【文章內(nèi)容簡介】 海糧油、中電電廠、中石油、武鋼、白龍核電等大型企業(yè)先后入駐港口區(qū)及企沙工業(yè)園區(qū)。**市房地產(chǎn)市場概況（1）規(guī)劃特點(diǎn)? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以多層一梯兩戶為主，一梯多戶小高層、高層產(chǎn)品開始出現(xiàn)；? 桃花灣廣場以南鬧市區(qū)可開發(fā)用地稀缺，重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域在桃花灣廣場以高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.北區(qū)域及市行政中心周邊的南北大道和東西大道區(qū)域；? 當(dāng)?shù)匾蚤_山平整土地或填海造地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地。（2）供需特點(diǎn)? 港口區(qū)在售商品房主要集中在桃花灣廣場一帶，在售住宅樓盤有 7 個(gè)，港口城中心高層項(xiàng)目 1 個(gè)(和德國際 21 層)， 中心區(qū)樓盤基本售完。08年上半年新推樓盤僅鬧市區(qū)和德國際及怡景花園，三房、一房利銷，兩房滯銷。? 桃花灣片區(qū)樓盤封頂時(shí)消化量達(dá)到 85%90%，眾多樓盤均在 2022 年市場消化完，08 年下半年市場增量大，集中在桃花灣廣場以北區(qū)域，產(chǎn)品競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭環(huán)境不容樂觀。 典型案例戶型結(jié)構(gòu)? 市場供應(yīng)主要以三房為主力戶型,居家舒適型的三房 120130㎡市場供應(yīng)量大，其中 120㎡內(nèi)三房市場銷售情況較好；? 在售樓盤 2022 年下半年銷售 60 套左右，而 08 年上半年僅和德國際開盤銷售近 40 套，剩余近 10 套兩房；? 單間、一房一廳戶型市場供應(yīng)量極少，僅有漁萬路板塊的和德國際及金港陽光有少量單間及一房戶型；一房戶型基本無存量。市中心板塊兩房滯銷，三房、一房利銷；? 8590㎡的三房一衛(wèi)市場供應(yīng)稀缺；? 恒信花園高層、麗景灣二期 3 棟多層即將推出，新增樓盤將會有強(qiáng)盛花園、金凱利項(xiàng)目、凱樂園路 21 層項(xiàng)目等；? 預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)港口區(qū)每年將有逾 40 萬㎡供應(yīng)量。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.典型案例戶型結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目名稱 1 房 1 廳 2 房 2 廳 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 樓中樓 暢銷戶型和德國際1棟高層21層 3655㎡ 78㎡㎡(2+1)120㎡ 150㎡130200㎡1 房 40㎡怡景花園2棟多層 90㎡108110115116㎡ 140㎡ ——南部——港口老城區(qū)板塊 同德金港陽光1棟小高層,70套 50㎡ 7090㎡ 110㎡ 售完西灣恒信花園別墅\多層\小高層\高層高層未推 86㎡ 109128130142㎡ 148㎡ 242280㎡2 房、3 房80110㎡歐景藍(lán)灣200畝,14萬㎡ 113120㎡ 150㎡ 77150㎡華廈麗景灣60畝,7萬㎡.多層 110136㎡ 140㎡185210㎡——越秀祥龍?jiān)?9畝,192套多層 80㎡ 110㎡ 120㎡ 海悅?cè)A府單體,㎡ 44㎡ 8690㎡ 145㎡ 170㎡ ————金凱利西南明珠國際城酒店、商街、住宅，總建150萬㎡—— —— —— —— ————北部——桃花灣板塊向南居多層、小高層 36㎡ 88㎡ 125㎡ 151㎡ 199㎡—— 市場價(jià)格狀況 （1）重點(diǎn)樓盤銷售價(jià)格：? 在售樓盤均價(jià) 28503500 元/㎡之間，以和德國際、西灣恒信花園、歐景3000305031003050290028002850290029503000305031003150元 /㎡銷 售 均 價(jià) （ 元 /㎡ ） 3000 3050 3100 3050 2900價(jià) 格 幅 度 28003200 28003300 28003500 28003300 25003500和 德 國 際 怡 景 花 園 海 悅 華 府 西 灣 ?恒 信 花 園 歐 景 藍(lán) 灣高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.藍(lán)灣為代表。? 整體均價(jià)已從 2022 年初的 1800 元/㎡漲到目前 3000 元/㎡，2022 年房價(jià)上漲近 1000 元/㎡，2022 年上半年上漲 200 元/㎡。 