上海高檔住宅市場(chǎng)研究(編輯修改稿)
2025-07-21 00:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的發(fā)展，景觀系數(shù)是區(qū)域價(jià)格的主要附加因素水景苑、仁恒濱江園、世茂濱江花園虹橋、古北地區(qū)滬上大型高檔住宅群落，境外來(lái)滬人士生活聚集地統(tǒng)一規(guī)劃，開(kāi)放式小區(qū)管理維多利亞大廈、美麗華花園、巴黎花園從高檔別墅市場(chǎng)來(lái)看，到2001年底上海市區(qū)高檔別墅的現(xiàn)總存量為2655個(gè)單位（詳見(jiàn)附錄2），這些高檔別墅主要集中在浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧虹橋路沿線及市中心地區(qū)。其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開(kāi)發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，這些高檔別墅項(xiàng)目的入住率大約在80%左右，據(jù)此推斷2001年年底竣工的高檔別墅在市場(chǎng)上租售的單位大約為530個(gè)。供求分析19972001年研究區(qū)域的供應(yīng)量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場(chǎng)在998年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、%%的上升幅度。加之98年研究區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)，特別是高檔外銷商品住宅受到了東南亞金融危機(jī)的巨大影響，更加劇了研究區(qū)域的商品住宅市場(chǎng)的空置。2001年，隨著內(nèi)外銷并軌等一系列重大政策出臺(tái)，加之宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)，研究區(qū)域的供求比例均突破了1：1，歷年存量獲得部分吸納，各研究區(qū)域的空置量均有不同程度下降。隨著這一趨勢(shì)發(fā)展，相信未來(lái)幾年內(nèi)研究區(qū)域的空置量還將繼續(xù)下降，但由于歷史空置總量較大、進(jìn)入較為合理的空置區(qū)域尚需時(shí)日（詳見(jiàn)附錄3：）。（1）19972001研究區(qū)域供應(yīng)情況圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅供應(yīng)量變化從研究區(qū)域歷年供應(yīng)情況看，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)一直是上海商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)大區(qū)，其中徐匯區(qū)歷年的供應(yīng)量變化顯著，呈現(xiàn)倒“V”字型，雖然其歷年供應(yīng)量都在100萬(wàn)平方米以上，但波動(dòng)幅度較大，而其他各研究區(qū)域總體上供應(yīng)量相對(duì)較小。這與徐匯區(qū)相對(duì)于其他幾個(gè)區(qū)而言作為上海重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)有著直接聯(lián)系，區(qū)域人口的不斷增加加快了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（2）19972001年研究區(qū)域吸納情況從研究區(qū)域吸納情況看，各研究區(qū)域歷年呈現(xiàn)出量上遞增的趨勢(shì)，雖然徐匯、靜安期間出現(xiàn)了些許波動(dòng)，但總體趨勢(shì)上還是上升。這主要?dú)w結(jié)于1997年到2001年，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民生活水平提高很快。在這一大背景下，政府部門(mén)較為及時(shí)的出臺(tái)了一系列有利于促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買商品住宅的政策，從而使得曾經(jīng)低迷的樓市開(kāi)始變得活躍起來(lái)。特別是在2001年8月上海開(kāi)始實(shí)施新的商品住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)之后，造成例如長(zhǎng)寧等區(qū)域出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，使得市民大量進(jìn)入樓市，商品住宅需求量迅速提高，同時(shí)帶動(dòng)了其他區(qū)域需求量的增加。在研究區(qū)域歷年吸納量變化中，徐匯、長(zhǎng)寧較為顯著，據(jù)此推測(cè)，相對(duì)其他區(qū)域而言上述兩區(qū)域市場(chǎng)有效需求較為旺盛。圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅吸納量變化 （3）空置情況鑒于上海官方對(duì)歷年房地產(chǎn)空置率未做統(tǒng)計(jì)，同時(shí)該指標(biāo)的計(jì)算方法也尚未統(tǒng)一，根據(jù)上海實(shí)際情況，本報(bào)告采用國(guó)際上流行計(jì)算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量該公式的意義在于：當(dāng)整個(gè)城市的住宅空置率為1%以下，一部分買房人幾乎找不道符合自己需要的住房，市場(chǎng)呈現(xiàn)賣方市場(chǎng)；當(dāng)整個(gè)城市住宅空置率為2~3%時(shí)，市場(chǎng)較為平穩(wěn)，即市場(chǎng)房?jī)r(jià)（租金）不會(huì)出現(xiàn)上升或下跌的壓力，買房者也有較充分的選擇余地；如果住宅空置率大于4%時(shí)，則表示供過(guò)與求，住房將會(huì)產(chǎn)生過(guò)剩和積壓。從上海歷年房地產(chǎn)空置情況看，上海市的空置商品房的面積自2000年起有所下降，但仍未突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)， 消化空置商品房主要?dú)w功于商品住宅銷售的上升。寫(xiě)字樓和商業(yè)用房由于受市場(chǎng)需求約束，9698年增加較快，99年以后當(dāng)年竣工量和銷售量基本持平，控制增勢(shì)得以控制，但沒(méi)有下降跡象，居高不下的市場(chǎng)存量面積也影響了近兩年開(kāi)發(fā)商在寫(xiě)字樓和商業(yè)用房方面的投資意愿。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要?dú)w功于中檔住宅存量房銷售的放量。根據(jù)上海商品住宅空置率變化情況看，歷經(jīng)4年的宏觀調(diào)控，上海目前商品住宅空置率已進(jìn)入較為合理的水平。該指標(biāo)的步入正軌也將預(yù)示著今后幾年上海商品住宅總體市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。上海歷年房地產(chǎn)空置率情況時(shí)間商品房商品住宅 商品住宅空置率總量（萬(wàn)M2）空置量 （萬(wàn)M2）總量（萬(wàn)M2）空置量（萬(wàn)M2）19952209411906%19962359313135%19972614815116%19982921117416%19993243719644%20003420620865%200135448/21841%資料來(lái)源：歷年上海統(tǒng)計(jì)年鑒、上海中原市場(chǎng)研究部計(jì)算數(shù)據(jù)圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅空置率變化圖在全市商品住宅空置率趨于合理的情況下，上海市高檔商品住宅空置情況變化幅度較小，從上表中易知，盡管各研究區(qū)域在吸納量上保持著上升趨勢(shì)，但2000年之前吸納量不僅上升幅度不如供應(yīng)量，從量上講也小于供應(yīng)量，這導(dǎo)致研究區(qū)域的空置率一直處于高位。隨著2001年各研究區(qū)域吸納量明顯上升，各區(qū)域空置率相繼開(kāi)始下降。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著上海市新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇的到來(lái)，整個(gè)研究區(qū)域內(nèi)的空置率將進(jìn)一步降低。（4）研究區(qū)域的住宅市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較普通商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，普通住宅小區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需2到4年，寫(xiě)字樓20層以下建設(shè)期2年，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有跨年度的慣性特征。換言之，當(dāng)年的新開(kāi)工量將決定后年的施工量，即當(dāng)年的市場(chǎng)有效供應(yīng)量和前兩年的市場(chǎng)需求相關(guān)度較高。同時(shí)，
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