濟南住宅市場研究報告(編輯修改稿)
2025-04-04 15:16 本頁面
【文章內容簡介】 情況下，朝向就決定了陽光的多少。加上季風的影響，通風問題加深了朝向的重要程度。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產品如空調等的出現，已經克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風。于是新的住宅產品更偏向于注重景觀，好的景觀即使朝向稍差也可以賣個好價錢。當然朝向問題仍然很重要，畢竟北方城市除了陽光通風問題，風水問題也備受關注。 新規(guī)劃的一些住宅小區(qū)，雖然盡量在擺脫兵營式的布局，但是仍然首先考慮朝向其次考慮景觀問題。 樓宇布局 樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方 式演變而來。影響小區(qū)布局的因素主要有幾個： 行列式和圍合式的布局是各有利弊的。 鑒于濟南位于北方的特點，陽光對住宅的影響較大，很多規(guī)模小的樓盤仍然采用行列式布局。即使采用圍合式布局，也并非真正意義上的圍和式，只是半圍合式而已。 縱觀濟南目前在建在售的樓盤，雖然布局較為靈活，但是從局部來看，多數樓盤仍然是以行列式為主。 建筑設計 建筑設計應該為后期開發(fā)預留空間，特別是對于分期開發(fā)的項目。因為消費者永遠是第一位的，房地產產品必須適應消費需求。項目第一期也許是大戶型，第二期可能就是中小戶型。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。另外房地產業(yè)也是一個時尚性頗強的行業(yè)?，F在，差不多 6個月時間房地產產品形式就要更新一下，涌現出新的潮流，面積、風格、付款方式等都會變，對于開發(fā)商而言，不變不行。雖然前期的規(guī)劃要科學合理，具有前瞻性，這只是為了日后不變或少變。濟南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場的不斷成熟，消費者的理性化，需求的變化成為必然，產品必須同時跟隨市場的變化而變化。這就是項目規(guī)劃中不變與變化的辯證法，一個優(yōu)秀的項目就是在這兩極中尋求平衡和成功。 像陽光 100這樣的大項目，規(guī)劃設計中不但把功能分區(qū)等規(guī)計好，開發(fā)計劃都提前制定好。當然前期的制定雖然考慮市場因素較多，且制定的較為 合理，但是在實際的操作中，仍然要隨時調整，調整的內容不僅僅包括市場供應量，戶型等也在考慮范圍之內。 2. 戶型設計 戶型結構 戶型的變化是住宅產品各要素中變化比較快的一個。濟南的住宅產品在短短的幾年間，就經歷過幾次變化。最初的戶型設計面積都比較小，僅僅滿足簡單的居住需求，后來發(fā)展成為大面積戶型比較流行。近期的住宅產品則提倡以人為本，戶型設計方面更加人性化。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴格。 住宅空間的功能分區(qū)當然，面積特別小的房子，要做到上述功能分區(qū)且比較嚴格、完美是不可能的，瑕疵總是難免的，關鍵是總體布局合理。 過去戶型缺點：功能分區(qū)混亂，廳房使用率不高，采光通風效果不好等。 現在戶型優(yōu)點：廳房方正好用；客廳、餐廳嚴格分開，進門通道將兩者自然分開，餐廳與廚房緊鄰；臥室集中置于內側， 3房以上單位的主衛(wèi)與公衛(wèi)相鄰，節(jié)省管道；整個戶型間隔流暢、通透，空間領域感強。 戶型面積 濟南市住宅產品戶型面積的演變 ，基本上走的是小大中的過程。經濟發(fā)展水平較低的時候，人們購買住宅只是為滿足簡單的居住需求，因此面積方面沒有太大要求；隨后出現大面積流行時期，大面積大戶型象征了身份和地位；再隨后當人們的消費觀念變的較為理性，其戶型面積能滿足自己需要，舒服實用即可，面積多元化發(fā)展。 戶型發(fā)展趨勢 戶型的發(fā)展變化主要源于以下幾個原因：人文意識的覺醒 —— 對人的尊重；科學技術的進步 —— 使人的潛在需求得以成為現實。戶型的變化，表明住宅產品不斷改良和升級換代，人們將住得越來越好。如何住得更為舒服？即戶型發(fā)展方向如何？歸納有如下幾 點： 適當減少樓層戶數，降低建筑密度，提高戶型品質； 最大限度的實現房間的采光、通風、隔音和觀景效果； 有效實現房間的功能分區(qū)； 合理的房間面積比例； 戶型由平面向立體多樣化發(fā)展； 加強住宅功能完備性，強調工人房、儲物間、生活陽臺等服務空間； 強調戶型的靈活性，可分可合，大小變通； 針對獨特消費群量身定做。 3. 細部處理 細部作為一種建筑符號，具有一定的象征意義， “ 細微之處見真情 ” ，用這句話來形容房地產開發(fā)商對產品精益求精機器以人為本的開發(fā)理念再恰當不過。在當前市 場競爭日趨激烈的情況下，做 “ 精品樓盤 ” 更需要對細部進行精雕細琢。整體的美妙來自局部的精彩， “ 好產品不缺市場 ” 。 此處所謂的細部，主要包括：車庫、住宅大門、窗和玻璃、陽臺、屋頂、外立面、小品、色彩等。 車庫與停車位 車庫設置和停車位的數量的變化，很直接地反映了當前住宅開發(fā)在配套設施方面的變化。 從
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