【正文】 日起央行上調金融機構存貸款基準利率。對房產信貸的人影響不大。如連續(xù)加息并在浮動利率加大的情況下，才能給房地產過熱降溫。其在抑制房地產投資過熱，控制金融風險的同時，也會產生一些負面效應，而有損于房地產市場的穩(wěn)定，人為造成一些波動。因為，個案銷售的冷熱不均、區(qū)域均價的漲跌不一已經出現。如下圖所示。 與之同時，需求也會因為房價的持續(xù)上漲，高位運行，而受到明顯抑制?，F在樓盤的銷售速度和銷售量已開始普遍下降就是個佐證。這一現象現在已開始初露端倪。但從中短期來看，階段性的回落調整，小幅波動，是在所難免的，對此應有充分的認識。2001年8月1日上海內外銷住宅市場的并軌正式出臺；以及富裕階層（特別是中產階層）的迅速龐大等因素影響，內銷外銷別墅類物業(yè)的價格明顯回落，上海別墅類物業(yè)出現客源和產品的某些根本性的變化。長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，新盤供應減少，在售別墅樓盤也基本售罄。表：上海別墅市場區(qū)域板塊分布區(qū)域板塊景觀資源及規(guī)劃利好依托城鎮(zhèn)或主干道代表項目舉例閔行華漕板塊無華漕鎮(zhèn)，外環(huán)線西郊莊園滬閔—顓橋板塊鑫都新干線別墅區(qū)顓橋鎮(zhèn)，滬閔路合生城邦松江泗涇板塊佘山風景區(qū)，水系豐富泗涇鎮(zhèn)、滬松公路佘山銀湖別墅佘山板塊佘山風景區(qū)佘山鎮(zhèn)，滬青平公路佘山高爾夫別墅大學城板塊松江大學城，軌道交通松江鎮(zhèn)，莘莊立交橋、滬杭高速浪琴水岸新橋板塊軌道交通新橋鎮(zhèn)、莘莊立交橋、滬杭高速綠洲比華利花園九亭板塊水系豐富九亭鎮(zhèn)、滬松公路愛倫坡藝墅青浦徐涇板塊捷克小鎮(zhèn)徐涇鎮(zhèn)、滬青平公路銀濤高爾夫趙巷板塊無趙巷鎮(zhèn)、滬青平公路中海翡翠湖岸淀山湖板塊淀山湖，朱家角景區(qū)朱家角鎮(zhèn)、滬青平公路綠洲江南園浦東龍東大道—張江板塊 張江高科技園區(qū)、地鐵二號線延伸，中環(huán)張江湯臣高爾夫碧云—金橋—曹路板塊碧云國際社區(qū)，金橋進出口加工區(qū)碧云、金橋、曹路鎮(zhèn)，楊高路世茂湖濱花園南匯周康板塊水系豐富周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn),A20外環(huán)線康橋半島航頭板塊浦東國際機場航頭鎮(zhèn)、楊高南路延伸段綠洲千島別墅■ 浦東世博會的申辦成功，國際機場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境，越來越多成熟的市政配套設施及不斷完善的交通體系成為上海最具潛力的區(qū)域之一?！?松江松江別墅近兩年來發(fā)展十分迅猛，由原來的經濟型與高檔別墅共存過渡到目前以中高檔別墅市場為主導的局面，部分板塊成為高端別墅的主要集中地之一。新橋區(qū)域的別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經濟型別墅最為集中的一塊。由于缺乏自然資源，又缺乏重大的規(guī)劃的利好，閔行區(qū)走中低端別墅路線，開發(fā)以聯體別墅為主，被大眾所接受。南匯板塊起步雖晚，但勢頭迅猛。從上海別墅購買人群，基本是本地居民、內地其他地區(qū)買家和境外人士三分天下。（），主要集中在松江、閔行、青浦、浦東、南匯區(qū)域，其中，%，%，%、%、%，%。原因是閔行、松江、浦東三地都有相對較大規(guī)模的居民傳統(tǒng)舊區(qū)，除松江佘山別墅區(qū)外，可供大型別墅整體規(guī)劃的土地也較少，因此影響到了別墅的高貴性，故其向經濟型、居家型的方向發(fā)展。但從套數單價層次分析，由于高價位的別墅相應的套面積也較大，所以套數單價比例800015000元及大于15000元的比例相應會有所降低，%%，不同單價區(qū)間的套均面積分別為：。以往以外地人、港澳臺人為別墅購買者的情況有所改觀，本地居民對別墅的需求熱情大增，別墅市場需求市場范圍擴大?？傮w而言，上海別墅市場將持續(xù)供大于求的供求態(tài)勢，未來供應結構性矛盾將凸顯就現在的市場情況來看，整體別墅市場處于供大于求的局面。