【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 歷史水位高，預(yù)防成 本高 70 10 人口環(huán)境 1km以內(nèi) 1 夜間居住人數(shù)量 5萬以上 3~5萬 1~3萬 1萬以下 70 2 日間人群數(shù)量 8萬以上 5~8萬 2~5萬 2萬以下 80 11 市場(chǎng)環(huán)境 1 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在 城市的排名 持續(xù)上升 一般上升 保持 下落 100 5 2 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年 的發(fā)展趨勢(shì) 持續(xù)上升 一般上升 保持 低落 100 結(jié)論：項(xiàng)目住宅發(fā)展條件綜合評(píng)估分值為 ，住宅發(fā)展條件良好。 項(xiàng)目住宅發(fā)展條件評(píng)估模型（三） 客戶分析篇 借助強(qiáng)大的資源網(wǎng)絡(luò)渠道，通過整合各樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)、二手中介門店的實(shí)際成交數(shù)據(jù)以及對(duì)各樓盤入住客戶的實(shí)地調(diào)研結(jié)果，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來的客戶將以 華裔外籍人士及港臺(tái)客商為主 。 日韓客商 （聚集性特征比較明顯） 濱江 高檔公寓 華裔外籍人士 （以美籍和中南亞籍為主） 港臺(tái)客商 （以企業(yè)高管與商人為主） 上海本地客源 （以浦東本地私營企業(yè)主為主） 國內(nèi)其他客源 （以江浙投資客為主） 其他外籍人士 客戶來源分析 A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強(qiáng)的客源。偏愛中央商務(wù)區(qū)及金融中心區(qū)域，對(duì)裝修及江景很重視，大部分是比較有品位的族群，小區(qū)整體感覺的營造及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造是他們下決定的重要依據(jù)！ B：港臺(tái)客商 多為企業(yè)高層管理人員及商人。對(duì)水情有獨(dú)鐘，屬于最愛江景的客層，比較強(qiáng)調(diào)會(huì)所的功能，偏愛全裝修房。關(guān)注一線江景房，在港臺(tái)等地曾經(jīng)有成功的投資經(jīng)驗(yàn)，看好上海黃浦江沿線高檔江景樓盤。 C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級(jí)管理層或企業(yè)主?？蛻艟奂员容^明顯（如古北一期），喜歡穩(wěn)重大氣的風(fēng)格，喜歡高層，重視外立面并傾于深色系。 D：國內(nèi)客源 上海本地客源 身份背景各異比較復(fù)雜，多為浦東當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)業(yè)主。長期居住在浦東，對(duì)浦東的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)型的房型比較熱衷，對(duì)朝向及戶型也極為看中。 國內(nèi)其他客源 以浙江人為主，大多為投資客，少數(shù)在上海的企業(yè)主為自住。重視裝修，投資總價(jià)越低越有吸引。 98 . 587 . 576 . 56 . 565 . 554 . 50 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10江景總價(jià)小區(qū)景觀大堂物管裝修會(huì)所朝向外立面配套景觀陽臺(tái)客戶關(guān)注產(chǎn)品因素客戶關(guān)注程度現(xiàn)濱江客源對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的重視程度 江景占據(jù)首要位臵理所當(dāng)然，但是上圖中關(guān)于小區(qū)景觀和對(duì)控制重價(jià)的要求如此高的重視度非常值得研究。 項(xiàng)目總體定位篇 傳統(tǒng)模式 普潤模式 以產(chǎn)定銷 以銷定產(chǎn) 設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品 風(fēng)險(xiǎn)較大 尋找客戶 鎖定目標(biāo)客戶群 根據(jù)需求設(shè)計(jì)并建造產(chǎn)品 真正做到 “適銷對(duì)路” 從源頭上保證 項(xiàng)目成功運(yùn)作 根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶及其需求傾向所做的精確分析，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的最終定位應(yīng)是： 高檔精品住宅 +產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 +特色商業(yè) 產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅 ? 強(qiáng)調(diào)以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 ? 強(qiáng)調(diào)人際溝通的便捷性，設(shè)臵多重公共交流、活動(dòng)空間。 ? 強(qiáng)調(diào)業(yè)主生活空間私密性。 ? 強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，力求戶戶臨江面水。 ? 強(qiáng)調(diào)公共部位的品質(zhì)感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實(shí)料、氣派過人的奢華體驗(yàn)。 住宅部分 豪宅定位的分析 豪宅的一般定義：建造在具有唯一性、地標(biāo)性地塊上，建筑面積普遍在 400平方米左右，兼具空間的奢華性和功能的多樣性。 本項(xiàng)目不具備打造豪宅的理由 ? 本區(qū)域的江景優(yōu)勢(shì)并不突出，也沒有深厚的人文歷史底蘊(yùn)，周邊環(huán)境還有待于進(jìn)一步改善，也不是浦東的地標(biāo)位臵，亦非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，所以認(rèn)同度和美譽(yù)度一般，不具備打造頂級(jí)豪宅的基礎(chǔ)； ? 