤，在五一節(jié)、國慶節(jié)來臨之際，參加“假日房展會”或推出“國慶獻禮”大型公關(guān)活動，并配合推出時點實施廣告策略。★內(nèi)外兩手穩(wěn)定增進客戶源。時間為半年！第二階段：風(fēng)潮引爆階段戰(zhàn)術(shù)目標：★軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證2個月左右的全新亮相。本階段，通過兩大運動、四大陣地進行概念運作；通過兩大展示進行蓄勢準備：兩大運動○國際化情調(diào)社區(qū)的概念解析和產(chǎn)品推薦?！飮H化情調(diào)生活方式的詮釋，爭取“制高點”，給客戶堅定信心。整合營銷傳播的手段重點在于“做勢”，用各種媒體的整合力量建立進攻的“空中優(yōu)勢”?！? 媒體投放應(yīng)配合重大的營銷活動。推廣系統(tǒng)主要內(nèi)容： 市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進、現(xiàn)場烘托三大部分組成。◎ 燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處?！? 樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細說產(chǎn)品。 銷售道具◎ 模 型：置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體布局規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場展示?！? 戶外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告 在樓盤附近做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在主要交通路口、機場和高速公路入口設(shè)置看板。本案建議的媒體選擇◎ 合肥晚報amp。◎ 配合銷售，加快去化速度?！? 向本案的目標人群贈送名車展SHOW的邀請券；同時通過報紙公布消息?！? 與合肥市有名的公園、博物館、美術(shù)館、音樂廳等場所聯(lián)系，在門票上印上宣傳（宣傳生活主張及品牌名）。內(nèi)容：活動內(nèi)容：力邀社會學(xué)者、作家、時尚人士共話“生活的真諦”?！? 活動對象僅對業(yè)主的孩子。內(nèi)容：在所有的預(yù)定客戶中抽取10名幸運客戶參加地中海之旅，現(xiàn)場邀請公證處公證。 “書香琴韻 咖啡人生” 思路：在市中心樓吧預(yù)約登記客戶贈關(guān)于咖啡的書《加啡地圖》、《打開咖啡之門》，贈品可謂投其所好，易贏得市場認同和客戶好感。內(nèi)容： 浩如煙海的中外影視作品中，遴選出100部經(jīng)典 影視片，在售樓部二樓舉行影展，本次活動可與《安徽商報橙周刊》聯(lián)合，舉行電影征文活動，可邀請一些名導(dǎo)演和藝術(shù)家參加。流金歲月數(shù)十年 ——經(jīng)典影展 目的：提升樓盤知曉度與親和力，聚集銷售現(xiàn)場人氣。相信每一位旅游者，會用手中的鏡頭記下自己看到的世界，和內(nèi)心的真實感受?！皳Q個角度看世界”——攝影展目的：以文化波動“主流人群”的心弦，樹立樓盤形象。世界名畫展目的：提升樓盤知名度和美譽度。以咖啡為切入點，來突顯城市天地的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)?！? 吸引目標人群到售樓現(xiàn)場參觀。住宅全面公開后，進行公寓客戶的預(yù)約登記并開展產(chǎn)品說明推薦會。四、銷售控制及銷售節(jié)奏 銷控實施原則◎ 推出單位價格應(yīng)由底至高逐步高走，確保價格的攀升；◎ 推出單位以棟為單位，保證每批推出單位的獨立性與整體性；◎ 每批推出的單位應(yīng)注重戶型的搭配，保證客戶選擇的多樣性；◎ 每批推出的單位達805或以上時推出下一批單位。樣板房的選擇位置上最好朝向綠化、水景比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨特的設(shè)計手法，來展示本案先進的“國際化情調(diào)化社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典”形象概念。著力在客戶現(xiàn)場咨詢的過程中，營造一種輕松、自由、超前的社區(qū)生活空間環(huán)境，以進一步的心理暗示方式增強項目對目標客戶的感染力和誘導(dǎo)力。樓吧里引入了眾多的高科技新產(chǎn)品，如電腦網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏咨詢系統(tǒng)、多媒體演示系統(tǒng)、電子樓書等等，以增加客戶獲取信息的來源，拓展樓盤的多元化展示途徑，創(chuàng)造—個互動式的購房過程平臺，提供了購房一條龍服務(wù)。另外一點，公寓的推廣充分強調(diào)項目的高額投資回報，在3年之內(nèi)實施固定客戶租金回報體系，對于租用本項目公寓的客戶在一年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購買的首期款，同時也可以帶租約向其他客戶進行發(fā)售。