雖然2003年3月國土資源部頒布實施了“停止別墅類用地的供應”政策，但由于目前別墅保有量和未來供給還需要一定時間進行消化，故在12年內別墅供應不會出現斷檔。而且隨著對于別墅面積奢華的追求，總價在500萬以元以上的別墅也紛紛亮相。2004年至今（7月）申城低密度別墅類住宅平均價格仍然保持了上漲的勢頭，但是上漲幅度呈下降趨勢。但即便是這樣，單套總價在150萬元至250萬元的別墅所占比例分別為35％。最近國土資源部出臺的關于限制別墅型土地供應的政策必然使未來別墅供應受限。競爭相對激烈的將是供給量不少的中端別墅市場。比較顯示，％，％的漲幅。根據水景的自然度可分為天然水系與人工造景。上海為江南平原地帶，坡地也為少見，目前的坡地均為別墅樓盤為塑造亮點而人工推建的。表：上海高綠化率別墅主要分布分布區(qū)域綠化率樓盤南匯航頭 71% 生茂養(yǎng)園 松江泗涇70%佘山銀湖別墅青浦徐涇65%大豪山林別墅南匯康橋%康橋半島閔行滬閔路50%天籟別墅上海別墅以往對于第一居所與第二居所并無明顯的介定，一是由別墅類物業(yè)所處的區(qū)位決定了它的功能，如遠郊別墅。圖3－4 2003年各區(qū)域別墅平均容積率－%的份額，屬于較為稀缺的品種。如果本項目建造聯體、疊加類型，可以適當填補市場不足。松江城廂是上海的四大歷史名鎮(zhèn)之一，松江是歷史文化名城，文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基，古韻與現代交相輝映，會進一步增強新城的吸引力。松江旅游資源豐富作為上海地區(qū)唯一的國家旅游度假區(qū)—佘山國家旅游度假區(qū)，自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富。配套情況交通配套便利的交通帶動了松江地區(qū)經濟的進一步發(fā)展松江區(qū)位條件優(yōu)越，交通四通八達，極為暢通便捷。主要干道：13條主要干道內引外連，將松江區(qū)及松江區(qū)域內各板塊與上海市中心區(qū)域緊密相連。輕軌規(guī)劃：軌道交通九號線（申松線，規(guī)劃R4線），從上海徐家匯附近到松江火車站，規(guī)劃設置車站約15個，極大地縮短了松江新城與市中心的時空距離。醫(yī)療配套至2003年年末，全區(qū)有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構25個，其中醫(yī)院19所；衛(wèi)生技術人員2753；擁有病床3284張。全區(qū)新建2個健身苑，25個健身點，2003年末止共有健身點134個。已全面建成中央公園一期、二期、三期、思賢公園、市民廣場等大型公共綠地，%。項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地。松江的別墅市場發(fā)展呈現兩個端點：超豪華別墅和經濟型別墅并存。競爭區(qū)域的市場說明：本項目位于洞涇區(qū)域。從地理位置上看，九亭、泗涇、洞涇同為滬松公路串起的三大重鎮(zhèn)，從近年來看九亭—泗涇的房產市場發(fā)展也應證了別墅開發(fā)熱潮是由東往西逐步興起的。、別墅在九亭的發(fā)展概述1999年九亭剛作為住宅開發(fā)熱點崛起時，原本大多定位為經濟型別墅項目，2001年局面開始有所變化，墅市場產品定位正由原來的平民型中低檔別墅過渡到中檔別墅市場為主導的局面，向高的檔次突破中也出現了一批獨棟較高檔的樓盤。隨著顧戴西路的開通，大大縮短了進入市區(qū)的時間?！?原先作為經濟型的別墅住宅區(qū)，九亭的別墅外部優(yōu)勢相對薄弱，所以更注重對小區(qū)“內部素質”的打造，如景觀特色、會所等。九亭房地產市場開發(fā)啟動較早，然而對別墅類物業(yè)而言，加上一些早期樓盤二手市場的拋出，樓盤間競爭也較激烈，去化相對其他區(qū)域而言周期更長，這批后續(xù)量仍需一段時間來消化?！?九亭周邊的富裕階層，如當地政府官員，企業(yè)管理階層及私營業(yè)主。 交通便利。252。252。252。