【正文】 日起央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。對房產(chǎn)信貸的人影響不大。如連續(xù)加息并在浮動利率加大的情況下，才能給房地產(chǎn)過熱降溫。其在抑制房地產(chǎn)投資過熱，控制金融風(fēng)險的同時，也會產(chǎn)生一些負(fù)面效應(yīng)，而有損于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，人為造成一些波動。因為，個案銷售的冷熱不均、區(qū)域均價的漲跌不一已經(jīng)出現(xiàn)。如下圖所示。 與之同時，需求也會因為房價的持續(xù)上漲，高位運行，而受到明顯抑制?，F(xiàn)在樓盤的銷售速度和銷售量已開始普遍下降就是個佐證。這一現(xiàn)象現(xiàn)在已開始初露端倪。但從中短期來看，階段性的回落調(diào)整，小幅波動，是在所難免的，對此應(yīng)有充分的認(rèn)識。2001年8月1日上海內(nèi)外銷住宅市場的并軌正式出臺；以及富裕階層（特別是中產(chǎn)階層）的迅速龐大等因素影響，內(nèi)銷外銷別墅類物業(yè)的價格明顯回落，上海別墅類物業(yè)出現(xiàn)客源和產(chǎn)品的某些根本性的變化。長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，新盤供應(yīng)減少，在售別墅樓盤也基本售罄。表：上海別墅市場區(qū)域板塊分布區(qū)域板塊景觀資源及規(guī)劃利好依托城鎮(zhèn)或主干道代表項目舉例閔行華漕板塊無華漕鎮(zhèn)，外環(huán)線西郊莊園滬閔—顓橋板塊鑫都新干線別墅區(qū)顓橋鎮(zhèn)，滬閔路合生城邦松江泗涇板塊佘山風(fēng)景區(qū)，水系豐富泗涇鎮(zhèn)、滬松公路佘山銀湖別墅佘山板塊佘山風(fēng)景區(qū)佘山鎮(zhèn)，滬青平公路佘山高爾夫別墅大學(xué)城板塊松江大學(xué)城，軌道交通松江鎮(zhèn)，莘莊立交橋、滬杭高速浪琴水岸新橋板塊軌道交通新橋鎮(zhèn)、莘莊立交橋、滬杭高速綠洲比華利花園九亭板塊水系豐富九亭鎮(zhèn)、滬松公路愛倫坡藝墅青浦徐涇板塊捷克小鎮(zhèn)徐涇鎮(zhèn)、滬青平公路銀濤高爾夫趙巷板塊無趙巷鎮(zhèn)、滬青平公路中海翡翠湖岸淀山湖板塊淀山湖，朱家角景區(qū)朱家角鎮(zhèn)、滬青平公路綠洲江南園浦東龍東大道—張江板塊 張江高科技園區(qū)、地鐵二號線延伸，中環(huán)張江湯臣高爾夫碧云—金橋—曹路板塊碧云國際社區(qū)，金橋進(jìn)出口加工區(qū)碧云、金橋、曹路鎮(zhèn)，楊高路世茂湖濱花園南匯周康板塊水系豐富周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn),A20外環(huán)線康橋半島航頭板塊浦東國際機(jī)場航頭鎮(zhèn)、楊高南路延伸段綠洲千島別墅■ 浦東世博會的申辦成功，國際機(jī)場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境，越來越多成熟的市政配套設(shè)施及不斷完善的交通體系成為上海最具潛力的區(qū)域之一?！?松江松江別墅近兩年來發(fā)展十分迅猛，由原來的經(jīng)濟(jì)型與高檔別墅共存過渡到目前以中高檔別墅市場為主導(dǎo)的局面，部分板塊成為高端別墅的主要集中地之一。新橋區(qū)域的別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅最為集中的一塊。