【文章內(nèi)容簡介】 成職位能上 培訓(xùn)方式 內(nèi)部崗位培訓(xùn) 外送專業(yè)培訓(xùn) 在職自學(xué)培訓(xùn) 入職強化培訓(xùn)，常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實操演練等。 鼓勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電 短期研修，專職進修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。通過綜合考評，實行員工隊伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù) 5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 三、 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)價值觀、經(jīng)營 服務(wù) 理念和企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)成的 新海 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標追求上形成共識，調(diào) 動員工隊伍的積極性，形成團隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。十六年來，我公司凝聚了一批熱愛物業(yè) 服務(wù) 、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 新海 的發(fā)展做出了重要貢獻。 各項專業(yè)管理工作方案 第一節(jié) 治安管理措施 億嘉廣場目前正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施工、業(yè)主裝修將人流量大，人員復(fù)雜將是本項目前期治安重點管理之一 ， 我司擬對億嘉廣場 的治安防范和各方面管理措施如下： 一、 安全秩序工作專項管理內(nèi)容： 物業(yè)安 全秩序管理的主要內(nèi)容包括治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理： （一）治安管理范圍： 對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進行規(guī)范和控制。 對防護區(qū)域內(nèi)設(shè)施及物品的安全進行巡視、檢查。 對防護區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進行維護，保持正常的生活秩序。 （二）消防安全管理范圍： 預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生。 消防安全知識的宣傳。 消防設(shè)施設(shè)備的監(jiān)控、維護、檢查。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 消防救護及應(yīng)急措施。 臺風(fēng)及內(nèi)澇水浸的防范措施。 （三）、車輛及道路交通管理范圍 車輛出入、行駛及停放的管理。 車輛 安全防范管理。 交通秩序的維護和管理。 小 區(qū)重大活動的交通車輛管理。 二、安全管理“五落實”原則 安全管理的指導(dǎo)思想是：建立健全完備的組織機構(gòu)，盡可能運用先進的設(shè)備、設(shè)施，選派具有責任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預(yù)防為主”的原則，全力以赴地作好預(yù)防工作，最大可能地杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低限度減少損失。 （一）思想落實 即要把安全管理放在第一位，要真正從 思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)公司將大力進行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒先進經(jīng)驗，制訂各項安全制度、崗位責任制和操作規(guī)程。通過宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使內(nèi)部員工、業(yè)主（使用人）、來訪者共同重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作。 （二）組織落實 物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負責安全管理工作，同時建立具體的安全管理機構(gòu)，負責具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機制，時刻監(jiān)控和掌握 小 區(qū)內(nèi)治安安全管理動態(tài)，維護小區(qū)正常的治安秩序。 （三）人員落實 物業(yè)公司的 主要領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長，把安全管理工作提到日常的議事日程，選派得力的干部出任管理處主任，配備高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓(xùn)，具有較高的政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。把安全管理工作落到班組、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 落到崗位。 （四）制度落實 物業(yè)公司要根據(jù)國家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合億嘉廣場的特點和多方需求，共同制定切實可行的安全管理制度和辦法，并堅決貫徹實施。 （五）裝備落實 配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)以及其他安全管理器材，對講機通信系統(tǒng)、警棍、防暴物 品等以增強安全管理的安全系數(shù)與效率。