在售樓盤銷售周期：2022 年上半年在售的樓盤中，項(xiàng)目封頂時(shí)銷售率均在 85%以上，交房時(shí)基本售完。 消費(fèi)需求特點(diǎn)分析：（1） 、群體構(gòu)成：? 主要以港口區(qū)內(nèi)的駐港單位職工（行政事業(yè)職員） ；? 入港經(jīng)商工商業(yè)主、周邊工廠單位職工為主；? 南寧、北海、東興、廣東、福建、柳州、桂林一帶外來投資者。（2） 、消費(fèi)動機(jī)：? 駐港單位職員滿足居家的需求，在新區(qū)換房改善碼頭原單位的舊居住環(huán)境。? 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式實(shí)施，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)二級城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)房產(chǎn)投資有潛力。購 買 客 戶 構(gòu) 成駐 港 行 政 企 事業(yè) 職 員50%入 港 工 商 業(yè) 主及 工 廠 職 工30%外 來 投 資 者20%高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.結(jié) 論市場供求 ：? 主力戶型在 120140㎡之間三房，戶型發(fā)展處于滿足大眾型需求階段，此種戶型的市場需求從目前的在售樓盤來看已趨緩，恒信花園在推出近 5 個(gè)月時(shí)間銷售量僅為 50 套左右。? 投資型小面積房產(chǎn)少，單間、一房一廳受睛睞，和德國際 3655㎡小戶型最暢銷。? 2022 年 2 月北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃正式實(shí)施，到２０2０年，**市區(qū)人口將由原來 14 萬人新增至 5060 萬人, 則在未來 12 年內(nèi)要增加 40 萬人左右，若港口區(qū)按**市三分之一人口計(jì)算,每年平均要增加的人口在 萬左右 ,按照人均住房建筑面積２５平方米計(jì)算，每年需建設(shè)住房約 28 萬平方米。? 據(jù)預(yù)測港口區(qū)未來兩年內(nèi)的供應(yīng)量在 40 萬㎡左右，平均每年供應(yīng)量僅為2030 萬㎡，市場仍處于供小于求的市場環(huán)境。市場價(jià)格 ：? 自 2022 年以來港口區(qū)的快速發(fā)展，不斷引進(jìn)外資建設(shè)城區(qū)，國內(nèi)知名大型企業(yè)先后入港，刺激了房地產(chǎn)需求，商品房的銷量也急劇上升，市場一度出現(xiàn)了“供小于求”的大好局面，商品房的銷售價(jià)格在 2022 年上漲近 1000 元/㎡，08 年上半年房價(jià)依然呈上漲趨勢。? 港口區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)已全部向桃花灣廣場以北區(qū)域集結(jié)，多層住宅減少，小高層、高層住宅將成為主要產(chǎn)品型態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)提升，預(yù)計(jì)幾年內(nèi)住宅價(jià)格也將會向上攀升。產(chǎn)品特點(diǎn) ：? 市場存量戶型以三房為主，面積 120140㎡，一房一廳、二房基本無存量。? 8590㎡小三房戶型基本無供應(yīng)。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.市場趨勢 ：（1）形象及地位：港口區(qū)是**市的行政中心，城市名片。（2）消費(fèi)趨勢：港口區(qū)大面積土地作為行政單位用地，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地有限，高層、超高層住宅消費(fèi)必成為主流，房價(jià)必然上漲。（3）大盤開發(fā)：港口區(qū)上百畝的項(xiàng)目都要開山平地或圍海造地，因此大盤項(xiàng)目開發(fā)在港口區(qū)顯得很有份量，也很難得。住宅消費(fèi)要升級、房價(jià)會突破、投資市場要開啟、高端需求要填補(bǔ)這是港口口區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然。**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來預(yù)測**作為泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的重要產(chǎn)業(yè)走廊，因此，防城各級政府抓住“中國－東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)” 、 “北部灣”建設(shè)的大好時(shí)機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)，市容市貌，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)，環(huán)境建設(shè)等各方面的發(fā)展有目共睹，憑借著獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢，吸引了一批國內(nèi)外大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)的投資。