由于缺乏自然資源，又缺乏重大的規(guī)劃的利好，閔行區(qū)走中低端別墅路線，開發(fā)以聯(lián)體別墅為主，被大眾所接受。南匯板塊起步雖晚，但勢頭迅猛。從上海別墅購買人群，基本是本地居民、內(nèi)地其他地區(qū)買家和境外人士三分天下。（），主要集中在松江、閔行、青浦、浦東、南匯區(qū)域，其中，%，%，%、%、%，%。原因是閔行、松江、浦東三地都有相對較大規(guī)模的居民傳統(tǒng)舊區(qū)，除松江佘山別墅區(qū)外，可供大型別墅整體規(guī)劃的土地也較少，因此影響到了別墅的高貴性，故其向經(jīng)濟(jì)型、居家型的方向發(fā)展。但從套數(shù)單價層次分析，由于高價位的別墅相應(yīng)的套面積也較大，所以套數(shù)單價比例800015000元及大于15000元的比例相應(yīng)會有所降低，%%，不同單價區(qū)間的套均面積分別為：。以往以外地人、港澳臺人為別墅購買者的情況有所改觀，本地居民對別墅的需求熱情大增，別墅市場需求市場范圍擴(kuò)大?？傮w而言，上海別墅市場將持續(xù)供大于求的供求態(tài)勢，未來供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾將凸顯就現(xiàn)在的市場情況來看，整體別墅市場處于供大于求的局面。雖然2003年3月國土資源部頒布實施了“停止別墅類用地的供應(yīng)”政策，但由于目前別墅保有量和未來供給還需要一定時間進(jìn)行消化，故在12年內(nèi)別墅供應(yīng)不會出現(xiàn)斷檔。而且隨著對于別墅面積奢華的追求，總價在500萬以元以上的別墅也紛紛亮相。2004年至今（7月）申城低密度別墅類住宅平均價格仍然保持了上漲的勢頭，但是上漲幅度呈下降趨勢。但即便是這樣，單套總價在150萬元至250萬元的別墅所占比例分別為35％。最近國土資源部出臺的關(guān)于限制別墅型土地供應(yīng)的政策必然使未來別墅供應(yīng)受限。競爭相對激烈的將是供給量不少的中端別墅市場。比較顯示，％，％的漲幅。根據(jù)水景的自然度可分為天然水系與人工造景。上海為江南平原地帶，坡地也為少見，目前的坡地均為別墅樓盤為塑造亮點而人工推建的。表：上海高綠化率別墅主要分布分布區(qū)域綠化率樓盤南匯航頭 71% 生茂養(yǎng)園 松江泗涇70%佘山銀湖別墅青浦徐涇65%大豪山林別墅南匯康橋%康橋半島閔行滬閔路50%天籟別墅上海別墅以往對于第一居所與第二居所并無明顯的介定，一是由別墅類物業(yè)所處的區(qū)位決定了它的功能，如遠(yuǎn)郊別墅。圖3－4 2003年各區(qū)域別墅平均容積率－%的份額，屬于較為稀缺的品種。如果本項目建造聯(lián)體、疊加類型，可以適當(dāng)填補市場不足。松江城廂是上海的四大歷史名鎮(zhèn)之一，松江是歷史文化名城，文化底蘊深厚，將使其發(fā)展更有依托的根基，古韻與現(xiàn)代交相輝映，會進(jìn)一步增強新城的吸引力。松江旅游資源豐富作為上海地區(qū)唯一的國家旅游度假區(qū)—佘山國家旅游度假區(qū)，自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富。配套情況交通配套便利的交通帶動了松江地區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展松江區(qū)位條件優(yōu)越，交通四通八達(dá)，極為暢通便捷。主要干道：13條主要干道內(nèi)引外連，將松江區(qū)及松江區(qū)域內(nèi)各板塊與上海市中心區(qū)域緊密相連。