從市場(chǎng)銷售情況來看，濱江豪宅的市場(chǎng)存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場(chǎng)的換手率很低，租售皆不活躍； ? 豪宅的入住率普遍較低，投資客戶更偏愛低總價(jià)能快速變現(xiàn)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，而豪宅的高總價(jià)勢(shì)必會(huì)阻礙大批投資客戶； ? 從產(chǎn)品規(guī)劃來說，住宅、商業(yè)及辦公的混合型物業(yè)不利于塑造項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的形象，而且產(chǎn)品本身的客觀條件也不具備打造豪宅的先天條件。 打造 辦公型產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 ，即主力面積 50平方米左右的酒店標(biāo)房，輔以 80平方米左右的酒店套房 ? 預(yù)計(jì)到 07年前后辦公樓供應(yīng)量將大幅增加，由目前供不應(yīng)求向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差； ? 目前浦東泛陸家嘴地區(qū)的小戶型酒店式物業(yè)銷售形式均較為理想； ? 產(chǎn)權(quán)酒店可完全可實(shí)現(xiàn)辦公功能，并能搶占世博會(huì)的先機(jī)； ? 可根據(jù)市場(chǎng)銷售情況及資金壓力靈活決定是變現(xiàn)出售還是作為企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理； 辦公部分 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目商業(yè)具有以下特點(diǎn)： ?可輻射區(qū)人氣不足； ? 缺乏原生商業(yè)氛圍； ? 將面臨區(qū)域性商業(yè)中心（如 :浦東八百伴等）的強(qiáng)勢(shì)輻射； ? 過多的商業(yè)將直接影響高檔精品樓盤的檔次。 結(jié)論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項(xiàng)目常住人口、途徑人流量限制，本項(xiàng)目商業(yè)難以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模； 結(jié)論二： 滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求的商業(yè)是必須的； 結(jié)論三： 本項(xiàng)目商業(yè)級(jí)別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū)業(yè)主服務(wù)。 商業(yè)部分 銷售時(shí)機(jī)與條件篇 銷售時(shí)機(jī) :2023年 35月 上海樓市今年下半年以來一直處于下行通道 ,預(yù)計(jì)該趨勢(shì)將持續(xù)至 2023年初 ,而此后樓市有望出現(xiàn)上行拐點(diǎn) 理由 35月歷來為房產(chǎn)銷售旺季，順勢(shì)入市將會(huì)帶來比較好的銷售業(yè)績 根據(jù)“體驗(yàn)式營銷”所需要的銷售條件， 07年 3~5月是比較現(xiàn)實(shí)的銷售時(shí)點(diǎn) 預(yù)計(jì)屆時(shí)項(xiàng)目周邊環(huán)境有望借助“世博”規(guī)劃有所改變，有望給目標(biāo)客戶良好的視覺感覺 建議具備的銷售條件 樣板房裝修布臵完畢 景觀樣板段及看房通道完工 大堂裝修布臵完畢 空中會(huì)所投入使用 售樓處投入使用 工程主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面開始裝飾 雖然根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，只要主體工程完成三分之二以上即具備預(yù)售條件。但普潤公司建議在具備如下體驗(yàn)式營銷的銷售條件之后進(jìn)行銷售，才能以最快的銷售速度實(shí)現(xiàn)最高的銷售利潤。 產(chǎn)品研究篇 房型方案存在的問題 經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目房型方案初步研究，四種戶型普遍存在以下問題： 國際高檔住宅發(fā)展趨勢(shì) 建筑設(shè)計(jì)模塊化 戶型設(shè)計(jì)人性化 臥室設(shè)計(jì)套房化 立面設(shè)計(jì)石材化 室內(nèi)動(dòng)線合理化 住宅設(shè)計(jì)五大趨勢(shì) 本案面臨的六大難題 如何解決這六大難題成為本項(xiàng)目建立高檔社區(qū)成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目先天條件已經(jīng)確定的前提下，我司認(rèn)為可以從 產(chǎn)品定位 與 產(chǎn)品細(xì)部研究 入手，達(dá)到弱化甚至解決這些難題的目的，從而為成功操作本項(xiàng)目掃清障礙。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細(xì)部問題提一些初步建議。 一、如何體現(xiàn)社區(qū)景觀均好性的問題 三、如何解決高、低區(qū)住宅價(jià)差可能過大的問題 四、如何從細(xì)節(jié)入手打造高檔精品住宅 二、如何體現(xiàn)小面寬、大進(jìn)深戶型設(shè)計(jì)人性化、個(gè)性化的問題 五、如何弱化項(xiàng)目住宅部分與辦公部分相互影響的問題 六、如何協(xié)調(diào)高檔住宅社區(qū)與商業(yè)相融合的問題 關(guān)于住宅部分建議 建筑造型研究 建議對(duì)現(xiàn)有建筑單體設(shè)計(jì)方案作小幅調(diào)整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈階梯形平面分布，相鄰兩戶形成小錯(cuò)位布局。如此，不僅可以豐富外立面形式，更能解決使每個(gè)中高層單元戶內(nèi)直接觀賞江景的問題，將濱江優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。在建筑面寬、進(jìn)深按現(xiàn)有設(shè)計(jì)方案基本不變的前提下，階梯形平面分布還為戶型優(yōu)化提供了技術(shù)支持。 (右圖為錯(cuò)位式布局示意圖） 社區(qū)景觀研究 景