【正文】 10 ?客戶(hù)心理特點(diǎn)： —— 具有被特別尊重的心理需要。 凡爾賽宮銷(xiāo)售中心 —— 以未來(lái)的會(huì)所作為銷(xiāo)售中心，并且將其裝飾成歐洲皇宮的感覺(jué)，并且所有銷(xiāo)售人員、保安、門(mén)僮的衣著都必須帶有皇室的味道。 解決方法： 讓客戶(hù)清楚每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)經(jīng)過(guò)初建時(shí)期，而該地塊是東山區(qū)南向望江的最后一塊地，并且宣傳“南中國(guó)最高的住宅” ，首創(chuàng)“ 360 度觀(guān)景空中別墅”的概念，突顯項(xiàng)目的差異性。 解決方法： 針對(duì)該客戶(hù)層為多次置業(yè)人士，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的要求高，因此項(xiàng)目本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力（產(chǎn)品）入手，建議 在建筑方面運(yùn)用“無(wú)梁蓋板”、“彈性開(kāi)間”的設(shè)計(jì)，避免造成客戶(hù)資源的流失。 ☆在五羊新城內(nèi)，市政及生活配套成熟，獨(dú)享完善生活社區(qū)。 ☆南中國(guó)最高的住宅，首創(chuàng)“ 360 度觀(guān)景空中別墅”概念。所以得天獨(dú)厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路網(wǎng)，使本項(xiàng)目 具備成為珠江新城地標(biāo)建筑、廣州新一代頂級(jí)豪宅典范的綜合素質(zhì)。凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 1 前 言 經(jīng)與貴司就五羊新城 “凱旋會(huì)” 項(xiàng)目的銷(xiāo)售策代理事宜初步接觸，我們就本項(xiàng)目的各方面特性，項(xiàng)目的整體項(xiàng)目定位，策劃包裝及銷(xiāo)售代理，成立了專(zhuān)項(xiàng)小組，以專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以獨(dú)到的見(jiàn)解為指引，以科學(xué)的操作為手段，以利潤(rùn)最大化為目的，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專(zhuān)業(yè)發(fā)揮，配合貴司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖，并令本項(xiàng)目為貴司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)道路上邁出極具歷史性的第一步，務(wù)求使之成為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中廿一世紀(jì)新概念豪宅的典范。再加上本地塊是五羊新城中最后一塊南向望江的地塊，其稀缺性、唯一性不言而喻。 ☆本項(xiàng)目擁一線(xiàn)江景盤(pán)，臨江面寬，以戶(hù)戶(hù)南向望江、南北通風(fēng)對(duì)流而獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 ☆設(shè)計(jì)前衛(wèi)、尊貴，全通透落地景 觀(guān)窗設(shè)計(jì)，波浪弧形外立面極具視覺(jué)吸引力。 ★整體戶(hù)型較大，單位總價(jià)過(guò)高，目標(biāo)客戶(hù)群狹窄。 ★項(xiàng)目處于建設(shè)初期，市場(chǎng)存在一定的不確定因素。江景空中別墅 凱 旋 會(huì) Triumph Salon 把酒凌云處 人生凱旋時(shí) 歐洲皇家園林 —— 以精致、莊嚴(yán)、高貴的歐洲皇家園林來(lái)表達(dá)凱旋會(huì)的絕“高”地位（樓層的高度與檔次的高貴）。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 8 2 形象廣告訴求 ： 把酒凌云處 人生凱旋時(shí) 3 廣告訴求點(diǎn)元素整合構(gòu)成 線(xiàn)條簡(jiǎn)潔、明快、層次豐富的外立面 充滿(mǎn)歐洲特色繪畫(huà)及浮雕、廊柱的門(mén)樓 帶有花槽的飄窗臺(tái) 古典歐洲廊柱 布滿(mǎn)圖騰的水墻 以歐洲傳說(shuō)為主題的噴水池 帶有噴泉及雕塑的豪華泳池 歐洲皇室風(fēng)格的御花園 充滿(mǎn)歐洲風(fēng)情的室內(nèi)恒溫泳池 揚(yáng)溢著法式浪漫的咖啡廳 布滿(mǎn)歐洲古典雕塑的健身室 健康高氧水吧及美容院 香薰健康水療按摩室 仿照歐洲皇家建筑的外立面 仿照歐洲皇室園林的主題園林 充滿(mǎn)皇室風(fēng) 范的特色配套 “ 把酒凌云處， 人生凱旋時(shí) ”構(gòu)成元素 凡爾賽宮銷(xiāo)售中心的開(kāi)放 帝王之家示范單位的展覽 充滿(mǎn)皇室味道的銷(xiāo)售服裝及銷(xiāo)售資料 歐洲皇室文化展覽 歐洲游銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì) 以歐洲皇室文化為主題的推廣 項(xiàng)目的唯一性及不可代替 性 南中國(guó)最高的住宅 首創(chuàng)三梯一戶(hù)， 360 度觀(guān)景空中別墅 首創(chuàng)歐洲皇家園林 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 9 ㈡目標(biāo)客戶(hù)定位 ?共通點(diǎn)： —— 居住在東山區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)為主，延伸至整個(gè)珠江三角洲，甚至港澳臺(tái)華僑。 —— 很注重細(xì)節(jié)。 ?客戶(hù)生活習(xí)性： 大多分布在天河等商務(wù)區(qū)、豪宅區(qū)；經(jīng)常出入一些交通要道（機(jī)場(chǎng)、東站等）；喜歡去一些渡假村、高尚會(huì)員俱樂(lè)部、高級(jí)專(zhuān)賣(mài)店等；喜歡出席一些專(zhuān)題沙龍、論壇；喜歡尋求刺激、追求享樂(lè)。