輕軌規(guī)劃：軌道交通九號線（申松線，規(guī)劃R4線），從上海徐家匯附近到松江火車站，規(guī)劃設(shè)置車站約15個，極大地縮短了松江新城與市中心的時空距離。醫(yī)療配套至2003年年末，全區(qū)有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)25個，其中醫(yī)院19所；衛(wèi)生技術(shù)人員2753；擁有病床3284張。全區(qū)新建2個健身苑，25個健身點，2003年末止共有健身點134個。已全面建成中央公園一期、二期、三期、思賢公園、市民廣場等大型公共綠地，%。項目主要分布在新閔、九亭、泗涇、佘山等地。松江的別墅市場發(fā)展呈現(xiàn)兩個端點：超豪華別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅并存。競爭區(qū)域的市場說明：本項目位于洞涇區(qū)域。從地理位置上看，九亭、泗涇、洞涇同為滬松公路串起的三大重鎮(zhèn)，從近年來看九亭—泗涇的房產(chǎn)市場發(fā)展也應(yīng)證了別墅開發(fā)熱潮是由東往西逐步興起的。、別墅在九亭的發(fā)展概述1999年九亭剛作為住宅開發(fā)熱點崛起時，原本大多定位為經(jīng)濟(jì)型別墅項目，2001年局面開始有所變化，墅市場產(chǎn)品定位正由原來的平民型中低檔別墅過渡到中檔別墅市場為主導(dǎo)的局面，向高的檔次突破中也出現(xiàn)了一批獨棟較高檔的樓盤。隨著顧戴西路的開通，大大縮短了進(jìn)入市區(qū)的時間。■ 原先作為經(jīng)濟(jì)型的別墅住宅區(qū)，九亭的別墅外部優(yōu)勢相對薄弱，所以更注重對小區(qū)“內(nèi)部素質(zhì)”的打造，如景觀特色、會所等。九亭房地產(chǎn)市場開發(fā)啟動較早，然而對別墅類物業(yè)而言，加上一些早期樓盤二手市場的拋出，樓盤間競爭也較激烈，去化相對其他區(qū)域而言周期更長，這批后續(xù)量仍需一段時間來消化。■ 九亭周邊的富裕階層，如當(dāng)?shù)卣賳T，企業(yè)管理階層及私營業(yè)主。 交通便利。252。252。252。、別墅在泗涇的發(fā)展概述在九亭的別墅板塊經(jīng)歷發(fā)展之后，泗涇作為九亭板塊的延伸，房地產(chǎn)開發(fā)也掀起了一陣熱潮，然而在此階段，市場產(chǎn)品卻發(fā)生了變化。佘山銀湖二期即將開盤，處于預(yù)訂階段，目前在售的僅有佘山寶石別墅一個樓盤。泗陳公路上的幾大別墅樓盤，泗涇頤景園特色為私家的江南園林，而云頂別墅則塑造成法國普羅旺斯風(fēng)情的坡地別墅，建筑比較現(xiàn)代，佘山銀湖別墅與麗茵別墅均為歐式風(fēng)情。■ 注重小區(qū)內(nèi)的會所及配套設(shè)施。、住宅消費者分析泗涇的別墅消費群體相對九亭而言，其客戶構(gòu)成面更為復(fù)雜，對于別墅品質(zhì)及別墅塑造亮點的要求更高，他們是獨具慧眼的人群。這部分人在選擇別墅物業(yè)首選滬青平沿線，但由于近年房價上漲，在房價承受上滬青平沿線對于他們又過高，因此選擇距滬青平附近的區(qū)域，泗涇板塊整體印象較好，居住印象佳，性價比高成了其首選。約占30%左右。 泗陳公路上已形成泗涇別墅板塊，整體高檔居住效應(yīng)很明顯，西面靠近佘山風(fēng)景區(qū)，該板塊房價一定程度受其影響受到拉升。252。 房型式樣較多，選擇豐富。 貼近泗陳公路的區(qū)域噪音較大。 