特別是武鋼的入駐將帶來 10 萬的外來人口入住，兩大世界 500 強(qiáng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合投資打造的大海糧油公司，年銷售收入超過 50 億；總投資 250 億人民幣的白龍核電站的破土動工，國內(nèi)大型的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投向**這塊投資興業(yè)的熱土，隨著廣東龍光地產(chǎn)的入駐，原來 100 畝的大盤規(guī)模也將打破，龍光以 1000 畝的項(xiàng)目開發(fā)成為**的龍頭地位，目前港口區(qū)新區(qū)的房價(jià)也從去年初的 2500 元/㎡上漲到今年的 3100 元/㎡，市場前景非常好。綜合各方面的因素，我們有理由相信，在“XX”項(xiàng)目的實(shí)施及經(jīng)營周期內(nèi)，目標(biāo)客群涵蓋面廣，客源充足，有著充足的市場支撐。高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第三章 項(xiàng)目區(qū)域概述 項(xiàng)目所在區(qū)域概述 項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，整體定位為**未來的 CLD；西灣廣場位于港口區(qū)西面，位于西灣生活區(qū)的核心位置，交通便利，海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局正位于西灣生活區(qū)中央，從西灣廣場到**市老城區(qū)僅用 10 分鐘車程。西灣廣場位于**市未來 CLD 核心位置，擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢： 1420 畝碧波蕩漾的桃花灣內(nèi)湖；寬闊的興港大道，景色秀麗的青山，以及西灣海景等景觀資源。西灣片區(qū)作為中央住宅區(qū)的地位目前已是完全得到了市場消費(fèi)者的認(rèn)可，隨著規(guī)模龐大房地產(chǎn)項(xiàng)目在西灣片區(qū)啟動建設(shè)，希望將呈現(xiàn)出中央商務(wù)區(qū)的氣質(zhì)，獲得更好的發(fā)展前景。 西灣片區(qū)景觀資源優(yōu)越；西灣片區(qū)擁有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢，片區(qū)四周環(huán)海，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖、景色秀麗的青山，以及西灣廣場，共同組成了西灣片區(qū)優(yōu)越的景觀資源。豐富的景觀資源，極大的提升片區(qū)的居住品質(zhì)，是該區(qū)域成為西灣高尚住宅區(qū)的有力保證，也是本項(xiàng)目不可多得的優(yōu)勢條件。 全新的高起點(diǎn)城市 CLD 新區(qū)，成為西灣城市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域；項(xiàng)目所在的西灣廣場是**港口區(qū)行政、金融、貿(mào)易、學(xué)校、休閑的核心區(qū)，建成后將成為集齊舒適住宅、體育健身、娛樂休閑、自然景觀四大功能為一體的中央生活小區(qū)。不論在地理位置還是在功能配套上，西灣廣場都能稱為“防城之心” 。由于地處西灣的優(yōu)越位置，商貿(mào)區(qū)周邊均為已開發(fā)或正在開發(fā)的成片大型城市高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目。再加上政府的高標(biāo)準(zhǔn)、綜合性的高起點(diǎn)定位規(guī)劃以及政府高調(diào)高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.的強(qiáng)力建設(shè)支持，片區(qū)將成為**市最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y區(qū)域。無論是從地理位置上，還是從居住環(huán)境上和居住購買能力上，西灣片區(qū)都具有良好的投資和使用價(jià)值。本項(xiàng)目自身的素質(zhì)高與區(qū)內(nèi)競爭樓盤相比，產(chǎn)品先進(jìn)，具備國際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，立面，園藝高檔，各方面優(yōu)勢明顯，具備強(qiáng)有力的競爭力，對眾多外地投資置業(yè)者有極大的吸引力，強(qiáng)有力的保證了項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 西灣片區(qū)目前存在的不足①生活配套設(shè)施較缺乏生活區(qū)住宅小區(qū)人氣不夠，周邊道路建設(shè)不夠完善，目前使用道路較少，許多道路工程正在興建。