濟南住宅市場研究報告-全文預覽
【正文】 個構(gòu)件，以往都未曾認真考慮過，早期的陽臺處理非常粗糙，只是作為一種活動的場地來處理。 早期的住宅，窗戶基本上都是平窗、白玻璃，材質(zhì)也很普通。特別是規(guī)模達到 10萬平方米左右的小區(qū) ，如果人車分流，必須將地下進行大面積掏空。近幾年開發(fā)的一些中高檔住宅，停車位于戶數(shù)的比例越來越接近。 此處所謂的細部，主要包括：車庫、住宅大門、窗和玻璃、陽臺、屋頂、外立面、小品、色彩等。如何住得更為舒服？即戶型發(fā)展方向如何？歸納有如下幾 點： 適當減少樓層戶數(shù)，降低建筑密度，提高戶型品質(zhì)； 最大限度的實現(xiàn)房間的采光、通風、隔音和觀景效果； 有效實現(xiàn)房間的功能分區(qū)； 合理的房間面積比例； 戶型由平面向立體多樣化發(fā)展； 加強住宅功能完備性，強調(diào)工人房、儲物間、生活陽臺等服務空間； 強調(diào)戶型的靈活性，可分可合，大小變通； 針對獨特消費群量身定做。 戶型面積 濟南市住宅產(chǎn)品戶型面積的演變 ，基本上走的是小大中的過程。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴格。 2. 戶型設計 戶型結(jié)構(gòu) 戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個。濟南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場的不斷成熟，消費者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時跟隨市場的變化而變化。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。 縱觀濟南目前在建在售的樓盤，雖然布局較為靈活，但是從局部來看，多數(shù)樓盤仍然是以行列式為主。 樓宇布局 樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方 式演變而來。 但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風。 最初的樓盤規(guī)劃，僅僅考慮建筑要求，比如建筑紅線的限制、建筑高度的限制等，現(xiàn)在的樓盤開發(fā)則一般要考慮整個小區(qū)的功能規(guī)劃。 好的規(guī)劃還可以提升土地價值、街區(qū)價值，產(chǎn)生價值凝聚效應。 房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的商品，前期規(guī)劃做好以后，后面很難改動，即使可以改動，也要付出很大的代價。城市規(guī)劃決定了整個城市的發(fā)展方向，對項目所在區(qū)域的影響將決定項目將來的定位問題；小區(qū)的規(guī)劃，則主要是決定其具體產(chǎn)品的定位情況，決定了產(chǎn)品的目標客戶群定位的方向。許多開發(fā)商已經(jīng)意識到高新科技的運用對于住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高的重要性，許多小區(qū)智能化水平不斷提高，光纖網(wǎng)絡、一卡通系統(tǒng)等，為小區(qū)居民提供隨時上網(wǎng)，足不出戶在家中辦公提供了方便。 建筑風格、戶型設計呈現(xiàn)多元化趨勢 第三代住宅已經(jīng)不再局限于一種或幾種風格，各種各樣的風格住宅出現(xiàn)，如巴黎花園、新加坡式、荷蘭莊園等等。第三代產(chǎn)品在質(zhì)的方面沒有太大的提高，但在量的方面卻大有提升。 環(huán)境意識有了初步的提升 以往住宅小區(qū)的環(huán)境部分往往有建筑師統(tǒng)一完成，現(xiàn)在開發(fā)商開始把這一部分規(guī)劃內(nèi)容委托給專業(yè)的設計師來做。他們不再喜歡那種三房二廳 100平方米左右的格局，而是希望有工人房、書房等多種功能性用房，也希望有大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間。戶型的變化不大，設計起來相對容易，也能夠在短時間內(nèi)重復制造。 室內(nèi)設計重于室外設計 考慮到居住問題的第一步就是要完善住的需求，這是消費者最為關心的問題。最初只有一個衛(wèi)生間，一個客廳。許多多層住宅的容積率較低，綠化空地較多，但是樓盤素質(zhì)仍然不得體現(xiàn)。 1. 粗放型開發(fā)的第一代住宅 此類住宅代表著一個時代的產(chǎn)物，有許多共性之處，雖然也包括一些過渡性的產(chǎn) 品，但是產(chǎn)品品質(zhì)的變化還是顯而易見的。第一代產(chǎn)品主要表現(xiàn)為材質(zhì)簡單、做工粗糙，僅滿足人們居住的基本要求，沒有什么風格可言，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。我們的目標就是確定 “ 超前半步 ” 的人類居住要求，做一個新時代的弄潮兒，方能做成 品牌項目、做成品牌企業(yè)，方能引領居住革命潮流。濟南市住宅市場歷史沿革 房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過參考沿海發(fā)展較早的幾個沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合濟南房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，明確將來住宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類型等。從濟南房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革。濟南市住宅產(chǎn)品的變革階段時間劃分為： 下面將三個階段的住宅單獨分析。從建筑設計理念上來看，有以下一些特征： 注重朝向、采光、通風的實用性布局 早期濟南多層住宅多半是行列式的布局，并且沒 有電梯，強調(diào)住宅朝向，戶戶向南，一梯兩戶的設計通風和采光都較好，也有一梯四戶的設計。例選佛山苑小區(qū)，二房二廳的面積一般在 6080平方米，三房二廳的面積在 80110平方米
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