【正文】 管理，最 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二節(jié) 實現(xiàn)管理目標的保證措施 一、 管理體制和人員配備 管理架構(gòu) 我公司擬成立 億嘉廣場 物業(yè)管理處 ，全面負責小區(qū)的日常管理運作，縱向關(guān)系與內(nèi)部管理機構(gòu)分別見圖示。我們將在 億嘉廣場 物業(yè)管理處 配備如下管理人員： 序號 崗位 編制 /人 備注 1 管理處主任 1 負責全面的日常管理工作 2 水電工 2 負責機電維修管理工作 3 秩序員 10 負責辦公樓以及宿舍區(qū)的治安防范工作 4 保潔員 5 負責辦公區(qū)、宿舍區(qū)的保潔 5 綠化工 1 負責空中花園綠化養(yǎng)護工作 小計 19 骨干人員的素質(zhì)要求 崗位 職責 現(xiàn)具備條件（擬招聘條件） 備注 管理處 主任 全面負責 億嘉廣場 的物業(yè)管理工作。 熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。 具有 3 年以上水電設(shè)備管理經(jīng)驗 二、管理 處組織管理要求 負責對 億嘉廣場 實施各類專項管理活動，業(yè)務(wù)方面接受海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司總體指導(dǎo)和監(jiān)督。 合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。 第三節(jié) 工作人員的培訓(xùn) 持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作 ，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。 新海 物業(yè)一貫高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃，具體做法如下： 一、培訓(xùn)體系 二、培訓(xùn)體系描述 培訓(xùn)績效評估 培訓(xùn)需求分析 培訓(xùn)計劃 組織實施 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)考核 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 五、培訓(xùn)內(nèi)容 觀念培訓(xùn)（針對管理管理中心全體員工） 服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及 新海企業(yè)文化。 年度培訓(xùn)計劃 新海 物業(yè)公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 六、培訓(xùn)方式 七、培訓(xùn)效果： 通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進行跟蹤評估。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計 算機應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實現(xiàn)各項管理目標。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。 對防護區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進行維護，保持正常的生活秩序。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 車輛 安全防范管理。同時要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低限度減少損失。 （二）組織落實 物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負責安全管理工作，同時建立具體的安全管理機構(gòu)，負責具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機制，時刻監(jiān)控和掌握 小 區(qū)內(nèi)治安安全管理動態(tài)，維護小區(qū)正常的治安秩序。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 落到崗位。 三、 億嘉廣場 治安管理措施 （一）安全管理運做流程 記錄 公司安全事務(wù)主管檢查、 登記 定崗值勤 應(yīng)急分隊 報 警 發(fā)現(xiàn)問題 及時處理作好日記 交公司及派出所編號存檔 緊急情況通 知主管 視 情況由應(yīng)急分隊或報轄區(qū)公安機關(guān)應(yīng)急妥善處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮Σ环线M出小區(qū)手續(xù)的物質(zhì)、車輛不予以放行，并詳細做值班記錄。 保安巡邏“三速”推進，即徒步、單車、機動車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對“三速”巡邏進行績效監(jiān)控； 機動增援進行“三級”調(diào)度，即實施快速推進體系。 保持門口通道的暢通，有車輛出入時，應(yīng)快速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎的外側(cè)，勸阻過往行人注意安全，暫停避讓，保證領(lǐng) 導(dǎo)車輛順利通行，并實施禮儀。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 當有外來車輛駛進門口時，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面向汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨后向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實施檢查驗證。 （ 4）制止本小區(qū)范圍內(nèi)的打架斗毆、糾紛爭吵事件。 （ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點部位的管理登記，對重大問題要及時匯報。 （ 1）巡防力度： 采取定線及不定點相結(jié)合的巡邏線路進行巡邏。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 自由選定巡邏路線，往返曲折地進行巡邏。 （ 2）采取點與線結(jié)合的巡防力度： 所謂點，就是在巡邏范圍內(nèi)的重點，要害部位或容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，確定專門力量警戒、保護，或在小范圍內(nèi)采取巡回的方法，有重點地巡查、警戒。 ② 要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動向，研究一個時期巡邏應(yīng)注意和加 強的方面，并及時調(diào)整力量和巡邏方法。我們的做法是，首先熟悉和掌握本區(qū)域的地形地貌，物業(yè) 和消防設(shè)施平面布置，加強和貫徹國家及海南省消防部門的消防法規(guī)，加 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 以管理處秩序隊為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊，秩序隊負責控制檢查滅火及演練管理，管理處負責監(jiān)控火災(zāi)報警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。 ■任何人未經(jīng)消防部門批準不得擅自拆改、移動消防設(shè)施，更不得在消防設(shè)施前堆放物品或設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下的使用。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識的宣傳，提高防火意識。 小區(qū)內(nèi)動火及電焊必須經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時必須有人看護，監(jiān)督工作由秩序員員實施。 （ 6） 消防值班員應(yīng)密切關(guān)注滅火動態(tài)，保持現(xiàn)場的聯(lián)絡(luò)暢通，及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。 ■ 講清報警人的姓名，聯(lián)系電話號碼，以便隨時聯(lián)系； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ■三級檢查由公司安全主管與管理處實施，每季度由公司安全主管會同管理處主要領(lǐng)導(dǎo)對區(qū)內(nèi)進行重點檢查 1 次及抽查，每季度不少于一次檢查。 三、動火管理措施 根據(jù)小區(qū)消防管理要求，對涉及動火作業(yè)及電焊的要求應(yīng)先堅持先辦手續(xù)后施工的原則： 根據(jù)消防有關(guān)規(guī)定，禁止所有施工人員在未經(jīng)批準的防火區(qū)內(nèi)實施電焊、氧焊及火爐作業(yè)。 動火作業(yè)人員必須持 證上崗，作業(yè)完畢后，動火人員和監(jiān)護人員必須認真檢查，臨時動火區(qū)域是否有火災(zāi)萌發(fā)的可能。特別臺風(fēng)發(fā)生及連續(xù)雨天時，由管理處預(yù)先進行臺風(fēng)預(yù)報，告知小區(qū)全體業(yè)主進行預(yù)防，義務(wù)消防組織成員到位對小區(qū)的公共設(shè)施檢查和對 防風(fēng)防洪物資進行準備，定期觀察排泄水位及設(shè)備運行情況，關(guān)注天氣預(yù)報和防汛指揮部門的警報；當發(fā)現(xiàn)異常時，及時向公司有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)進行通報，以便采取相應(yīng)措施。在對 億嘉廣場 實地勘察和分析的基礎(chǔ)上，我司擬采取以下車輛管理辦法： 車輛管理措施 （ 1） 門崗進入實行人車分流管理。原則上固定車位只限 億嘉廣場業(yè)主 使用，以保持車位的正常使用。 （ 4） 當接到交通事故救助時，應(yīng)注重時效性靈活運用應(yīng)急措施進行處理。 （ 8） 當發(fā)現(xiàn)路面或交通標識牌出現(xiàn)破損、歪斜移 位時，秩序員應(yīng)及時知會工程部門派請維修工進行修復(fù)或加固。 （ 3） 視事故發(fā)生情況撥打“ 120”送重傷員到醫(yī)院搶救，并報公司總部及轄區(qū)派出所等相關(guān)部門進行處理。 三、車位停滿的管理 當停車位停滿時，車管秩序員人員及時將“車位已滿，請勿駛?cè)搿钡母媸九茟覓欤悦庥绊戃噲觯◣欤┑慕煌ㄖ刃颉? （ 4） 車輛停放保持整齊有序，其他臨時車位由巡邏秩序員負責，對違章停放的車輛采取相應(yīng)措施進行糾正。 一、房管工作內(nèi)容包括 房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察，房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及日常養(yǎng)護，房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理，房屋裝修施工監(jiān)理，系統(tǒng) VI 識別牌的規(guī)劃設(shè)計及維護管理， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⒀膊轲B(yǎng)護制度，由房管員每日 1 次次對小區(qū)進行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、電梯、樓梯及扶手、走廊、外墻、道路、車場、圍墻、公共門窗、設(shè)備機房、門廳、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對巡查發(fā)現(xiàn)的需進行維護的，由管理處 及時組織相關(guān)施工部門進行維護；對環(huán)境問題及時協(xié)調(diào)處理和整改。