【文章內(nèi)容簡介】 監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向物業(yè)公司公司財務負責。品質(zhì)管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。綜合事務部設采購1名；設后勤管理人員1名；設招聘培訓文員1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。各項目部各設管理處經(jīng)理1名。 物業(yè)管理處護衛(wèi)固定崗3人護衛(wèi)領班1人電工1人服務前臺1人文員1人護衛(wèi)巡邏崗4人清潔班10人管理員2人綠化工1人工程維修主管1人財務部收款1人護衛(wèi)服務主管1人泥水工1人人員配置及簡要說明：以上是草擬的工作方案，實際到場人數(shù)可根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法實施。第四篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案（試行）一、成立項目物業(yè)管理處新的物業(yè)管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據(jù)實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。（詳細見物業(yè)管理架構(gòu)圖）管理處各類人員按以下程序，時間集結(jié)和分段進入驗收現(xiàn)場，但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整：（1）入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業(yè)管理工作方案立即投入實質(zhì)性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現(xiàn)場，與地盤的建設工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構(gòu)造，性能，產(chǎn)地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養(yǎng)護打下基礎。并確保物業(yè)在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業(yè)管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環(huán)境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經(jīng)培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》，《物業(yè)管理服務收費標準》等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業(yè)主監(jiān)督。（4）入伙前30天，護衛(wèi)隊經(jīng)10天培訓后，負責對所接物業(yè)的成品守衛(wèi)工作。（5）入伙前20天，環(huán)境管理部組建，開始對已接收的物業(yè)進行全面清潔“開荒”工作。（6）入伙前20天，工程維修部正式成立，人員配齊就位。管理處進駐小區(qū)前的工作（1）由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據(jù)實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經(jīng)公司審批后購置。（2）在公司的指導下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，如《客戶服務指南》，《臨時管理規(guī)約》；《收樓指南》，《房屋裝修申請表》，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等。（3）聯(lián)系電信局，有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續(xù)。（4）聯(lián)系燃氣公司對小區(qū)業(yè)主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協(xié)議和商議燃氣開通相關事宜。（5）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標識系統(tǒng)。（6）協(xié)助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質(zhì)量。（7）在待接物業(yè)經(jīng)市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區(qū)，接管物業(yè)。二、物業(yè)接管驗收工作物業(yè)接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，《房屋接管驗收標準》執(zhí)行并達到業(yè)主合理要求。工程技術資料：（1）建筑工程竣工驗收合格證書或竣工驗收備案表。（2）建筑工程消防驗收合格證書。（3）建筑工程驗收質(zhì)量保證書。（4）建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統(tǒng)驗收）（5）水、電、有線電視、電話、安防系統(tǒng)、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統(tǒng)檢驗合格證。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達標使用）。（7）電梯使用合格證。（8）機電設備使用說明書。公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。（1）、其項目和標準如下：樓宇本體；樓地面；內(nèi)墻面、項棚抹灰面；門窗；樓梯扶手；公共照明；水表、電表、燃氣表；衛(wèi)生潔具；給水設施；排水管道；其他配電設施。（2）、公共配套設施：散水坡；路燈、裝飾燈、燈柱；綠化符合設計、綠化水管；道路；消防系統(tǒng)；樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱；保安崗亭、保安道閘；停車場地面；單車，摩托車棚；溝、暗溝排水；沉沙井、檢查井、化糞池排水；護坡，檔土墻；臺階；招牌，廣告牌。（3）、機電設備：電梯；變配電設備；發(fā)電機、風機；消防監(jiān)控設備；保安監(jiān)控設備；同消防監(jiān)控設備；經(jīng)對所接管設施設備檢驗后建立相應的物業(yè)設施、設備臺帳。（4）、室內(nèi)部分接管驗收：入戶門；衛(wèi)生間；陽臺；各排水管；電源箱；電源線；有線電視、電話線、網(wǎng)絡、可視對講；室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水；燃氣管道、純凈水管；地腳線；預埋線；土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。三、物業(yè)入伙時的工作需向發(fā)展商收集的資料（1）為了盡快了解用戶的基本情況，需要銷售部門提供的業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單。（2）參入建設該小區(qū)的設計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時，管理處應發(fā)給業(yè)主的資料：《客戶服務指南》；《房屋裝修申請表》；《臨時管理規(guī)約》；《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》；《房屋驗收交接單》；《房屋質(zhì)量保證書》；《住宅使用說明書》；室內(nèi)管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；接管問題的處理（1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2）對物業(yè)硬件設施，接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備遺留問題記錄表》，并交發(fā)展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助進行。