【正文】 10 ?客戶心理特點： —— 具有被特別尊重的心理需要。 凡爾賽宮銷售中心 —— 以未來的會所作為銷售中心，并且將其裝飾成歐洲皇宮的感覺，并且所有銷售人員、保安、門僮的衣著都必須帶有皇室的味道。 解決方法： 讓客戶清楚每個項目都會經過初建時期，而該地塊是東山區(qū)南向望江的最后一塊地，并且宣傳“南中國最高的住宅” ，首創(chuàng)“ 360 度觀景空中別墅”的概念，突顯項目的差異性。 解決方法： 針對該客戶層為多次置業(yè)人士，對產品質量的要求高，因此項目本身的核心競爭力（產品）入手，建議 在建筑方面運用“無梁蓋板”、“彈性開間”的設計，避免造成客戶資源的流失。 ☆在五羊新城內，市政及生活配套成熟，獨享完善生活社區(qū)。 ☆南中國最高的住宅，首創(chuàng)“ 360 度觀景空中別墅”概念。所以得天獨厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路網，使本項目 具備成為珠江新城地標建筑、廣州新一代頂級豪宅典范的綜合素質。凱旋會 營銷企劃建議書 1 前 言 經與貴司就五羊新城 “凱旋會” 項目的銷售策代理事宜初步接觸，我們就本項目的各方面特性，項目的整體項目定位，策劃包裝及銷售代理，成立了專項小組，以專業(yè)的市場調研為基礎，以獨到的見解為指引，以科學的操作為手段，以利潤最大化為目的，根據整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項目的開發(fā)意圖，并令本項目為貴司在房地產開發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務求使之成為廣州市房地產市場中廿一世紀新概念豪宅的典范。再加上本地塊是五羊新城中最后一塊南向望江的地塊，其稀缺性、唯一性不言而喻。 ☆本項目擁一線江景盤，臨江面寬，以戶戶南向望江、南北通風對流而獨領風騷。 ☆設計前衛(wèi)、尊貴，全通透落地景 觀窗設計，波浪弧形外立面極具視覺吸引力。 ★整體戶型較大，單位總價過高，目標客戶群狹窄。 ★項目處于建設初期，市場存在一定的不確定因素。江景空中別墅 凱 旋 會 Triumph Salon 把酒凌云處 人生凱旋時 歐洲皇家園林 —— 以精致、莊嚴、高貴的歐洲皇家園林來表達凱旋會的絕“高”地位（樓層的高度與檔次的高貴）。 凱旋會 營銷企劃建議書 8 2 形象廣告訴求 ： 把酒凌云處 人生凱旋時 3 廣告訴求點元素整合構成 線條簡潔、明快、層次豐富的外立面 充滿歐洲特色繪畫及浮雕、廊柱的門樓 帶有花槽的飄窗臺 古典歐洲廊柱 布滿圖騰的水墻 以歐洲傳說為主題的噴水池 帶有噴泉及雕塑的豪華泳池 歐洲皇室風格的御花園 充滿歐洲風情的室內恒溫泳池 揚溢著法式浪漫的咖啡廳 布滿歐洲古典雕塑的健身室 健康高氧水吧及美容院 香薰健康水療按摩室 仿照歐洲皇家建筑的外立面 仿照歐洲皇室園林的主題園林 充滿皇室風 范的特色配套 “ 把酒凌云處， 人生凱旋時 ”構成元素 凡爾賽宮銷售中心的開放 帝王之家示范單位的展覽 充滿皇室味道的銷售服裝及銷售資料 歐洲皇室文化展覽 歐洲游銷售獎勵 以歐洲皇室文化為主題的推廣 項目的唯一性及不可代替 性 南中國最高的住宅 首創(chuàng)三梯一戶， 360 度觀景空中別墅 首創(chuàng)歐洲皇家園林 凱旋會 營銷企劃建議書 9 ㈡目標客戶定位 ?共通點： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個珠江三角洲，甚至港澳臺華僑。 —— 很注重細節(jié)。 ?客戶生活習性： 大多分布在天河等商務區(qū)、豪宅區(qū)；經常出入一些交通要道（機場、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會員俱樂部、高級專賣店等；喜歡出席一些專題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激、追求享樂。 