形成人防、物防、技防的立體治安防范體系。 三、 億嘉廣場 治安管理措施 （一）安全管理運做流程 記錄 公司安全事務(wù)主管檢查、 登記 定崗值勤 應(yīng)急分隊 報 警 發(fā)現(xiàn)問題 及時處理作好日記 交公司及派出所編號存檔 緊急情況通 知主管 視 情況由應(yīng)急分隊或報轄區(qū)公安機關(guān)應(yīng)急妥善處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （二）確立治安重點 —— 加大對小區(qū)人流、物流、車流的有效監(jiān)控： 人流控制 —— 對來訪人員須通過門崗，與被訪當事人通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對人員及物質(zhì)采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配合派出所做好周邊治安整治工作。 物流控制 —— 對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。對不符合進出小區(qū)手續(xù)的物質(zhì)、車輛不予以放行，并詳細做值班記錄。安全巡查員有 責任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。 車流控制 —— 針對億嘉廣場的實際情況，合理規(guī)劃小區(qū)車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流。 全面防范實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動。 保安巡邏“三速”推進，即徒步、單車、機動車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對“三速”巡邏進行績效監(jiān)控； 機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施快速推進體系。第一梯隊的快速分隊裝備電動巡邏車，隨時聽候調(diào)遣，在報警 4 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；第二梯 隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集，對第一梯隊及時支援；在確實需要緊急增援的情況下，由公司秩序部調(diào)度公司治安隊實施緊急增援。此外，我們將進一步密切與當?shù)毓膊块T的聯(lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 （三）門衛(wèi)管理 對進入小區(qū)的人員的驗證工作，采取認證與人相結(jié)合的方法。 保持門口通道的暢通，有車輛出入時，應(yīng)快速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎的外側(cè)，勸阻過往行人注意安全，暫停避讓，保證領(lǐng) 導(dǎo)車輛順利通行，并實施禮儀。 當外來人員進入住宅區(qū)時，在通常情況下，當來人行至值勤秩序員跟前五至七米 時，秩序員應(yīng)主動詢問來意。當與秩序員相距一至二米時，請其止步出示證件，待來訪遞過證件后，秩序員應(yīng)仔細查驗：先看證件封面，再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對照片與其相貌是否相符，鋼印上的單位與簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過時。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 17 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 當有外來車輛駛進門口時，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面向汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨后向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實施檢查驗證。 （四）保安巡邏防范措施 小區(qū)保安措施 （ 1）實行 24 小時（分為三或四個班）監(jiān)視和巡查，防止不安全事件的發(fā)生。 （ 2）對于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時檢查其所帶物品。 （ 3）對巡查的責任區(qū)域、小區(qū)周邊環(huán)境，發(fā)現(xiàn)一切可疑人、事要禮貌查詢或做好控制。 （ 4）制止本小區(qū)范圍內(nèi)的打架斗毆、糾紛爭吵事件。 （ 5）制止外來人員在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響小區(qū)辦公、生產(chǎn)秩序，尤其是糾正流動吸煙及違規(guī)行為的制止。 （ 6）發(fā)現(xiàn)重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊長匯報，并立刻前去現(xiàn)場處理、維護，同時與各值勤點聯(lián)系。 （ 7）監(jiān)管好小區(qū)范圍內(nèi)的車輛，防止撬、盜車事件 的發(fā)生，及交通事故的出現(xiàn)。 （ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點部位的管理登記，對重大問題要及時匯報。 （ 9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，及時對火險存在隱患問題，要立即報告上級，并采取適當措施。 巡防辦法： 每 3 小時至少對整個小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。 巡邏保安要多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。 （ 1）巡防力度： 采取定線及不定點相結(jié)合的巡邏線路進行巡邏。 