【正文】 動(dòng)了其他區(qū)域需求量的增加。綜合上述多方面因素，為提高預(yù)測之精確度，本次研究對(duì)目標(biāo)區(qū)域的市場供需預(yù)測結(jié)構(gòu)以雙向校驗(yàn)（項(xiàng)目匯總、線性數(shù)學(xué)模型）為主體，采用了分層模型預(yù)測方法。 總體而言，黃浦區(qū)2002年2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)波動(dòng)幅度不大的線性走勢。詳細(xì)情況見附錄2。圖 19972001年上海市高檔住宅租金變化情況后市展望2001年上海高檔住宅的成交量有相當(dāng)幅度的上升。地段概念豪宅一統(tǒng)天下的局面將很快被打破。各區(qū)域歷年的銷售價(jià)格變化詳見附錄4。 總體而言，徐匯區(qū)2002年2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個(gè)淺“W”字形變化，考慮到2004年數(shù)據(jù)偏小，所以預(yù)計(jì)其振幅不大?？傮w而言，長寧區(qū)2002年2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個(gè)“V”字形變化，波動(dòng)幅度前兩年較大，但考慮到扣除一些客觀因素的影響，長寧區(qū)未來幾年商品住宅的竣工單元量會(huì)出現(xiàn)“W”型變化、振幅相對(duì)較大。換言之，當(dāng)年的新開工量將決定后年的施工量，即當(dāng)年的市場有效供應(yīng)量和前兩年的市場需求相關(guān)度較高。這與徐匯區(qū)相對(duì)于其他幾個(gè)區(qū)而言作為上海重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)有著直接聯(lián)系，區(qū)域人口的不斷增加加快了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。由于外銷房建造初衷是為了滿足在滬工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休閑的考慮，選址多為交通便利，接近市中心區(qū)域和機(jī)場的位置，所以徐匯、靜安和長寧外銷房集中的三大區(qū)域。因此“N”字型曲線的第三筆應(yīng)該更加平滑。這一浪潮在96年達(dá)到了頂峰，而此后整個(gè)住宅市場并未像人們預(yù)期的那樣繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅給商品住宅市場當(dāng)頭一擊，98年的亞洲金融危機(jī)更是加劇了商品住宅市場走向衰落的進(jìn)程，而首當(dāng)其沖的當(dāng)屬外資開發(fā)的高檔外銷房項(xiàng)目，住宅市場一度陷入低谷。研究方法及主要研究指標(biāo)本報(bào)告在實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上，主要采用時(shí)間序列分析、項(xiàng)目類型分析、典型案例分析以及趨勢分析預(yù)測等方法。1999 年《財(cái)富》論壇、2001 年APEC 會(huì)議、2010 年世博會(huì)等這些極具影響的國際性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場設(shè)在上海，種種跡象表明， 經(jīng)過近10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟(jì)地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。2001年上海市中心十二個(gè)城區(qū)商品房預(yù)售成交價(jià)格為每平方米4352元，%。（2）入關(guān)后國內(nèi)原本壟斷的行業(yè)會(huì)受到較大沖擊，這極可能會(huì)影響今后幾年主力購買群的購買能力。其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要?dú)w功于中檔住宅存量房銷售的放量。216。由于靜安區(qū)未開工項(xiàng)目已知數(shù)據(jù)較少，所以項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量有較大的差額。B．別墅類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項(xiàng)目未來供應(yīng)量項(xiàng)目總表——?jiǎng)e墅類》），上海全市立項(xiàng)已開工項(xiàng)目2002年別墅竣工套數(shù)7459套， 2003年別墅竣工套數(shù)2087套。但不應(yīng)該忽視的是“911 事件”以及全球性的經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)中國，特別是對(duì)上海高檔住宅市場的未來影響。上海高檔住宅市場能否抵抗住世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來的負(fù)面影響，很大程度上取決于中國國民經(jīng)濟(jì)是否能繼續(xù)保持目前旺盛的發(fā)展勢頭，中國能否繼續(xù)成為對(duì)國際投資最具吸引力的國家之一等因素。由于眾多立項(xiàng)未開工項(xiàng)目其建筑形態(tài)尚未最終定型，故在本次統(tǒng)計(jì)過程中不將其列入附錄內(nèi)，所以20042005年立項(xiàng)未開工別墅項(xiàng)目總量只能反映其中一部分供應(yīng)量。根據(jù)具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（詳見附錄2：《2001年立項(xiàng)未開工住宅項(xiàng)目未來供應(yīng)量項(xiàng)目總表——盧灣區(qū)公寓類》），盧灣區(qū)立項(xiàng)未開工項(xiàng)目2005年竣工商品住宅為2661套；2006年竣工商品住宅為2902套。n 20022006年研究區(qū)域市場供應(yīng)量預(yù)測雖然上海住宅市場主要由需求拉動(dòng)，但是從供求力量對(duì)比總體分析，本市房地產(chǎn)市場的買方市場特征依然明顯。該指標(biāo)的步入正軌也將預(yù)示著今后幾年上海商品住宅總體市場將趨于平穩(wěn)。供求分析19972001年研究區(qū)域的供應(yīng)量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產(chǎn)市場總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場在998年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、%%的上升幅度。此外，隨著上海舊城改造力度不斷加大，最近3至5年內(nèi)的購房主流仍將是50萬以下，上海總體房價(jià)不會(huì)有太大變化。究其原因，其一，得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行態(tài)勢以及相關(guān)配套政策支持；其二，商品房品質(zhì)的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。2. 上海住宅市場歷史回顧近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長點(diǎn)發(fā)展迅速，住宅市場更是經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的發(fā)展過程。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場供求和競爭狀況，對(duì)上海市中高檔次住宅市場有明確的認(rèn)識(shí)，邀請(qǐng)上海中原物業(yè)代理有限公司市場研究部對(duì)上海市高檔住宅市場（別墅、公寓、服務(wù)式公寓）的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行研究，從而為項(xiàng)目提供有針對(duì)性的定位和營銷組合等發(fā)展建議。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個(gè)“N”字型的市場發(fā)展軌跡。眾多國外金融、保險(xiǎn)和咨詢企業(yè)將在中國“入世”后成為進(jìn)入中國市場的主力軍。上世紀(jì)90年代中期在黃浦、徐匯等區(qū)也出現(xiàn)了一些內(nèi)銷的高檔物業(yè)，但占整個(gè)高檔住宅市場的比例一直不高。隨著這一趨勢發(fā)展，相信未來幾年內(nèi)研究區(qū)域的空置量還將繼續(xù)下降，但由于歷史空置總量較大、進(jìn)入較為合理的空置區(qū)域尚需時(shí)日（詳見附錄3：）。從發(fā)展趨勢看，隨著上海市新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇的到來，整個(gè)研究區(qū)域內(nèi)的空置率將進(jìn)一步降低。A．公寓類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測長寧區(qū)：根據(jù)具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（詳見附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)），長寧區(qū)立項(xiàng)已開工項(xiàng)