上海高檔住宅市場研究(存儲版)
【正文】 附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄4：上海高檔住宅市場租售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄5：上海高檔住宅區(qū)域市場供求量預(yù)測方法第一部分 上海高檔住宅市場一、上海住宅市場綜述1. 上海住宅市場的經(jīng)濟環(huán)境日前中國社科院發(fā)布的中國城市競爭力調(diào)查報告顯示，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均位居全國首位。2. 上海住宅市場歷史回顧近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟一個新的增長點發(fā)展迅速，住宅市場更是經(jīng)歷了一個從無到有的發(fā)展過程。在進入1999年下半年以后，商品住宅市場終于觸到了曲線的拐點，在內(nèi)需的有效啟動和外資的不斷引入的刺激下開始逐步回升，進入了復(fù)蘇期。究其原因，其一，得益于國內(nèi)經(jīng)濟的良好運行態(tài)勢以及相關(guān)配套政策支持；其二，商品房品質(zhì)的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。新的規(guī)劃進一步優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境，這將對十五時期上海房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。此外，隨著上海舊城改造力度不斷加大，最近3至5年內(nèi)的購房主流仍將是50萬以下，上?？傮w房價不會有太大變化。從本次的研究結(jié)果來看，研究區(qū)域截止2001年底高檔公寓住宅現(xiàn)總存量為19092個單位，其中服務(wù)式公寓為4799個單位（詳見附錄2）。供求分析19972001年研究區(qū)域的供應(yīng)量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產(chǎn)市場總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場在998年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、%%的上升幅度。在這一大背景下，政府部門較為及時的出臺了一系列有利于促進消費者購買商品住宅的政策，從而使得曾經(jīng)低迷的樓市開始變得活躍起來。該指標的步入正軌也將預(yù)示著今后幾年上海商品住宅總體市場將趨于平穩(wěn)。此外，本市研究區(qū)域政府對土地一級市場和規(guī)劃容積率的控制力度差異也決定了該區(qū)域可建商品房的上限的不同，這也直接影響區(qū)域市場供需。n 20022006年研究區(qū)域市場供應(yīng)量預(yù)測雖然上海住宅市場主要由需求拉動，但是從供求力量對比總體分析，本市房地產(chǎn)市場的買方市場特征依然明顯。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——黃浦區(qū)公寓類》），黃浦區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為3192套，2006年竣工商品住宅為3332套。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——盧灣區(qū)公寓類》），盧灣區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為2661套；2006年竣工商品住宅為2902套?？紤]到很多項目現(xiàn)在工程進度等問題現(xiàn)在尚未確定，但具體到各年份卻有些出入。由于眾多立項未開工項目其建筑形態(tài)尚未最終定型，故在本次統(tǒng)計過程中不將其列入附錄內(nèi)，所以20042005年立項未開工別墅項目總量只能反映其中一部分供應(yīng)量。各區(qū)域歷年的租賃價格變化詳見附錄4。上海高檔住宅市場能否抵抗住世界經(jīng)濟波動所帶來的負面影響，很大程度上取決于中國國民經(jīng)濟是否能繼續(xù)保持目前旺盛的發(fā)展勢頭，中國能否繼續(xù)成為對國際投資最具吸引力的國家之一等因素。當然，目前整體高價位樓盤中綜合品質(zhì)頂尖的豪宅只有鳳毛麟角，這種狀況與上海這個國際型大都市的形象并不十分匹配，因此，如何綜合提高自身產(chǎn)品的各方面要素，對每一個細節(jié)都力求精雕細琢，使樓盤成為真正的“豪宅”，這將是開發(fā)商們所需研究的主要課題。但不應(yīng)該忽視的是“911 事件”以及全球性的經(jīng)濟蕭條對中國，特別是對上海高檔住宅市場的未來影響。圖 19972001年上海市高檔住宅平均售價變化情況19972001年上海市高檔住宅租金水平發(fā)生了一些變化。B．別墅類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測 根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——別墅類》），上海全市立項已開工項目2002年別墅竣工套數(shù)7459套， 2003年別墅竣工套數(shù)2087套。小陸家嘴地區(qū)：小陸家嘴立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1786套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有478套，采用中原統(tǒng)計上海市各區(qū)實際公建配套的比例系數(shù)折算住宅面積并考慮經(jīng)濟發(fā)展因素，按照每戶110平方米的建筑面積推算。由于靜安區(qū)未開工項目已知數(shù)據(jù)較少，所以項目統(tǒng)計預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量有較大的差額。從竣工單元量和走勢變化看，排除具體項目統(tǒng)計時出現(xiàn)的一些客觀的誤差，項目統(tǒng)計預(yù)測量與線性模型預(yù)測量基本吻合。216。同時，決定房地產(chǎn)市場需求的除了家庭收入水平、同類產(chǎn)品價格、市場供給量等經(jīng)濟因素外，價格預(yù)期是重要的非經(jīng)濟因素。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要歸功于中檔住宅存量房銷售的放量。（2）19972001年研究區(qū)域吸納情況從研究區(qū)域吸納情況看，各研究區(qū)域歷年呈現(xiàn)出量上遞增的趨勢，雖然徐匯、靜安期間出現(xiàn)了些許波動，但總體趨勢上還是上升。其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。從區(qū)域上看，徐匯、長寧、靜安區(qū)的高檔住宅相對集中，而近期徐匯區(qū)的高檔樓盤供應(yīng)量最大。（2）入關(guān)后國內(nèi)原本壟斷的行業(yè)會受到較大沖擊，這極可能會影響今后幾年主力購買群的購買能力。新世紀以來，上海在繼續(xù)推進改革開放、擴大內(nèi)需的過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、環(huán)境綠化等方面的建設(shè)也取得了顯著的成就。2001年上海市中心十二個城區(qū)商品房預(yù)售成交價格為每平方米4352元，%。此時中國國內(nèi)需求嚴重不足、通貨緊縮情勢嚴峻。1999 年《財富》論壇、2001 年APEC 會議、2010 年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在上海，種種跡象表明， 經(jīng)過近10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引
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