上海高檔住宅市場研究-免費閱讀
【正文】 樓市的火爆，給儲備著地塊的開發(fā)商們帶來的無限的希望，期望抓住滬上樓市又一輪高潮這一大好時機創(chuàng)造高級樓盤的再次輝煌。中國加入WTO的消息確定，是促使高價位樓盤銷量提升的一大主要原因。2001年起，上海房地產(chǎn)市場整體升溫，高檔住宅銷售價格的這種連續(xù)下降的局面開始扭轉(zhuǎn)，平均價格水平比2000年提高了7%。由于小陸家嘴地區(qū)規(guī)劃的主要用途為辦公區(qū)域，所以住宅項目雖然從體量、品牌等方面都比較突出，但因數(shù)量較少，任一項目變動都會對竣工面積預測產(chǎn)生較大程度影響，故本區(qū)域竣工面積變化預測的不可預期性較之其他區(qū)域較大。徐匯區(qū)2004年商品住宅包括已開工和未開工兩部分總計2998套，但是考慮到一些具體情況，2998套的竣工單元是偏小的。 靜安區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應量項目總表——靜安區(qū)公寓類》），靜安區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1792套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1026套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1162套。A．公寓類物業(yè)市場供應量預測長寧區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)），長寧區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有8745套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有5208套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4542套。 鑒于對2002年各研究區(qū)域供應量較為精確的把握 ，本預測以研究區(qū)域2002年各項目匯總之供應量為數(shù)學模型預測校驗起點。從發(fā)展趨勢看，隨著上海市新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機遇的到來，整個研究區(qū)域內(nèi)的空置率將進一步降低。圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅吸納量變化 （3）空置情況鑒于上海官方對歷年房地產(chǎn)空置率未做統(tǒng)計，同時該指標的計算方法也尚未統(tǒng)一，根據(jù)上海實際情況，本報告采用國際上流行計算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量該公式的意義在于：當整個城市的住宅空置率為1%以下，一部分買房人幾乎找不道符合自己需要的住房，市場呈現(xiàn)賣方市場；當整個城市住宅空置率為2~3%時，市場較為平穩(wěn)，即市場房價（租金）不會出現(xiàn)上升或下跌的壓力，買房者也有較充分的選擇余地；如果住宅空置率大于4%時，則表示供過與求，住房將會產(chǎn)生過剩和積壓。隨著這一趨勢發(fā)展，相信未來幾年內(nèi)研究區(qū)域的空置量還將繼續(xù)下降，但由于歷史空置總量較大、進入較為合理的空置區(qū)域尚需時日（詳見附錄3：）。圖1 2001年底研究區(qū)域高檔住宅現(xiàn)總存量分布圖 2001年底高檔住宅（普通公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布圖 2001年底高檔住宅（服務式公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布綜合這些高檔公寓住宅項目的具體情況來看，項目分布的地域性十分明顯，主要分布于徐家匯商圈輻射區(qū)域，淮海路兩側區(qū)域，建國路沿線，鎮(zhèn)寧路沿線，人民廣場周邊區(qū)域，蘇州河、黃浦江兩岸沿江區(qū)域，虹橋、古北7大地區(qū)（見附表）：表 全市高價位樓盤區(qū)域分布情況區(qū)域區(qū)域特征個案特點代表個案徐家區(qū)商圈輻射區(qū)域本市著名商業(yè)中心周邊區(qū)域，本身區(qū)位價值較高區(qū)域個案分布集中，內(nèi)銷個案為主導東方曼哈頓、徐匯苑、泰德苑、天際花園淮海路兩側區(qū)域歷史人文氣息濃郁，滬上高檔商業(yè)中心，區(qū)位價值高98年起陸續(xù)開發(fā)迅速形成一大版塊，以商業(yè)中心和老上海高尚地段作為區(qū)域個案主要特色東方巴黎、茂名大廈、明園世紀城、新汾陽公寓、南昌花苑建國路沿線老上海租界區(qū)，環(huán)境靜謐、幽雅，具濃郁的懷舊情結，全市公認的高尚地段個案以地段和環(huán)境作為主要的產(chǎn)品支持步高苑、巴洛克宮庭鎮(zhèn)寧路沿線新興外銷高檔住宅聚集區(qū)多幢高層住宅的高密度分布，使區(qū)域競爭始終處白熱化狀態(tài)協(xié)和世界廣場、榮軒大廈、金橋花園、金柏苑、東方雅苑、東方劍橋、愛麗軒人民廣場周邊區(qū)域城市中心位置，有人民廣場、南京路等人文景點，地段價值居全市“黃金”水平以城市中心坐標位置為圓心輻射開發(fā)。上世紀90年代中期在黃浦、徐匯等區(qū)也出現(xiàn)了一些內(nèi)銷的高檔物業(yè)，但占整個高檔住宅市場的比例一直不高。這主要由于以下幾方面原因：（1）目前國內(nèi)經(jīng)濟形勢雖明顯好轉(zhuǎn)，但其性質(zhì)仍屬“轉(zhuǎn)機”而非“轉(zhuǎn)折”。眾多國外金融、保險和咨詢企業(yè)將在中國“入世”后成為進入中國市場的主力軍。但是隨著時間的推移，房地產(chǎn)開發(fā)商蓄勢待發(fā)，今后23年內(nèi)供應預計將略大于需求。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個“N”字型的市場發(fā)展軌跡。比上年增長12%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到56%；，%，%，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長為最。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場供求和競爭狀況，對上海市中高檔次住宅市場有明確的認識，邀請上海中原物業(yè)代理有限公司市場研究部對上海市高檔住宅市場（別墅、公寓、服務式公寓）的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢進行研究，從而為項目提供有針對性的定位和營銷組合等發(fā)展建議。即竣工量住宅需求指標3吸納量當年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當年住宅市場的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經(jīng)初始登記一年后未售出的建筑面積5空置率某年度末末所有住房的空置量與全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量住宅價格指標6區(qū)域平均租金某區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租賃價格的加權平均值7物業(yè)平均租金某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租金總額與租出總面積的比值8區(qū)域平均售價某區(qū)域內(nèi)某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)銷售價格的加權平均值9物業(yè)平均售價某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)可供出售的總建筑面積的單位面積成交價格本報告的基本結構本報告共有以下三個部分組成，分別為：第一部分：上海高檔住宅市場第二部分：項目發(fā)展建議第三部分：附錄1：上海高檔住宅典型案例分析附錄2：上海高檔住宅市場存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)
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