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 12 三 、項(xiàng)目建議 ㈠園林綠化建議 為顯示本項(xiàng)目至高無(wú)上的地位，建議引入歐洲皇室園林的特色，使其能與同類(lèi)型樓盤(pán)拉開(kāi)差距，成為全國(guó)甚至全世界知名的標(biāo)志性建筑物。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 14 ㈡單體及立面建議 外立面是項(xiàng)目靈魂的載體、魅力的表現(xiàn)，能否給人予美好的第一印象，就在于外立面的設(shè)計(jì)。 如圖示：線(xiàn)條簡(jiǎn)潔、明快，配有花槽或繪畫(huà)、浮雕的歐式窗臺(tái)體現(xiàn)高貴、典雅的異國(guó)風(fēng)情。 如圖示：充滿(mǎn)中國(guó)特色的中餐廳以及莊重嚴(yán)肅的服務(wù)式會(huì)議室。讓到訪(fǎng)的客戶(hù)在甫進(jìn)入售樓部時(shí)就覺(jué)得有一份超凡的尊貴感。 ⒉示范單位建議： 本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)是 360 度的景觀(guān)，特別南向是寬闊的珠江，故示范單位必須體現(xiàn)珠江的一望無(wú)際及二沙島的大面積綠化。 樓面： 住宅室內(nèi)地面水泥沙漿找平。 廚房設(shè)施： 預(yù)留排污管道接駁口及地漏。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線(xiàn)系統(tǒng)。 窗臺(tái)： 客飯廳及臥室有飄窗臺(tái)的鋪設(shè)花崗巖窗臺(tái)板；廚房、浴室鋪設(shè)高級(jí)瓷磚。 廚房設(shè)置： 隨樓附送進(jìn)口組合式廚柜配仿石臺(tái)面，不銹網(wǎng)星盆、名廠(chǎng)抽油煙機(jī)及爐具。 煤氣： 預(yù)先安妥城市管道煤氣表，并送至煮食爐及熱水器，經(jīng)申請(qǐng)后即可使用。 ⑴家居上網(wǎng)系統(tǒng) 主要功能是除了連接上互聯(lián)網(wǎng)收看各種信息外，用戶(hù)還可以通過(guò)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)服務(wù)項(xiàng)目、預(yù)定活動(dòng)場(chǎng)所、網(wǎng)上選購(gòu)喜愛(ài)的商品、在網(wǎng)上點(diǎn)播電影、 玩游戲、與朋友們互相傳送電子信箱、甚至可用于遠(yuǎn)程教育；并且有助用戶(hù)在家辦公，設(shè)立一個(gè)小型的家居辦公室。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 23 ⑷停車(chē) 場(chǎng)智能閘機(jī)系統(tǒng) 用戶(hù)持有住戶(hù)卡進(jìn)出本區(qū)停車(chē)場(chǎng)，在出入車(chē)場(chǎng)時(shí)，駕駛員只需將住戶(hù)卡靠近智能閘機(jī)的分體讀卡器，系統(tǒng)將自動(dòng)檢測(cè)分辨卡片的有效日期，為有效卡則將控制閘機(jī)閘臂上升而讓車(chē)輛進(jìn)出入。 ⑵提供高氧純凈水 —— 建議設(shè)高氧純凈水系統(tǒng)，讓住戶(hù)不但每天能呼吸到清新的空氣同時(shí)，品嘗到能增加新陳代謝，促進(jìn)身體健康的高氧純凈水。免 費(fèi)為業(yè)主選擇人身意外保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。無(wú)敵視野、 觀(guān)景浴室、底層全通透 玻璃會(huì)所、頂層觀(guān)星天臺(tái)酒巴； ★ 以會(huì)所串聯(lián)： 嶺南會(huì)、會(huì)景灣、凱旋華美達(dá)酒店的 配套等； ★ 以禮品擴(kuò)大影響： 以營(yíng)銷(xiāo)宣傳品的藝術(shù)設(shè)計(jì)品味， 使其成為上流社會(huì)的珍藏品； ★ 以主題推廣專(zhuān)業(yè)客戶(hù)層面： 針對(duì)超級(jí)富豪階層的專(zhuān) 業(yè)推廣和主題推廣。 嶺南會(huì)與華美達(dá)酒店、祈福華廈的聯(lián)合推廣 金融機(jī)構(gòu)、 證券公司聯(lián)合推廣 海外旅游團(tuán)隊(duì)聯(lián)合推廣 特別作為超級(jí)的豪宅盤(pán)，買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)非常審慎，對(duì)發(fā)展商的實(shí)力、工程進(jìn)度、項(xiàng)目配套、提供的服務(wù)尤其關(guān)注，故只有周密的部署才能讓本項(xiàng)目備受市場(chǎng)追捧。 炒作主題： ⒈凱旋華美達(dá)酒店附樓爆破成功，原址將建成南中國(guó)最高的豪華住宅； ⒉南中國(guó)最高住宅即將面世； ⒊ 360176。 凱旋會(huì) 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 33 主推單位： C 棟 15 層以下的全部單位。展銷(xiāo)會(huì)期間以全版的工商廣告配合 15 秒和30 秒電視廣告作為主要宣傳渠道，并且在《南方都市報(bào)》刊登全版項(xiàng)目介紹及記者采訪(fǎng)，從不同渠道提升本項(xiàng)目的知名度及美譽(yù)度，吸引更多的客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)，贏(yíng)取市場(chǎng)口碑及良好的銷(xiāo)售成績(jī)。為了讓本項(xiàng)目能“一炮而紅”，所以一開(kāi)始，凱旋會(huì)就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務(wù)求在最短的時(shí)間內(nèi)積聚最多的人氣，營(yíng)造出火爆的旺銷(xiāo)氣氛。