【正文】 為了讓本項目能“一炮而紅”，所以一開始，凱旋會就應以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務求在最短的時間內(nèi)積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。 主推單位： C 棟 15 層以下的全部單位。 炒作主題： ⒈凱旋華美達酒店附樓爆破成功，原址將建成南中國最高的豪華住宅； ⒉南中國最高住宅即將面世； ⒊ 360176。 海外旅游團隊聯(lián)合推廣 嶺南會與華美達酒店、祈福華廈的聯(lián)合推廣 免 費為業(yè)主選擇人身意外保險和醫(yī)療保險。 凱旋會 營銷企劃建議書 23 ⑷停車 場智能閘機系統(tǒng) 用戶持有住戶卡進出本區(qū)停車場，在出入車場時，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機閘臂上升而讓車輛進出入。 煤氣： 預先安妥城市管道煤氣表，并送至煮食爐及熱水器，經(jīng)申請后即可使用。 窗臺： 客飯廳及臥室有飄窗臺的鋪設花崗巖窗臺板；廚房、浴室鋪設高級瓷磚。 廚房設施： 預留排污管道接駁口及地漏。 ⒉示范單位建議： 本項目的最大特點是 360 度的景觀，特別南向是寬闊的珠江，故示范單位必須體現(xiàn)珠江的一望無際及二沙島的大面積綠化。 如圖示：充滿中國特色的中餐廳以及莊重嚴肅的服務式會議室。 凱旋會 營銷企劃建議書 14 ㈡單體及立面建議 外立面是項目靈魂的載體、魅力的表現(xiàn)，能否給人予美好的第一印象，就在于外立面的設計。 ?客戶生活習性： 大多分布在天河等商務區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機場、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會員俱樂部、高級專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激、追求享樂。 凱旋會 營銷企劃建議書 8 2 形象廣告訴求 ： 把酒凌云處 人生凱旋時 3 廣告訴求點元素整合構成 線條簡潔、明快、層次豐富的外立面 充滿歐洲特色繪畫及浮雕、廊柱的門樓 帶有花槽的飄窗臺 古典歐洲廊柱 布滿圖騰的水墻 以歐洲傳說為主題的噴水池 帶有噴泉及雕塑的豪華泳池 歐洲皇室風格的御花園 充滿歐洲風情的室內(nèi)恒溫泳池 揚溢著法式浪漫的咖啡廳 布滿歐洲古典雕塑的健身室 健康高氧水吧及美容院 香薰健康水療按摩室 仿照歐洲皇家建筑的外立面 仿照歐洲皇室園林的主題園林 充滿皇室風 范的特色配套 “ 把酒凌云處， 人生凱旋時 ”構成元素 凡爾賽宮銷售中心的開放 帝王之家示范單位的展覽 充滿皇室味道的銷售服裝及銷售資料 歐洲皇室文化展覽 歐洲游銷售獎勵 以歐洲皇室文化為主題的推廣 項目的唯一性及不可代替 性 南中國最高的住宅 首創(chuàng)三梯一戶， 360 度觀景空中別墅 首創(chuàng)歐洲皇家園林 凱旋會 營銷企劃建議書 9 ㈡目標客戶定位 ?共通點： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個珠江三角洲，甚至港澳臺華僑。 ★項目處于建設初期，市場存在一定的不確定因素。 ☆設計前衛(wèi)、尊貴，全通透落地景 觀窗設計，波浪弧形外立面極具視覺吸引力。再加上本地塊是五羊新城中最后一塊南向望江的地塊，其稀缺性、唯一性不言而喻。所以得天獨厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路網(wǎng)，使本項目 具備成為珠江新城地標建筑、廣州新一代頂級豪宅典范的綜合素質(zhì)。 ☆在五羊新城內(nèi)，市政及生活配套成熟，獨享完善生活社區(qū)。 解決方法： 讓客戶清楚每個項目都會經(jīng)過初建時期，而該地塊是東山區(qū)南向望江的最后一塊地，并且宣傳“南中國最高的住宅” ，首創(chuàng)“ 360 度觀景空中別墅”的概念，突顯項目的差異性。 —— 家庭月收入在 100000 元以上 —— 年齡層次為 35～ 55 歲 —— 自住、享受生活為主、投資為輔 —— 付款方式以銀行按揭為主 ?他們是： —— 大型集團及跨國機構高級金領階層 /管理人員 —— 外國駐廣州領事 —— 廣州、珠三角洲經(jīng)商及事業(yè)成功人仕 —— 從事 IT 高新技術開發(fā)的專業(yè)技術人員 —— 私營企業(yè)主、金融界人仕 —— 省市委、政府、軍區(qū)政要權貴及高干子弟 —— 港澳臺及海外成功人士 ?目標層的特點分析： —— 事業(yè)成功、經(jīng)濟較為富足 —— 忙碌、對住宅的地理位置及交通較重視 —— 個性內(nèi)斂、不張揚 —— 對價錢不敏感，而看重產(chǎn)品本身是否適合自己 —— 對物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 凱旋會 營銷企劃建議書 10 ?客戶心理特點： —— 具有被特別尊重的心理需要。 凱旋會 營銷企劃建議書 11 ㈢價格定位 由于凱旋會屬前期開發(fā)階段，項目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發(fā)展商 的實力亦未能彰顯，珠江新城內(nèi)及珠江彼岸競爭對手林立等客觀因素存在。本項目緊臨珠江，視野開闊，而且由于是目前廣州市規(guī)劃最高的標志性建筑，故必須建立自己的原創(chuàng)特色，不能與江邊眾多樓盤有所雷同。 如圖示：布滿歐洲古典雕塑的健身室與充滿歐洲風情的室內(nèi)恒溫泳池。并且為適應外籍住戶的需求，建議裝修不同國家特色的示范單位，作為裝修套餐以供不同客戶的需求。 電視及電話： 預留公共電視及 IDD 電話接收線至分戶門口，一經(jīng)申請批準，即可使用。 門扇： 戶門為豪華木質(zhì)防火門連大門鎖的子母門、門鈴及防盜鏡；室內(nèi)為精美櫸木夾板門連門套；廚房門鑲有長條磨砂玻璃；廚房、浴室門扇內(nèi)側面貼防火膠板。 智能 化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 ⑸緊急呼叫系統(tǒng) 在室內(nèi)床頭柜上預留安裝按鈕處，便于用于在緊急的情況下通知保安部門。并且可為該“健康管家中心”還將與各大醫(yī)院?？坡?lián)網(wǎng)，為業(yè)主提供出診服務、定期舉行健康講座。 高爾夫球會的聯(lián)合推廣 銀行信用卡前 500名消費大戶直銷信 全江景空中別墅即將駕臨廣州； ⒋“三梯一戶”，擁攬 360176。 凱旋會 營銷企劃建議書 34 故獨特的營銷手段是本項目銷售的重頭戲。 凱旋會 營銷企劃建議書 35 ⒉入市姿態(tài) 城中之最 —— “至高豪宅，至尊會籍，至豪華享受” 凱旋會擁有最無敵的江景、最高的住宅定位、最多的會所支持、最細致的管理與服務、最超卓的戶型設計，無論先天條件還是后天規(guī)劃都決定了本項目一定是最高檔次的豪宅。同時，中地行將以直銷形式聯(lián) 系其他會所聯(lián)盟，希望網(wǎng)絡更多的高級會所成為兄弟會所，整合客戶資源，達到互利互惠的效果。并且以報花及特約稿的形式提前讓市場認知本項目，讓“凱旋會”的名字深入民心，起到疊加印象的效果。 人脈營銷獎勵計劃 中地行豪宅客戶資源庫直銷 并設立業(yè)主健康檔案，定期免費為業(yè)主進行一般的體檢，工作時間內(nèi)免費為業(yè)主進行普通健康信息咨詢，免費為業(yè)主制訂首次養(yǎng)生處方、家庭護理處方、營養(yǎng)處方、心理處方和運動處方。如住戶未有回應，則呼叫傳往管理處中心分機，由管理員處理來訪者。所有開關、插座選用松本產(chǎn)品，并設冷氣機專用電源插座。 樓面： 客飯廳及睡房地臺全鋪優(yōu)質(zhì)櫻桃木地板及實木墻腳線；廚房、浴室、工作陽臺鋪上等仿古防滑磚；廚房出工作陽臺、窗用水綠色玻璃；浴室用噴粉鋁合金框配水綠色磨砂玻璃。 浴室設施： 預留排污管道接駁口及地漏。