【正文】 ； ；唯一聯(lián)排 ； 綠地領(lǐng)御 綠地河流島 ； 192； 1 綠地上河院 214； 綠地公元 1860 152； ； 綠地新里米蘭公寓 綠地秋霞坊 綠地布魯斯小鎮(zhèn) ； ； 綠地薔薇四季 ； ； 綠地梧桐院 ； ； 綠地新南路壹號 ； ； 發(fā)展歷程分析 聯(lián)排套均面積 注：每個單元格內(nèi)的第一個數(shù)據(jù)為套均面積，第二個數(shù)據(jù)為與板塊內(nèi)同類產(chǎn)品套均面積的比值 第 29頁 以經(jīng)濟型聯(lián)排為主 ， 套均面積集中在90150㎡及 210220㎡兩個區(qū)間 ， 2023年之后 ， 項目數(shù)量增多 ， 套均面積兩極化發(fā)展 ， 差異化明顯 ， 或極大超出板塊套均面積或極大小于板塊套均面積 ， 出現(xiàn) 90墅及 300㎡以上聯(lián)排產(chǎn)品 。 公寓多為新古典主義 、海派 ， 別墅多為英式戒法式 。 發(fā)展歷程分析 樣本說明 第 23頁 發(fā)展歷程分析 產(chǎn)品類型 項目名稱 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 綠地康橋老街 公寓 公寓 公寓 綠地南橋老街 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 綠地新里崴廉公寓 公寓 公寓、 疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓 綠地臨港家園 公寓 綠地東岸漣城 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 公寓、疊加 綠地新干線 公寓 公寓 綠地金山老街 公寓 公寓 綠地諾丁山 公寓、 聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排、 獨棟 公寓、聯(lián)排、獨棟 綠地海珀華庭 公寓 公寓 公寓 綠地香頌 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 聯(lián)排 海珀日暉 公寓 公寓 公寓 綠地薔薇九里 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地領(lǐng)御 公寓 公寓 公寓 綠地河流島 公寓 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地上河院 聯(lián)排 綠地公元 1860 聯(lián)排 聯(lián)排 綠地新里米蘭公寓 公寓 公寓 綠地秋霞坊 公寓 公寓（聯(lián)排待推） 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地薔薇四季 聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地梧桐院 公寓、聯(lián)排 公寓、聯(lián)排 綠地新南路壹號 公寓、疊加、聯(lián)排 公寓、疊加、聯(lián)排 第 24頁 年份 在售項目個數(shù) 新增項目個數(shù) 新增產(chǎn)品類型 新增產(chǎn)品類型 所在項目 項目特點 2023 3 / / / 產(chǎn)品類型相對單一 ， 公寓占據(jù)大多數(shù) ， 新增項目較少 ，逐漸出現(xiàn)少量低密度產(chǎn)品 2023 4 1 疊加 綠地新里崴廉公寓 2023 5 2 / / 2023 6 2 聯(lián)排 綠地諾丁山 2023 12 7 / / 產(chǎn)品類型逐漸多樣 ， 新增項目增多 ， 丏基本都為各類別墅 、 公寓混搭 2023 16 6 獨棟 綠地諾丁山 2023 13 0 / 發(fā)展歷程分析 產(chǎn)品類型小結(jié) 第 25頁 發(fā)展歷程分析 建筑風(fēng)格 第 26頁 年份 項目名稱 建筑風(fēng)格 2023 綠地康橋老街 海派 綠地南橋老街 海派 綠地新里崴廉公寓 Art deco 2023 綠地臨港家園 現(xiàn)代 2023 綠地東岸漣城 新古典主義 綠地新干線 現(xiàn)代 2023 綠地金山老街 海派 綠地諾丁山 英式 2023 綠地海珀華庭 Art deco 綠地香頌 英式 海珀日暉 現(xiàn)代 綠地薔薇九里 英式 綠地領(lǐng)御 新古典主義 綠地河流島 英式 綠地上河院 中式 2023 綠地公元 1860 海派 綠地新里米蘭公寓 新古典主義 綠地秋霞坊 新古典主義 綠地布魯斯小鎮(zhèn) 法式 綠地薔薇四季 英式 綠地梧桐院 法式 綠地新南路壹號 法式 ?整體建筑風(fēng)格 穩(wěn)重大氣 。 Chapter 4— 上海綠地產(chǎn)品線研究 ?發(fā)展歷程分析 ?住宅產(chǎn)品線分析 第 22頁 I. 戔取綠地集團 2023年以來在上海房地產(chǎn)市場上的所有住宅項目迚行分枂 。 2023年之前 ， 上海綠地以 穩(wěn)健策略 為主 ， 采取跟隨主流市場的策略以控制風(fēng)險； 2023年之后 ， 上海綠地逐漸向 領(lǐng)導(dǎo)者角色 轉(zhuǎn)變 ， 不斷關(guān)注兩級需求 ， 引領(lǐng)市場 。 ?總體而言 ， 上海綠地的別墅產(chǎn)品以 220㎡以下的經(jīng)濟型別墅為主； 2023年之前 ， 上海綠地別墅產(chǎn)品都在 150㎡以上 ， 而 2023年之后 150㎡以下的經(jīng)濟型別墅顯著增加 ， 與此同時 ， 250㎡以上的享受型別墅也逐漸增加 。 ?由此 ， 可看出上海綠地的住宅產(chǎn)品 逐漸向相對高端方向發(fā)展 ， 且在整個 別墅市場的占有量逐漸提高 。 ?2023年至今 ， 上海市普通住宅成交面積占住宅總成交面積的比例穩(wěn)定保持在 80%左右 ， 相對高端市場份額較穩(wěn)定 。 ?2023年由于限購政策的影響使得其成交量和市場占有量均有所回落 。 上海綠地市場地位分析 成交價格水平 總成交面積 第 16頁 % % % % % % % 0%1%2%3%4%5%6%7%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交占比圖 60344 202906 377393 288339 481666 558506 292590 01000002023003000004000005000006000002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023上海綠地歷年住宅產(chǎn)品成交面積圖（單位：㎡） ?2023年至今 ， 除了受 2023年經(jīng)濟危機的影響成交量下滑之外 ， 上海綠地住宅產(chǎn)品成交面積呈一路攀升狀態(tài) ， 從2023年的 6萬方上漲到 2023年的 ， 年均增長率達(dá)到 56%。 ?花園洋房和獨棟供應(yīng)量比較少 ， 成交均價也在全市成交均價之下 。 住宅產(chǎn)品線成熟，尚未形成普遍認(rèn)可的別墅產(chǎn)品線，基本都為中端或者中高端品牌，高端品牌少 第 13頁 總結(jié) ?“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融、汽車等相兲產(chǎn)業(yè)幵丼發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局 ?“新城開發(fā) +地標(biāo)”的開發(fā)模式 ?“做最懂得政府的開發(fā)商”的發(fā)展戓略 ?目前成熟產(chǎn)品線基本上都為公寓產(chǎn)品，別墅未形成普遍訃可的產(chǎn)品線。建筑風(fēng)格新古典主義，外墻裝飾多用石材，體現(xiàn)尊貴感。加強產(chǎn)品細(xì)節(jié)的處理，例如長方形電梯，適合擔(dān)架進(jìn)入；電梯有扶手；房間設(shè)24小時呼叫按鈕等。 針對 老年人 的養(yǎng)老需求推出電梯養(yǎng)老公寓。 針對 青年人 追求時尚、個性的特點打造的小戶型、低總價、全裝修產(chǎn)品品牌。一般為大型項目，位于市中心外圍區(qū)域，生活便利度高。定位城市新興中產(chǎn)階層，認(rèn)同西方文化藝術(shù)，講求生活格調(diào)、品味。 綠地集團 中高端品牌 ，以多層和小高層為主，也有部分項目會有少量高層、洋房甚至聯(lián)排。建筑風(fēng)格源自上海石庫門。 ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè)斱面，綠地開發(fā)了吉盛偉邦國際家具村等項目，打造主題性行業(yè)中心。 第 11頁 綠地產(chǎn)品系列 綠地地產(chǎn) 住宅類 商業(yè)辦公類 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?住宅地產(chǎn)斱面，綠地集團經(jīng)過多年積累，形成了數(shù)個針對丌同目標(biāo)客戶的知名品牌。 ?除了低價出譏土地乊外還給予政策優(yōu)惠，造就了綠地集團實際開發(fā)超高層的成本相對亍收益幵丌高。 ?商業(yè)地產(chǎn) 住宅地產(chǎn) ?住宅地產(chǎn)已形成諸多知名品牌，如世紀(jì)城、新里、老街等等 ?商業(yè)地產(chǎn)已在多個城市建有地標(biāo)性建筑，如南京綠地中心、大連綠地中心等等 ?成品油批發(fā) 、 零售 ， 燃料油批發(fā) 、 零售 ， 煤炭批發(fā) ， 石油海上運輸 、 陸上運輸 ， 雜貨水上運輸 ， 加油站經(jīng)營 ， 石油 、 煤炭儲存 ， 能源開發(fā)利用 ， 咨詢服務(wù)等 ?為中小企業(yè)提供小額貸款 ?各品牌汽車 4S店 ?保險理賠 ?定點上牌 ?理賠定損 第 9頁 綠地開發(fā)模式 “新城開發(fā) +地標(biāo)” 南京綠地中心 江蘇第一高樓，集超五星級洲際酒店、甲級辦公樓、高檔商場等業(yè)態(tài)為一體的超高層現(xiàn)代化商務(wù)城 南昌綠地中心 246米的超高層標(biāo)志性組合建筑，包含國際甲級寫字樓、五星級酒店和商業(yè)綜合體 大連綠地中心 東北第一高樓，包含國際甲級寫字樓、五星級酒店和商業(yè)綜合體、全球富豪與屬海景公寓亍一身的 518米超高層城市綜合體及 6幢超豪華海景公寓 ?目前綠地集團已不多個地斱政府簽訂協(xié)議，為提升城市形象在開發(fā)新城的同時輔以超高層地標(biāo)建設(shè)。 第 6頁 主要問題 由本報告的研究目標(biāo)可以得出本報告將要解決的主要問題如下： Ⅰ 理解綠地 Ⅱ 總結(jié)綠地在上海的住宅產(chǎn)品線 第 7頁 Chapter 2— 初識綠地 ?綠地簡介 ?綠地開發(fā)模式 ?綠地發(fā)展戰(zhàn)略 ?綠地產(chǎn)品系列 第 8頁 綠地簡介 ?綠地集團是上海市國有控股特大型企業(yè)集團，成立于 19