【正文】 2023年 1月 28日星期六 下午 3時 29分 57秒 15:29: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 28日星期六 3時 29分 57秒 15:29:5728 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 3時 29分 57秒 下午 3時 29分 15:29: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , January 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。單價及總價高。實用性較強。室內(nèi)室外空間開闊。 特點比較 第 60頁 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ?對比 90墅、傳統(tǒng)別墅及高層，可以清晰的了解“ 90墅”產(chǎn)品的優(yōu)點和缺點。了解到綠地集團推出的 90墅項目，可改造余地大，功能性強，且價格親民，于是就購買了一套供自己 自住兼投資 。 ?地下建筑面積 45㎡，非陽光地下室，采光主要依靠 2個采光井。 ?地下建筑面積 45㎡，非陽光地下室，采光主要依靠 2個采光井。 ?地下建筑面積 30㎡，非陽光地下室，采光主要依靠 2個采光井。 綠地薔薇九里 項目概況 第 43頁 90墅概述 綠地 90墅 90墅解析 ?綠地薔薇九里采取了高層不低層住宅分別成區(qū) ， 分別管理的斱式 ， 高層住宅由 32棟 11—12層住宅組成 ， 聯(lián)排別墅沿地塊西南部呈魚骨式緊密排列 ， 主要有 80平斱米 、 95平斱米 2種產(chǎn)品 。 Chapter 5— 綠地 90墅分析 ?90墅概述 ?綠地 90墅 ?90墅解析 第 39頁 第 40頁 90墅定義及特點 ?90墅指小面積戶型的別墅項目 ， 包括聯(lián)排 、 疊加以及小獨棟 。 2023年乊后出現(xiàn)溢價率 40%以上丏去化較快項目 。 III. 聯(lián)排產(chǎn)品斱面 ， 以經(jīng)濟型聯(lián)排為主 ， 套均面積集中在 90150㎡ 及210220㎡ 兩個區(qū)間 ， 2023年乊后 ， 項目個數(shù)增多 ， 套均面積兩枀化發(fā)展 ， 差異化明顯 ， 戒枀大超出板塊套均面積戒枀大小亍板塊套均面積 ， 出現(xiàn) 90墅及 300㎡ 以上聯(lián)排產(chǎn)品 。 II. 由亍上海綠地住宅產(chǎn)品很少涉及花園洋房和獨棟產(chǎn)品 ， 僅在綠地東岸漣城中有花園洋房 ， 丏幵非層層退臺 ， 更類似亍普通多層；而獨棟僅在綠地諾丁山中有 10套作為標桿產(chǎn)品 ， 目前僅去化掉 2套 ， 因此其歷程研究忽略花園洋房和獨棟 。 ?上海綠地普通住宅成交面積占其住宅總成交面積的比例從 2023年的 100%下降到 2023年的 %， 而別墅成交面積占其住宅總成交面積的比例逐漸上升到 30%以上 ， 而其住宅產(chǎn)品市場占有量保持上升的趨勢 。整體目標客戶定位中端戒中端偏上，高端涉及較少 第 14頁 Chapter 3— 上海綠地研究 ?上海綠地市場地位 ?上海綠地發(fā)展規(guī)律分析 第 15頁 上海綠地歷年普通住宅成交價格水平圖 上海綠地歷年別墅成交價格水平圖 % % % % % % % 0 0 % % % 0 0 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023公寓 花園洋房 0 0 0 % % % % 0 0 % % % % % % % % % 0%20%40%60%80%100%120%140%160%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023聯(lián)排 獨棟 疊加 ?上海綠地各類住宅產(chǎn)品成交均價基本都低于全市成交均價 ， 其中公寓成交均價為全市成交均價的 70%左右 ， 疊加為 80%左右 ， 聯(lián)排在 90%左右 。建筑風格現(xiàn)代風格結(jié)合新古典主義元素符號，大氣、個性鮮明。定位中等收入階層。 第 10頁 綠地發(fā)展戰(zhàn)略 “做最懂得政府的開發(fā)商” ?綠地集團善亍“做政府想做當?shù)仄髽I(yè)又做丌了戒者丌容易做的事的事 ” ，自稱“最懂得政府的開發(fā)商” ?地斱政府出亍政績斱面的考慮，會青睞亍引迚超高層建筑建設與家 綠地集團。 當?shù)弥枰獙懪c題報告時 ， 腦子里就蹦出了幾個詞 。 ? 本報告所戔取數(shù)據(jù)均為從 2023年至今 。 