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。（對部分外包工程將聯(lián)系原施工單位保修）。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進行備案?；?qū)﹂L期未能按要求整改的問題，由物業(yè)管理公司按實際維修所產(chǎn)生的費用找發(fā)展商收取。（憑售樓處收樓通知書）入伙工作流程圖：檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表房屋交接記錄、預收物業(yè)管理費3個月；文件存檔；房屋鑰匙交接；辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表；簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處；簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處；填寫業(yè)主資料交回管理處；辦理入伙手續(xù)；四、管理機制及人員架構(gòu)物業(yè)公司組織機構(gòu)設置圖考慮到物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則?；趯θ藛T的成本考慮，目前啟用總體管理架構(gòu)設想的管理架構(gòu)比較適合物業(yè)的現(xiàn)狀。（1）、物業(yè)公司總經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達的各項指標和任務。（2）、物業(yè)公司副經(jīng)理1名：協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作。（3）、品質(zhì)管理部設品管員1名。負責監(jiān)督、檢查各職能部門的各項品質(zhì)方面的問題，及時反映并提交相關的整改意見和預防措施。（4）、物業(yè)財務部設會計1名：監(jiān)督各職能部門完成的經(jīng)濟指標，有效地控制公司財務預算，并向地產(chǎn)總公司財務負責。（5）、行政人事部1名。主要負責宿舍及后勤管理，人員招聘、離職和入職培訓等相關事宜。管理處組織架構(gòu)（略）（1）、主要工作職責：（一）管理處經(jīng)理（5500元—6500元）（1）、負責管理處全面管理工作，含安全、清潔、綠化、維修、客服等內(nèi)容；（2）、負責管理中心財務監(jiān)督；（3）、負責對外聯(lián)系，處理好與地方政府關系、發(fā)展商關系；（4）、對上級部門負責，全面負責公寓式物業(yè)的服務與管理及運作；（5）、協(xié)調(diào)屬下各部門的合作關系；（6）、開元節(jié)流，控制經(jīng)營中的管理、服務成本。（二）客服行政主管（3000元—3500元）（1）、負責服務中心的管理工作及考勤；（2）、負責辦公室文件資料、業(yè)主資料的管理工作；（3）、負責接待客戶投訴問題的跟進；（4）、負責行政人事工作的管理；（5）、負責小區(qū)清潔、綠化肥廠服務質(zhì)量的監(jiān)督，確保清潔、消殺服務工作達標；（6）、協(xié)助管理處經(jīng)理的工作。（三）工程主管（3000元—3500元）（1）、負責維修班的管理工作和維修技能培訓；（2）、負責機電設備維修養(yǎng)護，機電設備保養(yǎng)計劃的制定；（3）、負責住戶二次裝修裝飾審批和管理；（4）、負責住戶維修和回訪工作；（5）、負責與各建筑單位進行聯(lián)絡和溝通，做好房屋保修工作；（6）、負責住戶室內(nèi)維修的管理工作；（7）、完成領導交辦的其它工作。（四）安全主管（3000元—3500元）（1）、負責護衛(wèi)班的管理工作；（2）、負責安全護衛(wèi)培訓、考核工作；（3）、負責停車場管理工作；（4）、完成領導交辦的其它工作。（五）事務助理（1）、負責接待客戶來訪，為客戶提供常規(guī)服務和特約服務；（2）、負責多種經(jīng)營和物業(yè)管理特色服務的實施；負責訂報、訂票、代訂酒店客房、代辦郵政服務、代叫出租車、代租汽車、代約搬家公司、代購鮮花等免費服務項目；負責辦理房地產(chǎn)中介服務項目，并按規(guī)定收取費用；負責家政服務項目如衣物干洗、家教、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護、保姆等有償服務內(nèi)容的辦理；負責商務中心如打字、復印、傳真、上網(wǎng)、電話等有償服務項目的辦理；負責辦公物資采購、食堂管理、電腦文檔打??；負責財務日常收費及財務報表制作等工作；協(xié)助客服主管工作；完成領導交辦的其它工作。（七）綠化工負責指定區(qū)域花草、樹木的養(yǎng)護管理。每天巡查本崗位所有綠化植物及設施是否正常，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，不能處理的要及時上報綠化班長。做好澆水、清理綠地內(nèi)垃圾、補植及零星病蟲防治、除雜草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲防治等定期工作。做好室內(nèi)、室外庭園景點布置及換花工作。負責定期保養(yǎng)各種園林機械設備，保證機械設備處于正常的工作狀態(tài)。完成領導交代的其它任務。（八）出納嚴格執(zhí)行財會制度，遵守職業(yè)道德；做好管理費催收工作；制作管理費催收單，做好收支賬目；定期進行現(xiàn)金盤點，進行賬實核對，發(fā)生差錯及時匯報。（九）廚師負責保障員工的用餐標準和用餐質(zhì)量，烹制品種豐富、營養(yǎng)可口的菜食，合理配給食品數(shù)量，督導就餐人員珍惜糧食，杜絕浪費；按管理處規(guī)定用餐時間開飯無特殊情況不得提前、推遲開飯時間。非規(guī)定用餐時間，不得擅自允許他人用餐，開餐后，分菜人須掌握用餐期間用餐人數(shù)量，定量分菜，保障后來的人有充足的菜量，外來就餐人員，若無特殊指示，須持管理處就餐票，否則不予用餐。每日用餐結(jié)束后，須做好廚師房、餐廳及庫房的清潔衛(wèi)生工作，每周進行一次徹底清洗。不購買和接受腐爛變質(zhì)的原料，剩余的食物須嚴密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，確保食物干凈衛(wèi)生，確保整潔的用餐環(huán)境。嚴格按公司的伙食標準購買食物，份量要足、花樣要多，并確保就餐人員的需要。多購買營養(yǎng)豐富的菜質(zhì)，確保就餐人員的健康和成長。主動了解市場菜價，了解就餐人員對伙食的意見和飲食習慣，在保證伙食費不超標的前提下，及時合理調(diào)整飲食口味。做好消防工作，開火前認真檢查煤氣閥是否正常、下班時要認真檢查煤氣閥是否關好，杜絕意外事故發(fā)生。下屬各部門員工各司其職，完成公司及領導安排的各項工作。人員配置及簡要說明：管理處設經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。服務中心配客戶服務主任1名； 現(xiàn)場管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負責業(yè)主檔案和公司相關文件管理、負責管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負責管理通知的發(fā)放、商務接洽和社區(qū)活動策劃并協(xié)助文員工作）；前臺接待3名（包括輪休和值班至晚21點）?？蛻舴詹抗灿?名。工程維修部設主管1名；設備電工（高壓工）2名（主要負責各設備房的巡檢、商業(yè)廣場廣告燈具）；低壓維修電