【正文】 廣場目前正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施工、業(yè)主裝修將人流量大，人員復(fù)雜將是本項目前期治安重點管理之一 ， 我司擬對億嘉廣場 的治安防范和各方面管理措施如下： 一、 安全秩序工作專項管理內(nèi)容： 物業(yè)安 全秩序管理的主要內(nèi)容包括治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理： （一）治安管理范圍： 對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進行規(guī)范和控制。 臺風(fēng)及內(nèi)澇水浸的防范措施。物業(yè)公司將大力進行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒先進經(jīng)驗，制訂各項安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程。 （五）裝備落實 配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)以及其他安全管理器材，對講機通信系統(tǒng)、警棍、防暴物 品等以增強安全管理的安全系數(shù)與效率。 車流控制 —— 針對億嘉廣場的實際情況，合理規(guī)劃小區(qū)車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流。當(dāng)與秩序員相距一至二米時，請其止步出示證件，待來訪遞過證件后，秩序員應(yīng)仔細查驗：先看證件封面，再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對照片與其相貌是否相符，鋼印上的單位與簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過時。 （ 6）發(fā)現(xiàn)重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊長匯報，并立刻前去現(xiàn)場處理、維護，同時與各值勤點聯(lián)系。定線巡邏由巡防人員由 A 點出發(fā)到 B 點，然后，再由 B 點沿原路返回 A 點，依據(jù) 順線和逆線巡邏。 （ 3）保安巡邏應(yīng)注意的事項： 根據(jù)小區(qū)實際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗，為提高保安巡邏的效果和質(zhì)量，應(yīng)注意以下幾個問題： ① 時空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理。 一、我們的具體要求是： 貫徹落實國家和海南省、文昌市消防部門有關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主，防消結(jié)合。定期深入各樓層巡視消防設(shè)施的完好和防火安全情況，隨時發(fā)現(xiàn)糾正火災(zāi)隱患。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、小區(qū)消防應(yīng)急方案 為使小區(qū)內(nèi)在出現(xiàn)火災(zāi)報告時，做到“忙而不亂”有效控制在最小范圍內(nèi)，將火災(zāi)控制在萌芽狀態(tài)，制定以下應(yīng)急規(guī)程： 值班中心接到消防報警信號 （ 1） 利 用對講機通知轄區(qū)秩序員立刻前往火警現(xiàn)場，并及時向主管部門報告； （ 2） 火警誤報時通知消除警報信號； （ 3） 火警證實情況嚴重，通知處啟動報警設(shè)施（原則上出現(xiàn)火警時，不可啟動廣播，以免引起騷亂）。 落實三級防火安全“三級”檢查制度 ■ 一級檢查由管理處治安秩序隊組織實施，每周對本崗位進行一次消防安 全的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，及時報告。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 固定動火區(qū)須經(jīng)管理處審核，報有關(guān)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準后，辦理固定動火證，方可動火或電焊施工。 當(dāng)臺風(fēng)來臨時，所有管理處工作人員按應(yīng)急方案，堅守崗位在區(qū)域內(nèi)待命，并按工作分工進入預(yù)定崗位工作。 （ 2） 秩序員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對轄區(qū)內(nèi)的車輛進行規(guī)范停放及行駛管理。 交通意外事故處理規(guī)程 （ 1） 值班秩序發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告救助時，首先應(yīng)立即用對講機報告管理處主任發(fā)生意外事故現(xiàn)場的具體位置；然后留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者。 （ 2） 專用的汽車停車場按車位有償使用方式主要向業(yè)主租用，并實行定位停放管理制度，汽車停車場在滿足 億嘉廣場業(yè)主 停放的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分車位供外來臨時入?yún)^(qū)車輛停放。 二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理 建立勘察機制，按房屋使用特性，前 5 年為新啟用階段，對物業(yè)的維護是保持附屬結(jié)構(gòu)的完整，對主體結(jié)構(gòu)的管理為監(jiān)測期；前 20 年為維護階段，除對附屬設(shè)施進 行中大修或更新外，主要任務(wù)是對主體結(jié)構(gòu)實施監(jiān)控； 20 年后，是房屋的重點布控期，每 3 年應(yīng)由房屋質(zhì)量測控部門進行系統(tǒng)檢測，并根據(jù)評估結(jié)果進行修復(fù)性修繕。