、別墅在泗涇的發(fā)展概述在九亭的別墅板塊經歷發(fā)展之后，泗涇作為九亭板塊的延伸，房地產開發(fā)也掀起了一陣熱潮，然而在此階段，市場產品卻發(fā)生了變化。佘山銀湖二期即將開盤，處于預訂階段，目前在售的僅有佘山寶石別墅一個樓盤。泗陳公路上的幾大別墅樓盤，泗涇頤景園特色為私家的江南園林，而云頂別墅則塑造成法國普羅旺斯風情的坡地別墅，建筑比較現代，佘山銀湖別墅與麗茵別墅均為歐式風情?！?注重小區(qū)內的會所及配套設施。、住宅消費者分析泗涇的別墅消費群體相對九亭而言，其客戶構成面更為復雜，對于別墅品質及別墅塑造亮點的要求更高，他們是獨具慧眼的人群。這部分人在選擇別墅物業(yè)首選滬青平沿線，但由于近年房價上漲，在房價承受上滬青平沿線對于他們又過高，因此選擇距滬青平附近的區(qū)域，泗涇板塊整體印象較好，居住印象佳，性價比高成了其首選。約占30%左右。 泗陳公路上已形成泗涇別墅板塊，整體高檔居住效應很明顯，西面靠近佘山風景區(qū)，該板塊房價一定程度受其影響受到拉升。252。 房型式樣較多，選擇豐富。 貼近泗陳公路的區(qū)域噪音較大。 交通便利、品質較好、規(guī)劃合理、房型實用各方面性價比較高，比較值得本項目借鑒。四條道路呈樹形伸展出去，交通便利。252。劣勢252。252。，總人口14000余人，土地27000畝。別墅在洞涇的發(fā)展概述滬松公路沿線與護杭高速公路沿線成為洞涇兩大熱點洞涇鎮(zhèn)與九亭、泗涇兩鎮(zhèn)被一條滬松公路串起，房地產的發(fā)展上也有承襲兩鎮(zhèn)的特點。由滬松公路導入圖：市中心→漕寶路下隧道往松江方向→七寶→九亭→泗涇→洞涇別墅樓盤的發(fā)展特點開發(fā)水平不高，別墅項目少，高品質的項目幾乎沒有。別墅樓盤的營銷手法與特征營銷手法單一，不講究樓盤包裝宣傳目前洞涇市場營銷手法單一，當地開發(fā)商海欣建設發(fā)展有限公司為海欣集團下屬，曾開發(fā)過海欣城、新世紀家園等小高層項目，但由于缺乏別墅開發(fā)與營銷經驗又沒聘請專業(yè)公司負責營銷，且銷售員為當地人素質較差。住宅消費者分析由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近。這部分人群約占40%。重點樓盤分析荷塘月色海欣別墅由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近，是目前洞涇最高檔的別墅項目。 區(qū)位優(yōu)勢，交通便利252。252。252。借鑒252。此外還可至松江新橋上滬杭高速匝道口也不遠，來往市中心（距上海市中心29公里）及周邊各區(qū)域都均十分便捷迅速。南側：磚莘公路本項目南側的磚莘公路為東西向，四車道可開往九新公路、高鼓公路和雙施路?！?配套預計本項目建成后外部配套在一定時間內能仍要依靠七寶及市中心的一些賣場與商業(yè)娛樂設施。由于目前地塊所處的洞涇鎮(zhèn)的地產開發(fā)尚未全面展開，居住也以當地人為主，附近集中了磚橋貿易批發(fā)市場等集市，雖然也有中歐國際集團等大型園區(qū)，但總體配套設施的印象仍停留在比較簡單、落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套上，如長興路有一些沿街底商，無法滿足新建住宅小區(qū)以及更高檔的別墅區(qū)的客源消費需求?！?居住環(huán)境的綜合評價洞涇大環(huán)境：高檔居住區(qū)氛圍尚未形成，但從具備的環(huán)境條件來看，未來極具發(fā)展?jié)摿Α５鼙榕涮自O施相應的跟上以及與其他高檔別墅區(qū)的形成聯動效應仍需要一定的時間。但總體來說對本項目影響不大。項目開發(fā)需對目前地塊上的農村自建房與小型廠房建筑進行動遷，對目前農田進行平整，對目前的水系進行治理，以便達到塑造成別墅小區(qū)景觀的效果。至市區(qū)各地及佘山景區(qū)均十分方便。 本項目較靠近泗涇鎮(zhèn)，可依托一些鎮(zhèn)上配套設施。 地塊周邊有小型工廠，女子監(jiān)獄，少教所，另有一些鎮(zhèn)建別墅品質較低，對項目檔次塑造有一定小的影響。 受泗涇別墅板塊的發(fā)展帶動，項目未來所處區(qū)域將有一定的發(fā)展契機。 松江其他成熟的別墅板塊可能對本項目形成競爭與客戶分流。