所謂定線巡防，是指巡防秩序員在一定時間內(nèi)，按指定的路線，有規(guī)律的巡回警戒、檢查。定線巡邏由巡防人員由 A 點出發(fā)到 B 點，然后，再由 B 點沿原路返回 A 點，依據(jù) 順線和逆線巡邏。所謂不定點巡邏，是指巡防人員在其負責巡邏區(qū)域內(nèi)，根據(jù)巡邏任務(wù)的需要， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 自由選定巡邏路線，往返曲折地進行巡邏。這種巡邏方法有利于調(diào)動巡邏人員的積極性和主動性，且不易被他人了解，對容易發(fā)生問題的部位能納入巡邏人員的視線。 定線與不定點相結(jié)合巡邏，按定線巡邏與不定點巡防交叉進行。有利于巡邏人員對時間的控制，實現(xiàn)全方位的防范。 （ 2）采取點與線結(jié)合的巡防力度： 所謂點，就是在巡邏范圍內(nèi)的重點，要害部位或容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，確定專門力量警戒、保護，或在小范圍內(nèi)采取巡回的方法，有重點地巡查、警戒。 在 對重點、要害部位派專門力量巡查、警戒的基礎(chǔ)上，同時采取上述定線與不定線相結(jié)合的方法，做到點線結(jié)合，這樣既可以突出對重點、要害部位的保護，又可以兼顧一般部位，達到確保安全的目的。 （ 3）保安巡邏應(yīng)注意的事項： 根據(jù)小區(qū)實際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗，為提高保安巡邏的效果和質(zhì)量，應(yīng)注意以下幾個問題： ① 時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理。要恰當使用人力，明確巡邏的重點時間、重點部位，安排好線路和時間，做到在時空上不斷檔，使整個保護目標始終置于巡邏人員控制之下。 ② 要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動向，研究一個時期巡邏應(yīng)注意和加 強的方面，并及時調(diào)整力量和巡邏方法。 ③ 要經(jīng)常教育巡邏人員增強敵情觀念，要求每個巡邏人員在具體巡邏中全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點，以及不正常的煙氣、火光等。 第二節(jié) 消防安全管理措施 億嘉廣場 的防火工作，主要是保證消防設(shè)施設(shè)備的運行正常。消防設(shè)施的完善與否將直接影響到業(yè)主的利益，因此我公司將制定詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的檢查和防范方案及標準，并根據(jù)此方案及標準全方位開展消防管理工作。我們的做法是，首先熟悉和掌握本區(qū)域的地形地貌，物業(yè) 和消防設(shè)施平面布置，加強和貫徹國家及海南省消防部門的消防法規(guī)，加 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 19 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 強與 億嘉廣場 轄區(qū)派出所的工作聯(lián)系，落實消防檢查管理制度，確保臨警狀態(tài)下能及時發(fā)揮作用，確保小區(qū)住戶公共財產(chǎn)和生命財產(chǎn)安全，從而達到良好的公共秩序的安全維護。 一、我們的具體要求是： 貫徹落實國家和海南省、文昌市消防部門有關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主，防消結(jié)合。配合相關(guān)部門做好消防知識普及宣傳工作。 以管理處秩序隊為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊，秩序隊負責控制檢查滅火及演練管理，管理處負責監(jiān)控火災(zāi)報警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。 消防設(shè)備故障及 時報告并配合工程管理部門跟蹤落實維護處理。 值班人員必須熟悉火災(zāi)報警系統(tǒng)的報警信號和各火災(zāi)監(jiān)測點之間對應(yīng)信號和安排。 ■每月對火災(zāi)報警控制柜進行清掃除塵，對聯(lián)接線路進行檢查，松動的應(yīng)予緊固，保證運行正常。 ■任何人未經(jīng)消防部門批準不得擅自拆改、移動消防設(shè)施，更不得在消防設(shè)施前堆放物品或設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下的使用。 ■小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)置的滅火器每年檢查一次滅火器的功效，過期失效的應(yīng)及時更換。定期深入各樓層巡視消防設(shè)施的完好和防火安全情況，隨時發(fā)現(xiàn)糾正火災(zāi)隱患。 ■ 制訂消防的防范措施，保證小區(qū)內(nèi)消防安全： 確 保疏散樓梯和通道有明顯標志，道口暢通，不堆放雜物和貨物，一旦發(fā)現(xiàn)立即清除。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識的宣傳，提高防火意識。 嚴禁亂拉亂接臨時用電線路。 嚴禁在小區(qū)燃燒廢物等。 臨警狀態(tài)時做好人員疏散工作。 小區(qū)內(nèi)動火及電焊必須經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時必須有人看護，監(jiān)督工作由秩序員員實施。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、小區(qū)消防應(yīng)急方案 為使小區(qū)內(nèi)在出現(xiàn)火災(zāi)報告時，做到“忙而不亂”有效控制在最小范圍內(nèi)，將火災(zāi)控制在萌芽狀態(tài)，制定以下應(yīng)急規(guī)程： 值班中心接到消防報警信號 （ 1） 利 用對講機通知轄區(qū)秩序員立刻前往火警現(xiàn)場，并及時向主管部門報告； （ 2