支出項目如屬機電、綠化、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 八、實施數(shù)據(jù)化管理 物業(yè)管理常規(guī)工作是物業(yè)管理的最基本工作，是一朝一夕累積完成的，因此數(shù)據(jù)管理能真實、準確反映出管理的狀態(tài)和質(zhì)量；自開展管理工作開始，管理處將實行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，做到任何數(shù)據(jù)的來源達到有真實依據(jù)；為樹立 億嘉廣場 優(yōu)秀管理品牌累積管理經(jīng)驗。 所有設(shè)備均有完善詳細的運行記錄，均有操作規(guī)程并上墻，維修保養(yǎng)也有詳細的記錄， 整個設(shè)備的管理水平按物業(yè)二級的管理水平去管理，達到規(guī)定的要求，提高小區(qū)整個系統(tǒng)的設(shè)備使用壽命，并為業(yè)主節(jié)約能源。 設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松こ叹S修主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，當(dāng)前對設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單。 八、設(shè)備大修、更新改造 管理處根據(jù)實狀況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。 每天清掃 2 次， 樓道 目視整潔，無積塵現(xiàn)象。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ②、消殺區(qū)域 □ 梯口、梯間及樓宇周圍； □ 垃圾箱、垃圾周轉(zhuǎn)箱、等室外區(qū)域； 消殺藥物：一般用菊脂類 、環(huán)保型藥噴灑劑等。 滅鼠方法：主要采取投放攔有鼠藥的鉺料和粘鼠膠。 檢查室內(nèi)和污雨井，每處蟑螂不超過 5 只。按實際要求，每月進行 1 次衛(wèi)生大掃除，清理衛(wèi)生死角。 保潔主管現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。 □ 一周內(nèi)，撤回鉺料，期間注意撿拾死老鼠并妥善處理，并將數(shù)量記錄在《消殺服務(wù)記錄表》中。 噴殺時應(yīng)注意事項： □ 梯間噴殺時不要將藥液噴在扶手、玻璃或業(yè)主的門面上； □ 不要在業(yè)主出入高峰期噴藥。 （一）、衛(wèi)生消殺工作計劃的制定 管理處應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作計劃。 安排 5 名保潔員對整個 億嘉廣場公共區(qū)域和商場 的保潔管理項目進行保潔。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 的原則，在物業(yè)公司工程維修主管的領(lǐng)導(dǎo)下進行。 損失 及影響不及事故嚴重程度的其他情況稱之為故障。 設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式。 設(shè)備維護保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和年檢維護保養(yǎng) 3 個層次。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、設(shè)施設(shè)備分類 根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分 A、 B、 C 類： A 類：配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)。運用各種科學(xué)手段，最大程度地實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為 億嘉廣場業(yè)主 提供一個安全、舒適的居住空間。 六、基礎(chǔ)管理 建立系統(tǒng)的日常資料檔案，保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。 三、裝飾裝修管理 實行嚴格的裝修項目審查制度，對所有裝修項目，由房管員（協(xié)管員）負責(zé)對項目進行現(xiàn)場了解勘察后，報管理處審核，與業(yè)主（使用人）簽訂《裝修管理協(xié)議》，辦理裝修人員臨時出入卡，告知裝修的禁止行為及注意事項；如屬使用人裝修的，須報業(yè)主單位書面許可后，方進入審批程序。如何保持 億嘉廣場 房屋外觀的統(tǒng)一，以及房屋使用的安全，是房屋管理的緊迫性工作 。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 二、實施車輛出入收發(fā)牌管理措施 對所 有進出車輛實行門崗出入收發(fā)牌及固定停放車輛使用識別牌管理模式。 （ 6） 對區(qū)內(nèi)一切車輛實行統(tǒng)一停放管理，并按車輛進場規(guī)定指揮車主泊車，禁止任何車輛隨意停放，阻塞道路交通。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 塞及發(fā)生意外事故。日常動火巡視及跟蹤由我秩序巡防人員配合相關(guān)部門實施。消防應(yīng)急分工如下： 公司安全主管：總指揮 管理處值班領(lǐng)導(dǎo)：負責(zé)現(xiàn)場調(diào)度 管理處治安主管：負責(zé)滅火的組織實施 義務(wù)消防員（待崗秩序員）：負責(zé)滅火工作 門崗值班秩序員：堅守崗位，負責(zé)警戒及聯(lián)絡(luò)工作 巡邏秩序員：負責(zé)人員的疏散及秩序維護 水電工程人員：負責(zé)應(yīng)急水電的補給 公司客戶服務(wù)中心總臺：負責(zé)外援調(diào)度及聯(lián)絡(luò) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2） 講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積； ■ 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一般物質(zhì)。 嚴禁在小區(qū)燃燒廢物等。 