不同產(chǎn)品的差異性營銷◎ 商業(yè)街為了讓消費者體現(xiàn)國際化情調(diào)社區(qū)的概念文化。城市天地一品牌便可在合肥房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅這也是客戶追求的終極目標?！? 高文化價值，集中體現(xiàn)在建筑文化上以希臘文化主題建筑為載體的可以傳承和延續(xù)的都市生活，連接了生活的過去、現(xiàn)在和未來，體現(xiàn)了城市生活優(yōu)越和求新的生活主調(diào)?！?銀行按揭可以享受98折的優(yōu)惠；簽署認購書時支付定金2萬；簽署認購書后7天內(nèi)簽署正式買賣合同時支付30％的總房款（含定金）；簽署正式買賣合同后30天向銀行申請為客戶提供70％總房款的貸款。收受誠意金每戶2萬元價格，進行市場認證、反饋和修正。建議本案住宅最高單價在5200元左右，最低單價低于3200元，價差可控制在2000元以內(nèi)。逍遙苑馬鞍山路和太湖路交叉口1．316萬㎡多層、聯(lián)體別墅、小高層小高層3000元起價太陽島花園寧國路、青年路、望江路交匯處1．4514萬平方米多層，小高層瑤海區(qū)元一時代花園元一時代花園㎡4幢高層，4幢小高層二手房市場上達到3500多元香格里拉花園臨泉路，安徽大市場東側(cè)一期多層、二期小高層，設(shè)有商住樓均價2200元/㎡寶業(yè)百協(xié)綜合以上分析，我司認為，從市場面來看，本案一方面存在30萬的平方米的規(guī)模和較長的銷售周期，另一方面在房產(chǎn)新政的影響不明朗，區(qū)域供應(yīng)量增加的情況，采取保守定價策略，并通過產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，3800——4200元/平方米的整盤均價基本市場基礎(chǔ)?！? 區(qū)域及政務(wù)區(qū)板塊近年來，供應(yīng)量呈上升趨勢，中高檔樓盤在短期內(nèi)已供過于求。價格定位的依據(jù)和支撐如下：◎ 房產(chǎn)新政的房地產(chǎn)的打壓，迫使開發(fā)商不得不減少對項目的較高利潤預(yù)期。營銷策略。以一期大部分建筑進入地面施工為節(jié)點，推出較高的價格，達到樹立樓盤品質(zhì)、提高利潤空間的效果。開盤定價方案一：市場試探策略在項目開始以相對較低的價格試探市場，以達到了解市場，樹立信心的效果?！? 市場比較原則：物業(yè)的價格并不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值由此而來。城市天地，定位這個時代的精彩。階層，是資本，也是資訊，是財富，更是審美?！? 當“知性”與“貴族”激情碰撞的時刻，將會締造怎樣的一種信仰，安高◎ 暴發(fā)戶不會是這個城市的知性貴族，因為他們?nèi)鄙僦再F族所應(yīng)該有的涵養(yǎng)和優(yōu)雅；剛剛起步的城市精英也不會是知性貴族，因為他們的物質(zhì)基礎(chǔ)單薄了點。一、核心推廣概念主題國際化情調(diào)社區(qū) 知性貴族生活經(jīng)典二、主題支撐◎ 中國可以達成一個階層財富標準的共識，卻缺失一個階層在精神領(lǐng)域的標準。我們試圖通過吸引業(yè)界意見領(lǐng)袖（主導(dǎo)型客戶）的目光與注意力，通過他們的意見影響，來吸引和帶動支撐型客戶，甚至邊際型客戶的購買意向。一件商品在他們當中的口碑傳播，有時比廣告的宣傳要來的更有效。他們一生中的第二、第三次購房，對他們來說，買的已不僅僅是居所，更是他們的名片，是他的家族的一個圖騰。用年齡來劃分也未必準確，但他們有一個共同點就是：富有。高知與高收入的正比關(guān)系，隨著社會的進步正在不斷的明顯，但對高知的理解，決不是膚淺的高學(xué)歷，而是知識結(jié)構(gòu)豐富、完整的人群，也只有這一人群，能夠?qū)椖克N涵的深層附加價值給予認同，這是項目目標人群的文化底線。同時由于公寓產(chǎn)品的較大體量決定了公寓產(chǎn)品的目標客戶群體的包容性和廣泛性。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性。前衛(wèi)和時尚是他們的生活態(tài)度準則。◎ 成功的商人對于成功的商人而言，擁有舒適的居所也就是擁有了一個獨立的私人空間，可以在繁忙的生意之外找到一個讓心靈得以休憩的地方，更是放松全身心的第二居所。他們已經(jīng)有屬于自己的一套或多套居所，但為了更舒適的生活享受、為了增強一種身份感，他們還會追求更高檔次、更高品位的居所。這類物業(yè)一般具備優(yōu)越的地理位置，小區(qū)環(huán)境營造上顯得高雅舒適，物業(yè)質(zhì)量較高，僅供一部分高收入階層享有的物業(yè)類型。 首先我們鎖定購買住宅產(chǎn)品的目標客戶：城 市 知 性 貴 族本案目標客戶群區(qū)域定位：（1）區(qū)域客戶+全市；（2）在合肥長期工作的外省市人群。三、公寓產(chǎn)品的市場定位利用項目五星級酒店的資源優(yōu)勢