上海高檔住宅市場(chǎng)研究-全文預(yù)覽
【正文】 、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境，這將對(duì)十五時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。但資本流向和投資具有其自身的規(guī)律和理性法則，因此在中國(guó)上海出現(xiàn)國(guó)際投資暴增的可能性不大；同時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年前的震蕩之后，從政府到投資者都應(yīng)該更具理性的思維和投資決策，在保持市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)防止出現(xiàn)過(guò)“熱”現(xiàn)象應(yīng)該成為市場(chǎng)的共識(shí)。究其原因，其一，得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及相關(guān)配套政策支持；其二，商品房品質(zhì)的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。政府2001年批準(zhǔn)以后每年開(kāi)發(fā)興建的商品房建筑面積保持在12001500萬(wàn)平方米，這將是保障供給、平抑房?jī)r(jià)的重要措施。在進(jìn)入1999年下半年以后，商品住宅市場(chǎng)終于觸到了曲線的拐點(diǎn)，在內(nèi)需的有效啟動(dòng)和外資的不斷引入的刺激下開(kāi)始逐步回升，進(jìn)入了復(fù)蘇期。從93年開(kāi)始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當(dāng)時(shí)就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮，供給和需求都達(dá)到了前所未有的“鼎盛之勢(shì)”。2. 上海住宅市場(chǎng)歷史回顧近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，住宅市場(chǎng)更是經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有的發(fā)展過(guò)程。居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別12883元和5850元，%%。即竣工量住宅需求指標(biāo)3吸納量當(dāng)年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當(dāng)年住宅市場(chǎng)的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經(jīng)初始登記一年后未售出的建筑面積5空置率某年度末末所有住房的空置量與全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量住宅價(jià)格指標(biāo)6區(qū)域平均租金某區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)在某一時(shí)間段內(nèi)租賃價(jià)格的加權(quán)平均值7物業(yè)平均租金某住宅物業(yè)在某一時(shí)間段內(nèi)租金總額與租出總面積的比值8區(qū)域平均售價(jià)某區(qū)域內(nèi)某住宅物業(yè)在某一時(shí)間段內(nèi)銷售價(jià)格的加權(quán)平均值9物業(yè)平均售價(jià)某住宅物業(yè)在某一時(shí)間段內(nèi)可供出售的總建筑面積的單位面積成交價(jià)格本報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)本報(bào)告共有以下三個(gè)部分組成，分別為：第一部分：上海高檔住宅市場(chǎng)第二部分：項(xiàng)目發(fā)展建議第三部分：附錄1：上海高檔住宅典型案例分析附錄2：上海高檔住宅市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)附錄3：上海高檔住宅市場(chǎng)供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)附錄4：上海高檔住宅市場(chǎng)租售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)附錄5：上海高檔住宅區(qū)域市場(chǎng)供求量預(yù)測(cè)方法第一部分 上海高檔住宅市場(chǎng)一、上海住宅市場(chǎng)綜述1. 上海住宅市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境日前中國(guó)社科院發(fā)布的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查報(bào)告顯示，上海在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、資本力和科技力的排名中，均位居全國(guó)首位。研究?jī)?nèi)容及范圍匯寧花園地處淮海西路黃金地段，從項(xiàng)目規(guī)劃等方面情況來(lái)看，應(yīng)定位為高檔住宅項(xiàng)目，考慮到目前上海市高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域分布的集中度等方面，擬將研究的對(duì)象和區(qū)域范圍作如下界定： （1） 研究?jī)?nèi)容n 上海市高檔住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀n 上海市高檔住宅市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)n 項(xiàng)目發(fā)展建議（2） 研究范圍n 將均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上的物業(yè)為此次研究的對(duì)象n 將目前上海市高檔公寓及服務(wù)式公寓（均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上）集中的黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長(zhǎng)寧、浦東小陸家嘴等六個(gè)區(qū)域作為此次研究的區(qū)域范圍n 對(duì)于別墅將不限定區(qū)域范圍，僅考慮價(jià)格因素（均價(jià)在8000元人民幣/平方米以上）。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況，對(duì)上海市中高檔次住宅市場(chǎng)有明確的認(rèn)識(shí)，邀請(qǐng)上海中原物業(yè)代理有限公司市場(chǎng)研究部對(duì)上海市高檔住宅市場(chǎng)（別墅、公寓、服務(wù)式公寓）的現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，從而為項(xiàng)目提供有針對(duì)性的定位和營(yíng)銷組合等發(fā)展建議。類別編號(hào)指標(biāo)定義住宅供應(yīng)指標(biāo)1竣工量某時(shí)間段內(nèi)，已建成完工的住宅物業(yè)的總面積2供應(yīng)量某時(shí)間段內(nèi)，剛啟動(dòng)開(kāi)工的住宅物業(yè)的總面積。比上年增長(zhǎng)12%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到56%；，%，%，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)為最。孕育在這樣一個(gè)國(guó)際化大都市中，上海住宅市場(chǎng)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。在經(jīng)過(guò)了一系列大起大落之后，留下了一個(gè)“N”字型的市場(chǎng)發(fā)展軌跡。商品住宅市場(chǎng)的這一頹勢(shì)一直持續(xù)了兩年多的時(shí)間。但是隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商蓄勢(shì)待發(fā)，今后23年內(nèi)供應(yīng)預(yù)計(jì)將略大于需求。表明上海在房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策上的制定、落實(shí)等環(huán)節(jié)卓有成效，市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)升量增。眾多國(guó)外金融、保險(xiǎn)和咨詢企業(yè)將在中國(guó)“入世”后成為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的主力軍。2001年獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)的《上海市城市總體規(guī)劃（至2020年）》，把上海定位于國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一。這主要由于以下幾方面原因：（1）目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雖明顯好轉(zhuǎn)，但其性質(zhì)仍屬“轉(zhuǎn)機(jī)”而非“轉(zhuǎn)折”。（3）2001年上海樓市的異?；鸨?，很大程度上透支了今后幾年的潛在目標(biāo)客戶群的支付能力，今年住宅消費(fèi)的斷層預(yù)計(jì)將有所抬頭。上世紀(jì)90年代中期在黃浦、徐匯等區(qū)也出現(xiàn)了一些內(nèi)銷的高檔物業(yè)，但占整個(gè)高檔住宅市場(chǎng)的比例一直不高。從現(xiàn)有高檔住宅的分布情況來(lái)看，一般位于四大類區(qū)域：第一類，歷史淵源悠久，環(huán)境幽雅的區(qū)域；第二類，臨近商業(yè)中心的繁華區(qū)域；第三類，依托商務(wù)中心區(qū)及新興開(kāi)發(fā)區(qū)的高檔住宅群落；第四類，周邊有稀缺景觀資源的區(qū)域。圖1 2001年底研究區(qū)域高檔住宅現(xiàn)總存量分布圖 2001年底高檔住宅（普通公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布圖 2001年底高檔住宅（服務(wù)式公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布綜合這些高檔公寓住宅項(xiàng)目的具體情況來(lái)看，項(xiàng)目分布的地域性十分明顯，主要分布于徐家匯商圈輻射區(qū)域，淮海路兩側(cè)區(qū)域，建國(guó)路沿線，鎮(zhèn)寧路沿線，人民廣場(chǎng)周邊區(qū)域，蘇州河、黃浦江兩岸沿江區(qū)域，虹橋、古北7大地區(qū)（見(jiàn)附表）：表 全市高價(jià)位樓盤(pán)區(qū)域分布情況區(qū)域區(qū)域特征個(gè)案特點(diǎn)代表個(gè)案徐家區(qū)商圈輻
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