上海高檔住宅市場研究-預(yù)覽頁
【正文】 射區(qū)域本市著名商業(yè)中心周邊區(qū)域，本身區(qū)位價值較高區(qū)域個案分布集中，內(nèi)銷個案為主導(dǎo)東方曼哈頓、徐匯苑、泰德苑、天際花園淮海路兩側(cè)區(qū)域歷史人文氣息濃郁，滬上高檔商業(yè)中心，區(qū)位價值高98年起陸續(xù)開發(fā)迅速形成一大版塊，以商業(yè)中心和老上海高尚地段作為區(qū)域個案主要特色東方巴黎、茂名大廈、明園世紀城、新汾陽公寓、南昌花苑建國路沿線老上海租界區(qū)，環(huán)境靜謐、幽雅，具濃郁的懷舊情結(jié)，全市公認的高尚地段個案以地段和環(huán)境作為主要的產(chǎn)品支持步高苑、巴洛克宮庭鎮(zhèn)寧路沿線新興外銷高檔住宅聚集區(qū)多幢高層住宅的高密度分布，使區(qū)域競爭始終處白熱化狀態(tài)協(xié)和世界廣場、榮軒大廈、金橋花園、金柏苑、東方雅苑、東方劍橋、愛麗軒人民廣場周邊區(qū)域城市中心位置，有人民廣場、南京路等人文景點，地段價值居全市“黃金”水平以城市中心坐標位置為圓心輻射開發(fā)。根據(jù)目前的市場情況，這些高檔別墅項目的入住率大約在80%左右，據(jù)此推斷2001年年底竣工的高檔別墅在市場上租售的單位大約為530個。隨著這一趨勢發(fā)展，相信未來幾年內(nèi)研究區(qū)域的空置量還將繼續(xù)下降，但由于歷史空置總量較大、進入較為合理的空置區(qū)域尚需時日（詳見附錄3：）。這主要歸結(jié)于1997年到2001年，上海經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民生活水平提高很快。圖 19972001年研究區(qū)域商品住宅吸納量變化 （3）空置情況鑒于上海官方對歷年房地產(chǎn)空置率未做統(tǒng)計，同時該指標的計算方法也尚未統(tǒng)一，根據(jù)上海實際情況，本報告采用國際上流行計算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量該公式的意義在于：當(dāng)整個城市的住宅空置率為1%以下，一部分買房人幾乎找不道符合自己需要的住房，市場呈現(xiàn)賣方市場；當(dāng)整個城市住宅空置率為2~3%時，市場較為平穩(wěn)，即市場房價（租金）不會出現(xiàn)上升或下跌的壓力，買房者也有較充分的選擇余地；如果住宅空置率大于4%時，則表示供過與求，住房將會產(chǎn)生過剩和積壓。根據(jù)上海商品住宅空置率變化情況看，歷經(jīng)4年的宏觀調(diào)控，上海目前商品住宅空置率已進入較為合理的水平。從發(fā)展趨勢看，隨著上海市新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機遇的到來，整個研究區(qū)域內(nèi)的空置率將進一步降低。所以地產(chǎn)投資在很大程度上還取決于對該類市場消化預(yù)期的判斷。 鑒于對2002年各研究區(qū)域供應(yīng)量較為精確的把握 ，本預(yù)測以研究區(qū)域2002年各項目匯總之供應(yīng)量為數(shù)學(xué)模型預(yù)測校驗起點。 考慮到實際中客觀存在的回搬用房、動遷用房、成套改造用房、未開工住房等住宅項目無法統(tǒng)計在內(nèi)，并兼顧統(tǒng)計的時效性，其缺口量會隨時間延續(xù)而遞增，所以本次研究中校驗起點之次年（含起點年）供應(yīng)量及吸納量均采用采用調(diào)整后的模型預(yù)測量。A．公寓類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測長寧區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)），長寧區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有8745套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有5208套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4542套。黃浦區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——黃浦區(qū)公寓類》），黃浦區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有3454套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有3900套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4146套，其中，雖然黃浦區(qū)2003年、2004年竣工單元數(shù)目均高于2002年，但是由于其中分別包含了1200套和1080套中?；ㄔ芬?、二期的小房型；由于其數(shù)目較為巨大，會影響最終結(jié)論，所以2003年、2004年竣工面積要小于2002年。 靜安區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——靜安區(qū)公寓類》），靜安區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1792套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1026套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1162套。盧灣區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——盧灣區(qū)公寓類》），盧灣區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4644套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有2484套，2004年商品住宅包括已開工和未開工兩部分總計3982套，但是考慮到一些具體情況，3982套的竣工單元數(shù)是偏小的。徐匯區(qū)2004年商品住宅包括已開工和未開工兩部分總計2998套，但是考慮到一些具體情況，2998套的竣工單元是偏小的。小陸家嘴立項未開工項目2004年竣工商品住宅為2700套，；2005年竣工商品住宅為2398套，；2006年竣工商品住宅為2720套，折合竣工面積為31萬平方米。由于小陸家嘴地區(qū)規(guī)劃的主要用途為辦公區(qū)域，所以住宅項目雖然從體量、品牌等方面都比較突出，但因數(shù)量較少，任一項目變動都會對竣工面積預(yù)測產(chǎn)生較大程度影響，故本區(qū)域竣工面積變化預(yù)測的不可預(yù)期性較之其他區(qū)域較大。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：《2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表——別墅類》），上海全市立項已開工項目2005年別墅竣工套數(shù)為1100套，2006年別墅竣工套數(shù)為1594套。2001年起，上海房地產(chǎn)市場整體升溫，高檔住宅銷售價格的這種連續(xù)下降的局面開始扭轉(zhuǎn)，平均價格水平比2000年提高了7%。1997年上海高檔住宅租金水平是近年來最高的一年，1998年最低，同上年相比下降了48%，此后開始租金水平連年都有小幅上揚，可見高檔住宅租金的回升依然存在空間。中國加入WTO的消息確定，是促使高價位樓盤銷量提升的一大主要原因。雖然從目前來看，事件還未直接波及上海，但今后事態(tài)的發(fā)展以及世界經(jīng)濟在未來的走勢仍存在眾多不確定因素。樓市的火爆，給儲備著地塊的開發(fā)商們帶來的無限的希望，期望抓住滬上樓市又一輪高潮這一大好時機創(chuàng)造高級樓盤的再次輝煌。21 / 21
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