交通便利、品質(zhì)較好、規(guī)劃合理、房型實用各方面性價比較高，比較值得本項目借鑒。四條道路呈樹形伸展出去，交通便利。252。劣勢252。252。，總?cè)丝?4000余人，土地27000畝。別墅在洞涇的發(fā)展概述滬松公路沿線與護(hù)杭高速公路沿線成為洞涇兩大熱點洞涇鎮(zhèn)與九亭、泗涇兩鎮(zhèn)被一條滬松公路串起，房地產(chǎn)的發(fā)展上也有承襲兩鎮(zhèn)的特點。由滬松公路導(dǎo)入圖：市中心→漕寶路下隧道往松江方向→七寶→九亭→泗涇→洞涇別墅樓盤的發(fā)展特點開發(fā)水平不高，別墅項目少，高品質(zhì)的項目幾乎沒有。別墅樓盤的營銷手法與特征營銷手法單一，不講究樓盤包裝宣傳目前洞涇市場營銷手法單一，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商海欣建設(shè)發(fā)展有限公司為海欣集團(tuán)下屬，曾開發(fā)過海欣城、新世紀(jì)家園等小高層項目，但由于缺乏別墅開發(fā)與營銷經(jīng)驗又沒聘請專業(yè)公司負(fù)責(zé)營銷，且銷售員為當(dāng)?shù)厝怂刭|(zhì)較差。住宅消費者分析由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近。這部分人群約占40%。重點樓盤分析荷塘月色海欣別墅由于位于滬杭高速公路沿線，離滬松公路也較近，是目前洞涇最高檔的別墅項目。 區(qū)位優(yōu)勢，交通便利252。252。252。借鑒252。此外還可至松江新橋上滬杭高速匝道口也不遠(yuǎn)，來往市中心（距上海市中心29公里）及周邊各區(qū)域都均十分便捷迅速。南側(cè)：磚莘公路本項目南側(cè)的磚莘公路為東西向，四車道可開往九新公路、高鼓公路和雙施路?！?配套預(yù)計本項目建成后外部配套在一定時間內(nèi)能仍要依靠七寶及市中心的一些賣場與商業(yè)娛樂設(shè)施。由于目前地塊所處的洞涇鎮(zhèn)的地產(chǎn)開發(fā)尚未全面展開，居住也以當(dāng)?shù)厝藶橹?，附近集中了磚橋貿(mào)易批發(fā)市場等集市，雖然也有中歐國際集團(tuán)等大型園區(qū)，但總體配套設(shè)施的印象仍停留在比較簡單、落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套上，如長興路有一些沿街底商，無法滿足新建住宅小區(qū)以及更高檔的別墅區(qū)的客源消費需求?！?居住環(huán)境的綜合評價洞涇大環(huán)境：高檔居住區(qū)氛圍尚未形成，但從具備的環(huán)境條件來看，未來極具發(fā)展?jié)摿?。但周遍配套設(shè)施相應(yīng)的跟上以及與其他高檔別墅區(qū)的形成聯(lián)動效應(yīng)仍需要一定的時間。但總體來說對本項目影響不大。項目開發(fā)需對目前地塊上的農(nóng)村自建房與小型廠房建筑進(jìn)行動遷，對目前農(nóng)田進(jìn)行平整，對目前的水系進(jìn)行治理，以便達(dá)到塑造成別墅小區(qū)景觀的效果。至市區(qū)各地及佘山景區(qū)均十分方便。 本項目較靠近泗涇鎮(zhèn)，可依托一些鎮(zhèn)上配套設(shè)施。 地塊周邊有小型工廠，女子監(jiān)獄，少教所，另有一些鎮(zhèn)建別墅品質(zhì)較低，對項目檔次塑造有一定小的影響。 受泗涇別墅板塊的發(fā)展帶動，項目未來所處區(qū)域?qū)⒂幸欢ǖ陌l(fā)展契機(jī)。 松江其他成熟的別墅板塊可能對本項目形成競爭與客戶分流。