堅決杜絕先裝（修）后審（批）、違章拆改、違章搭建等行為發(fā)生；保證房屋的安全及環(huán)境完整。 五、白蟻防治 物業(yè)管理工作將白蟻防治列入房屋管理的重要日程；通過培訓(xùn)、掌握白蟻活動規(guī)律、生存條件及防治的基本知識和技巧；采取有效措施進行防治和殺滅。 房管工作實行“工作日記制”，日記中記錄純工作業(yè)務(wù)事項，工作人員調(diào)崗、離崗的由管理處負責交接并移交待任人員續(xù)用，保持房管工作連續(xù)性。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 質(zhì)量直接影響著居住秩序。 針對 億嘉廣場 的實際情況，我司工程部將采取如下措施應(yīng)對： 加強工程部專業(yè)技術(shù)力量，抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員組成維護組； 重視機電設(shè)備運行管理，設(shè)立 24 小時運行管理值班。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性， 新海 物業(yè)管理公司將根據(jù) 億嘉廣場 用電性質(zhì)和特點，配備相應(yīng)技術(shù)人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運行。 C 類：房屋本體照明設(shè)施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室外空調(diào)架、道路。 我公司工程部總工程師根據(jù)運行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責履行情況 ，檢查設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填寫報告，物業(yè)公司工程部經(jīng)理監(jiān)督整改情況。 日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行 操作，值班人員負責，定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作，值班人員進行配合，有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。 計劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒有發(fā)生問題前，對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理。管理處設(shè)值班調(diào)度，實行 24 小時值班，配置專線電話，隨時接受住戶、操作人員的維修申請和故障報告，接報告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。遇較重大事件，必須及時報告公司工程部經(jīng)理、主管及管理處主任協(xié)調(diào)處置。費用的預(yù)算和決算是按年度進行的，所以通過物業(yè)公司年度預(yù)算后，報委托方審核和批準 ，還須經(jīng)審計部門的審計后方能執(zhí)行。 一、公共清潔管理范圍： 樓梯通道及走道； 路面用綠化帶； 停車場； 電梯 轎箱； 電梯扶手。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 宣傳欄、開關(guān)、滅火器（箱） 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清抹 1 次 休閑小品 外表光亮、目視無明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象 每天清潔 1 次，不定期進行保潔 工具、藥品擺放 藥劑、物品外表干凈、無污跡，能按指定位置擺放，保持道路通暢，未給為主帶來干攏 儀容儀表 按規(guī)定著裝、衣冠整潔，佩戴整齊，精神飽滿，勤理個人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā) 工作紀律 按時上下班、無遲到早退現(xiàn)象，上班時間不會客，不做與本職工作無關(guān)之事 服務(wù)態(tài)度 舉止文、熱情、有禮，愛崗敬 業(yè)，人勤手快，按時保量完成任務(wù) 三、責任區(qū)及人員定崗定編。因此，我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務(wù)的含義是“環(huán)境保潔”。 污染控制 物業(yè)公司對可能出現(xiàn)的污染源（化糞池溢出、車輛漏油、大風(fēng)大雨天氣產(chǎn)生的灰塵及積水、生活垃圾的處理及四害的消殺）采取有效的控制。 滅蚊、蠅、蟑螂工作 ①、消殺時間：每年的 1— 6— 11— 12 月份中，每周應(yīng)進行 1 次滅蟲消殺工作。 噴殺操作要點： □ 穿戴好防護衣帽； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （二）滅鼠工作 滅鼠時間：每季應(yīng)進行 12次。 滅鼠區(qū)域投放鉺料應(yīng)注意事項： □ 先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片； □ 將鼠藥成堆放在紙片上； □ 盡量放在隱蔽處或角落； □ 禁止成片或隨意撒放。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （四）消殺工作標準 檢查消殺區(qū)域內(nèi)各角落，目視無明顯蚊蟲在飛。 （五）消殺工作的管理與檢查 消殺工作前，保潔主管必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項。上述資料由部門歸檔保存