第 6頁 主要問題 由本報告的研究目標可以得出本報告將要解決的主要問題如下： Ⅰ 理解綠地 Ⅱ 總結(jié)綠地在上海的住宅產(chǎn)品線 第 7頁 Chapter 2— 初識綠地 ?綠地簡介 ?綠地開發(fā)模式 ?綠地發(fā)展戰(zhàn)略 ?綠地產(chǎn)品系列 第 8頁 綠地簡介 ?綠地集團是上海市國有控股特大型企業(yè)集團，成立于 1992年 7月 18日。 ?現(xiàn)代服務業(yè)斱面，綠地開發(fā)了吉盛偉邦國際家具村等項目，打造主題性行業(yè)中心。一般為大型項目，位于市中心外圍區(qū)域，生活便利度高。建筑風格新古典主義，外墻裝飾多用石材，體現(xiàn)尊貴感。 ?2023年由于限購政策的影響使得其成交量和市場占有量均有所回落 。 2023年之前 ， 上海綠地以 穩(wěn)健策略 為主 ， 采取跟隨主流市場的策略以控制風險； 2023年之后 ， 上海綠地逐漸向 領導者角色 轉(zhuǎn)變 ， 不斷關注兩級需求 ， 引領市場 。 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 ； ； ； 綠地南橋老街 ； ； ； ； ； 133； 綠地新里崴廉公寓 ； ； ； ； ； ； 綠地臨港家園 ；唯一項目 綠地東岸漣城 ；唯一項目 ；唯一項目 ； 76； 綠地新干線 ； 79； 綠地金山老街 ； 87； 綠地諾丁山 ； ； ； ； 綠地海珀華庭 ； ； ； 綠地香頌 ； ； 海珀日暉 ； ； ； 綠地薔薇九里 ； ； ； 綠地領御 ； 89； 123； 綠地河流島 ； 1 ； ； 綠地上河院 綠地公元 1860 綠地新里米蘭公寓 ； ； 綠地秋霞坊 ； ； 綠地布魯斯小鎮(zhèn) ； ； 綠地上海啟航社 ； 綠地梧桐院 ； ； 綠地新南路壹號 ； ； 發(fā)展歷程分析 公寓套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 27頁 套均面積 90110㎡為主 ， 套均面積多小于板塊套均面積 ， 2023年以后出現(xiàn)以大面積為主項目 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地新里崴廉公寓 ； ； ； ；唯一疊加 綠地臨港家園 綠地東岸漣城 ；唯一項目 ；唯一項目 ； ； 綠地新干線 綠地金山老街 綠地諾丁山 綠地海珀華庭 綠地香頌 海珀日暉 綠地薔薇九里 綠地領御 綠地河流島 綠地上河院 綠地公元 1860 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 綠地薔薇四季 綠地梧桐院 綠地新南路壹號 ； 244； 發(fā)展歷程分析 疊加套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 28頁 套均面積 180210㎡，項目個數(shù)少，非主要發(fā)展物業(yè)類型 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地新里崴廉公寓 綠地臨港家園 綠地東岸漣城 綠地新干線 綠地金山老街 綠地諾丁山 聯(lián)排： 210； 聯(lián)排： ； 聯(lián)排： ； 聯(lián)排： ； 綠地海珀華庭 綠地香頌 ； 217； ； 海珀日暉 綠地薔薇九里 ； ；唯一聯(lián)排 ； 綠地領御 綠地河流島 ； 192； 1 綠地上河院 214； 綠地公元 1860 152； ； 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) ； ； 綠地薔薇四季 ； ； 綠地梧桐院 ； ； 綠地新南路壹號 ； ； 發(fā)展歷程分析 聯(lián)排套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 29頁 以經(jīng)濟型聯(lián)排為主 ， 套均面積集中在90150㎡及 210220㎡兩個區(qū)間 ， 2023年之后 ， 項目數(shù)量增多 ， 套均面積兩極化發(fā)展 ， 差異化明顯 ， 或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積 ， 出現(xiàn) 90墅及 300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品 。 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 綠地南橋老街 綠地新里崴廉公寓 綠地臨港家園 綠地東岸漣城 綠地新干線 綠地金山老街 綠地諾丁山 聯(lián)排： %； 1 聯(lián)排： %； 6 聯(lián)排： %； 3 聯(lián)排： %； 3 綠地海珀華庭 綠地香頌 %； 14 %； 2 %； 10 海珀