凱旋會 營銷企劃建議書 12 三 、項目建議 ㈠園林綠化建議 為顯示本項目至高無上的地位，建議引入歐洲皇室園林的特色，使其能與同類型樓盤拉開差距，成為全國甚至全世界知名的標志性建筑物。 凱旋會 營銷企劃建議書 14 ㈡單體及立面建議 外立面是項目靈魂的載體、魅力的表現(xiàn)，能否給人予美好的第一印象，就在于外立面的設計。 如圖示：線條簡潔、明快，配有花槽或繪畫、浮雕的歐式窗臺體現(xiàn)高貴、典雅的異國風情。 如圖示：充滿中國特色的中餐廳以及莊重嚴肅的服務式會議室。讓到訪的客戶在甫進入售樓部時就覺得有一份超凡的尊貴感。 ⒉示范單位建議： 本項目的最大特點是 360 度的景觀，特別南向是寬闊的珠江，故示范單位必須體現(xiàn)珠江的一望無際及二沙島的大面積綠化。 樓面： 住宅室內地面水泥沙漿找平。 廚房設施： 預留排污管道接駁口及地漏。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 窗臺： 客飯廳及臥室有飄窗臺的鋪設花崗巖窗臺板；廚房、浴室鋪設高級瓷磚。 廚房設置： 隨樓附送進口組合式廚柜配仿石臺面，不銹網星盆、名廠抽油煙機及爐具。 煤氣： 預先安妥城市管道煤氣表，并送至煮食爐及熱水器，經申請后即可使用。 ⑴家居上網系統(tǒng) 主要功能是除了連接上互聯(lián)網收看各種信息外，用戶還可以通過內聯(lián)網查詢服務項目、預定活動場所、網上選購喜愛的商品、在網上點播電影、 玩游戲、與朋友們互相傳送電子信箱、甚至可用于遠程教育；并且有助用戶在家辦公，設立一個小型的家居辦公室。 凱旋會 營銷企劃建議書 23 ⑷停車 場智能閘機系統(tǒng) 用戶持有住戶卡進出本區(qū)停車場，在出入車場時，駕駛員只需將住戶卡靠近智能閘機的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動檢測分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機閘臂上升而讓車輛進出入。 ⑵提供高氧純凈水 —— 建議設高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到清新的空氣同時，品嘗到能增加新陳代謝，促進身體健康的高氧純凈水。免 費為業(yè)主選擇人身意外保險和醫(yī)療保險。無敵視野、 觀景浴室、底層全通透 玻璃會所、頂層觀星天臺酒巴； ★ 以會所串聯(lián)： 嶺南會、會景灣、凱旋華美達酒店的 配套等； ★ 以禮品擴大影響： 以營銷宣傳品的藝術設計品味， 使其成為上流社會的珍藏品； ★ 以主題推廣專業(yè)客戶層面： 針對超級富豪階層的專 業(yè)推廣和主題推廣。 嶺南會與華美達酒店、祈福華廈的聯(lián)合推廣 金融機構、 證券公司聯(lián)合推廣 海外旅游團隊聯(lián)合推廣 特別作為超級的豪宅盤，買家在購房時非常審慎，對發(fā)展商的實力、工程進度、項目配套、提供的服務尤其關注，故只有周密的部署才能讓本項目備受市場追捧。 炒作主題： ⒈凱旋華美達酒店附樓爆破成功，原址將建成南中國最高的豪華住宅； ⒉南中國最高住宅即將面世； ⒊ 360176。 凱旋會 營銷企劃建議書 33 主推單位： C 棟 15 層以下的全部單位。展銷會期間以全版的工商廣告配合 15 秒和30 秒電視廣告作為主要宣傳渠道，并且在《南方都市報》刊登全版項目介紹及記者采訪，從不同渠道提升本項目的知名度及美譽度，吸引更多的客戶來訪，贏取市場口碑及良好的銷售成績。為了讓本項目能“一炮而紅”，所以一開始，凱旋會就應以高格調、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務求在最短的時間內積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。