上海高檔住宅市場研究(文件)
【正文】 1312002年 2003年 2004年 2005年 2006年 年份盧灣徐匯靜安黃浦長寧1998年%%%%%1999年%%%%%2000年%%%%%2001年%%%%%2002年%%%%%2003年%%%%%2004年%%%%%2005年%%%%%2006年%%%%%租售價格分析19972001年研究區(qū)域的平均售價變化和租金變化1997年開始，受東南亞金融危機影響上海市高檔住宅銷售價格連續(xù)下降，到2000年降到最低，平均售價達到1109美元/平方米，同1997年相比下降了70%。圖 19972001年上海市高檔住宅平均售價變化情況19972001年上海市高檔住宅租金水平發(fā)生了一些變化。這一現(xiàn)象給沉寂已久的高價位市場增添了一定活力。但不應該忽視的是“911 事件”以及全球性的經濟蕭條對中國，特別是對上海高檔住宅市場的未來影響。因此，今后幾年將是上海高檔住宅市場發(fā)展的關鍵時期。當然，目前整體高價位樓盤中綜合品質頂尖的豪宅只有鳳毛麟角，這種狀況與上海這個國際型大都市的形象并不十分匹配，因此，如何綜合提高自身產品的各方面要素，對每一個細節(jié)都力求精雕細琢，使樓盤成為真正的“豪宅”，這將是開發(fā)商們所需研究的主要課題。市中心地段位置優(yōu)勢、綠地景觀優(yōu)勢、沿江規(guī)劃及水景優(yōu)勢，均將作為未來高價樓盤的銷售題材。上海高檔住宅市場能否抵抗住世界經濟波動所帶來的負面影響，很大程度上取決于中國國民經濟是否能繼續(xù)保持目前旺盛的發(fā)展勢頭，中國能否繼續(xù)成為對國際投資最具吸引力的國家之一等因素。而新開樓盤的品質上升，合理的單元面積控制也是豪宅重新回升的一大因素。各區(qū)域歷年的租賃價格變化詳見附錄4。分區(qū)域來看，復興公園地區(qū)、上海影城地區(qū)和虹橋機場地區(qū)是高檔住宅平均售價水平最高的地區(qū)，歷年平均售價水平均在1400美元/平方米以上。由于眾多立項未開工項目其建筑形態(tài)尚未最終定型，故在本次統(tǒng)計過程中不將其列入附錄內，所以20042005年立項未開工別墅項目總量只能反映其中一部分供應量。 從小陸家嘴地區(qū)各項目以往的銷售情況看，該地區(qū)的空置率一直保持著一個相當?shù)偷乃剑{量基本上等于供應量。考慮到很多項目現(xiàn)在工程進度等問題現(xiàn)在尚未確定，但具體到各年份卻有些出入。徐匯區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為4172套，折合竣工面積為53萬平方米；2006年竣工商品住宅為5332套。根據具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應量項目總表——盧灣區(qū)公寓類》），盧灣區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為2661套；2006年竣工商品住宅為2902套。 根據具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應量項目總表——靜安區(qū)公寓類》），靜安區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為1209套， 2006年竣工商品住宅為2321套。根據具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應量項目總表——黃浦區(qū)公寓類》），黃浦區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為3192套，2006年竣工商品住宅為3332套。長寧區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為5714套，2006年竣工商品住宅為6226套。n 20022006年研究區(qū)域市場供應量預測雖然上海住宅市場主要由需求拉動，但是從供求力量對比總體分析，本市房地產市場的買方市場特征依然明顯。216。此外，本市研究區(qū)域政府對土地一級市場和規(guī)劃容積率的控制力度差異也決定了該區(qū)域可建商品房的上限的不同，這也直接影響區(qū)域市場供需。（4）研究區(qū)域的住宅市場供求預測一般而言，房地產開發(fā)建設周期較普通商品的生產周期長，普通住宅小區(qū)滾動開發(fā)需2到4年，寫字樓20層以下建設期2年，因此房地產開發(fā)投資具有跨年度的慣性特征。該指標的步入正軌也將預示著今后幾年上海商品住宅總體市場將趨于平穩(wěn)。從上海歷年房地產空置情況看，上海市的空置商品房的面積自2000年起有所下降，但仍未突破1000萬平方米大關， 消化空置商品房主要歸功于商品住宅銷售的上升。在這一大背景下，政府部門較為及時的出臺了一系列有利于促進消費者購買商品住宅的政策，從而使得曾經低迷的樓市開始變得活躍起來。（1）19972001研究區(qū)域供應情況圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅供應量變化從研究區(qū)域歷年供應情況看，徐匯、長寧兩區(qū)一直是上海商品住宅市場的供應大區(qū)，其中徐匯區(qū)歷年的供應量變化顯著，呈現(xiàn)倒“V”字型，雖然其歷年供應量都在100萬平方米以上，但波動幅度較大，而其他各研究區(qū)域總體上供應量相對較小。供求分析19972001年研究區(qū)域的供應量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產市場總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場在998年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、%%的上升幅度。住宅項目零星分布。從本次的研究結果來看，研究區(qū)域截止2001年底高檔公寓住宅現(xiàn)總存量為19092個單位，其中服務式公寓為4799個單位（詳見附錄2）。自2001年8月上海實施內外銷商品住宅并軌，才結束了這種依據銷售對象來劃分物業(yè)檔次的歷史。此外，隨著上海舊城改造力度不斷加大，最近3至5年內的購房主流仍將是50萬以下，上?？傮w房價不會有太大變化。國內有效需求的增長仍然不足，城鄉(xiāng)收入、貧富收入差距逐步拉大。新的規(guī)劃進一步優(yōu)化城市布局結構
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