值班人員必須熟悉火災(zāi)報警系統(tǒng)的報警信號和各火災(zāi)監(jiān)測點之間對應(yīng)信號和安排。 第二節(jié) 消防安全管理措施 億嘉廣場 的防火工作，主要是保證消防設(shè)施設(shè)備的運行正常。 定線與不定點相結(jié)合巡邏，按定線巡邏與不定點巡防交叉進行。 巡防辦法： 每 3 小時至少對整個小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。 （ 2）對于形跡可疑的人進行證件檢查，必要時檢查其所帶物品。此外，我們將進一步密切與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。對人員及物質(zhì)采取辦理出入證管理，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配合派出所做好周邊治安整治工作。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓(xùn)，具有較高的政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。 小 區(qū)重大活動的交通車輛管理。 消防安全知識的宣傳。 三、 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)價值觀、經(jīng)營 服務(wù) 理念和企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)成的 新海 企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 二、 競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人 員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)新性管理等尤為重要。 億嘉廣場物業(yè)管理處 對員工培訓(xùn)年度課時要求為：人均受訓(xùn) 130 課時以上，秩序員受訓(xùn)260 課時以上。 三、培訓(xùn)原則 因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。 接受凱嘉實業(yè)有限公司和公司總部的日常監(jiān)督和檢查。 熟悉多項清潔作業(yè)操作使用，具有 2年以上相關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗。 新海 公司總部擬挑選安排具有豐富經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力強的業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任 億嘉廣場 物物業(yè)管理處 業(yè)主委員會 新成海物業(yè)公司 文昌市主管部門 小區(qū)業(yè)主 轄區(qū)派出所 房管 秩序 綜合事務(wù)部 房屋管理 機電管理 環(huán)境美化管理 治安管理 消防管理 交通車輛管理 社區(qū)文化服務(wù) 綜合服務(wù)管理 工程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 我們的管理思路是： ●強調(diào)成本控制意識和成本管理程序 ●強調(diào)管理團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進 ●強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以 及社區(qū)全員的參與意識 ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 擬采取的管理措施 第一節(jié) 管理方式 一、項目委托管理方式 凱嘉實業(yè)有限公司依據(jù)《物業(yè)管理條例》及雙方約定的管理事項，以契約形式全權(quán)委托海南 新海 物業(yè)綜合管理有限公司對 億嘉廣場 實行專業(yè)化物業(yè)管理活動。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共 融的“文化社區(qū)”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)服務(wù)人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。小區(qū)一卡通智能系統(tǒng)和樓宇全部采用對講系統(tǒng)，停車智能化系統(tǒng)，目前是文昌區(qū)域集“低密度、高綠化率”于一體的高尚人文住宅社區(qū)。 三、管理服務(wù)經(jīng)驗優(yōu)勢： 新海 物業(yè)對各類型住宅區(qū)的管理，尤其是高層商住區(qū)的服務(wù)具有豐富的實際經(jīng)驗，目前管理的 小 區(qū)項目包括：?？谙汩葵惢▓@（海甸島和平大道）、?？诰┖；▓@（海甸島人民大道）、海南省民航管理局職工宿舍（?？谑形魃陈罚?、海口藍島康城（海甸島和平大道）等。香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南都會、南寧卷煙廠、柳州卷煙廠、燕京桂林漓泉啤酒廠、廣西花紅藥業(yè)、玉林 制藥廠、中國建行玉林分行、玉林金龍 PS 版南方生產(chǎn)基地、柳州市人大辦公樓、柳州市高級中學(xué)、柳州市第十二中學(xué)、柳州市腫瘤醫(yī)院、柳州市天天樂制藥廠、北航北海學(xué)院、海南省第一勞教所、藍島康城、祥閣深藍灣、海晟瑞景等 10 多個大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目，近期正在洽談位于文昌市政府旁億嘉廣場項目。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 第一章 企業(yè)簡介 ............................................................................................................ 1 第二章 億嘉廣場物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想 .............................