②居住生活氛圍尚不濃郁 西灣片區(qū)內(nèi)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目雖較多，但整體尚處于開發(fā)初期，入住的居民較少，整體缺乏居住氛圍，周邊雖然生活配套設(shè)施已初步建成，但尚不能滿足日生生活需求。 雖然目前西灣片區(qū)尚有不足之處，但在本項(xiàng)目經(jīng)營周期（23 年）內(nèi)，該區(qū)域良好的居住環(huán)境將會成型，將成為成熟的高尚居住區(qū)和全新的城市 CLD，屆時(shí)，強(qiáng)有力的保證了本項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。 西灣片區(qū)房地產(chǎn)市場前景預(yù)測西灣生活區(qū)是**市“十一五”規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的居住片區(qū)。未來的西灣生活區(qū)將會成為**市的中央居住區(qū)。西灣生活區(qū)的結(jié)構(gòu)布局如下：西灣生活區(qū)正是由西灣廣場為中心向北擴(kuò)展，這里是港口區(qū)匯聚人氣最多的地方；兩條城市主干道興港大道、東興路東西貫穿，正在興建的桃源路將把它們連接起來；三大景觀——西灣廣場、桃花灣內(nèi)湖、西灣海景環(huán)抱西灣生活區(qū)；四個(gè)功能區(qū)：行政辦公區(qū)、生態(tài)高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.居住區(qū)、綜合商貿(mào)區(qū)、學(xué)校。在開發(fā)建設(shè)中，以西灣廣場為中心往東北面發(fā)展，保留得天獨(dú)厚的海景、湖景等景觀自然優(yōu)勢，打造“北部灣”生態(tài)住宅區(qū)經(jīng)典。小結(jié)： “XX”項(xiàng)目正適**經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，特別是項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)槲鳛匙顬楦叨?、最為完善、最適合居住的城區(qū)，吸引了大量市內(nèi)外高端人群，加之我們差異化的產(chǎn)品定位、創(chuàng)新的發(fā)展思路、科學(xué)的管理運(yùn)作等多方面的核心競爭優(yōu)勢，已經(jīng)注定在激烈的競爭當(dāng)中取勝，項(xiàng)目是完全可行的。 第四章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目土地概況 地理位置“XX”位于**市港口區(qū)桃花灣片區(qū)，緊鄰桃源路，與興港大道相距咫尺。 項(xiàng)目規(guī)模“XX”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約 53 畝，規(guī)劃總建筑面積約為 萬平米，在**當(dāng)?shù)厥袌鲋袑儆诖蟊P項(xiàng)目。 項(xiàng)目四至?地塊北面：桃花灣內(nèi)湖；?地塊以東：恒信花園樓盤項(xiàng)目；?地塊以南：南接桃源路；?地塊以西：寧泰夏威夷項(xiàng)目； 地質(zhì)情況由本項(xiàng)目《地質(zhì)勘查報(bào)告》可知，項(xiàng)目所在地塊為填海用地，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，施工無影響。 地塊現(xiàn)狀高檔住宅綜合居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.項(xiàng)目為填海用地，地塊平整，地上無附著物，除考慮一定量的土方平衡問題，不存在施工建設(shè)障礙。 項(xiàng)目周邊環(huán)境自然景觀資源豐富，眾多已開發(fā)入住高檔樓盤很好的提升了周邊區(qū)域的人氣和居住價(jià)值——項(xiàng)目所在的西灣片區(qū)，內(nèi)有 1420 畝的桃花灣內(nèi)湖，桃花灣廣場，青山，以及面對大海，自然景觀，環(huán)境資源極為優(yōu)越。項(xiàng)目周邊有恒信花園，寧泰夏威夷，麗景灣，海悅?cè)A府，向南居等樓盤，以及海關(guān)、市公安局、財(cái)政局、規(guī)劃局、交警支隊(duì)、工商局等企事業(yè)單位，同時(shí)周邊大部分單位定向物業(yè)如民警小區(qū)等，已有大量居民入住，隨著西灣區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日益增多，區(qū)域內(nèi)人居氛圍、人文氛圍漸濃，城市市政及商業(yè)配套正逐步開工建設(shè)，到項(xiàng)目正式營銷時(shí)人氣度將得到高度的提升。 項(xiàng)目周邊交通項(xiàng)目所在區(qū)域，有興港大道、