上海高檔住宅市場(chǎng)研究-文庫(kù)吧資料
2025-06-30 00:01本頁(yè)面
【正文】 需求的除了家庭收入水平、同類產(chǎn)品價(jià)格、市場(chǎng)供給量等經(jīng)濟(jì)因素外，價(jià)格預(yù)期是重要的非經(jīng)濟(jì)因素。（4）研究區(qū)域的住宅市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較普通商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，普通住宅小區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)需2到4年，寫字樓20層以下建設(shè)期2年，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有跨年度的慣性特征。隨著2001年各研究區(qū)域吸納量明顯上升，各區(qū)域空置率相繼開(kāi)始下降。該指標(biāo)的步入正軌也將預(yù)示著今后幾年上海商品住宅總體市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要?dú)w功于中檔住宅存量房銷售的放量。從上海歷年房地產(chǎn)空置情況看，上海市的空置商品房的面積自2000年起有所下降，但仍未突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)， 消化空置商品房主要?dú)w功于商品住宅銷售的上升。在研究區(qū)域歷年吸納量變化中，徐匯、長(zhǎng)寧較為顯著，據(jù)此推測(cè)，相對(duì)其他區(qū)域而言上述兩區(qū)域市場(chǎng)有效需求較為旺盛。在這一大背景下，政府部門較為及時(shí)的出臺(tái)了一系列有利于促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買商品住宅的政策，從而使得曾經(jīng)低迷的樓市開(kāi)始變得活躍起來(lái)。（2）19972001年研究區(qū)域吸納情況從研究區(qū)域吸納情況看，各研究區(qū)域歷年呈現(xiàn)出量上遞增的趨勢(shì)，雖然徐匯、靜安期間出現(xiàn)了些許波動(dòng)，但總體趨勢(shì)上還是上升。（1）19972001研究區(qū)域供應(yīng)情況圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅供應(yīng)量變化從研究區(qū)域歷年供應(yīng)情況看，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)一直是上海商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)大區(qū)，其中徐匯區(qū)歷年的供應(yīng)量變化顯著，呈現(xiàn)倒“V”字型，雖然其歷年供應(yīng)量都在100萬(wàn)平方米以上，但波動(dòng)幅度較大，而其他各研究區(qū)域總體上供應(yīng)量相對(duì)較小。2001年，隨著內(nèi)外銷并軌等一系列重大政策出臺(tái)，加之宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)，研究區(qū)域的供求比例均突破了1：1，歷年存量獲得部分吸納，各研究區(qū)域的空置量均有不同程度下降。供求分析19972001年研究區(qū)域的供應(yīng)量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場(chǎng)在998年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、%%的上升幅度。其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開(kāi)發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。住宅項(xiàng)目零星分布。此外，靜安區(qū)的服務(wù)式公寓的存量單位數(shù)目較多，主要是由于該區(qū)域高檔寫字樓集中，又是上海重要商圈所在地，服務(wù)式公寓的需求量較大（詳見(jiàn)附圖3）。從本次的研究結(jié)果來(lái)看，研究區(qū)域截止2001年底高檔公寓住宅現(xiàn)總存量為19092個(gè)單位，其中服務(wù)式公寓為4799個(gè)單位（詳見(jiàn)附錄2）。從區(qū)域上看，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安區(qū)的高檔住宅相對(duì)集中，而近期徐匯區(qū)的高檔樓盤供應(yīng)量最大。自2001年8月上海實(shí)施內(nèi)外銷商品住宅并軌，才結(jié)束了這種依據(jù)銷售對(duì)象來(lái)劃分物業(yè)檔次的歷史。上海早期均價(jià)在8000元/平方米以上的高檔住宅幾乎全部是外銷房。此外，隨著上海舊城改造力度不斷加大，最近3至5年內(nèi)的購(gòu)房主流仍將是50萬(wàn)以下，上海總體房?jī)r(jià)不會(huì)有太大變化。（2）入關(guān)后國(guó)內(nèi)原本壟斷的行業(yè)會(huì)受到較大沖擊，這極可能會(huì)影響今后幾年主力購(gòu)買群的購(gòu)買能力。國(guó)內(nèi)有效需求的增長(zhǎng)仍然不足，城鄉(xiāng)收入、貧富收入差距逐步拉大。需求的穩(wěn)定使滬上房地產(chǎn)的價(jià)格總體上保持穩(wěn)中微漲的趨勢(shì)，但23年內(nèi)漲幅已相當(dāng)有限。新的規(guī)劃進(jìn)一步優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境，這將對(duì)十五時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。新世紀(jì)以來(lái)，上海在繼續(xù)推進(jìn)改革開(kāi)放、擴(kuò)大內(nèi)需的過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、環(huán)境綠化等方面的建設(shè)也取得了顯著的成就。但資本流向和投資具有其自身的規(guī)律和理性法則，因此在中國(guó)上海出現(xiàn)國(guó)際投資暴增的可能性不大；同時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了幾年前的震蕩之后，從政府到投資者都應(yīng)該更具理性的思維和投資決策，在保持市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)防止出現(xiàn)過(guò)“熱”現(xiàn)象應(yīng)該成為市場(chǎng)的共識(shí)。特別是在美國(guó)遭受了恐怖襲擊之后，資本的安全性就將成為眾多投資者優(yōu)先考慮的因素之一，在某種意義上，中國(guó)已經(jīng)成為國(guó)際資本的避風(fēng)港,而上海、北京更是首當(dāng)其沖。究其原因，其一，得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及相關(guān)配套政策支持；其二，商品房品質(zhì)的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。2001年上海市中心十二個(gè)城區(qū)商品房預(yù)售成交價(jià)格為每平方米4352元，%。政府2001年批準(zhǔn)以后每年開(kāi)發(fā)興建的商品房建筑面積保持在12001500萬(wàn)平方米，這將是保障供給、平抑房?jī)r(jià)的重要措施。到2001年，供求比為1：，部分隔年待售的樓盤被快速消化，供應(yīng)量略顯偏緊（見(jiàn)附表11）。在進(jìn)入1999年下半年以后，商品住宅市場(chǎng)終于觸到了曲線的拐點(diǎn)，在內(nèi)需的有效啟動(dòng)和外資的不斷引入的刺激下開(kāi)始逐步回升，進(jìn)入了復(fù)蘇期。此時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)重不足、通貨緊縮情勢(shì)嚴(yán)峻。從93年開(kāi)始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當(dāng)時(shí)就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮，供給和需求都達(dá)到了前所未有的“鼎盛之勢(shì)”。90年代初期至今，上海住宅市場(chǎng)發(fā)展并非一帆風(fēng)順。2. 上海住宅市場(chǎng)歷史回顧近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，住宅市場(chǎng)更是經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有的發(fā)展過(guò)程。1999 年《財(cái)富》論壇、2001 年APEC 會(huì)議、2010 年世博會(huì)等這些極具影響的國(guó)際性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場(chǎng)設(shè)在上海，種種跡象表明， 經(jīng)過(guò)近10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟(jì)地位無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)際都得到了很大提升，并吸引著越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別12883元和5850元，%%。2001年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。即竣工量住宅需求指標(biāo)3吸納量當(dāng)年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當(dāng)年住宅市場(chǎng)的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經(jīng)初始
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