上海高檔住宅市場(chǎng)研究-wenkub
2023-07-09 00:01:32 本頁(yè)面
【正文】 2001 1：資料來(lái)源：歷年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)、上海中原市場(chǎng)研究部計(jì)算數(shù)據(jù)4. 后市展望近期而言，全球性的經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)中國(guó)影響不是很大，中國(guó)仍是全世界對(duì)國(guó)際資本吸引力最大的國(guó)家。從上海商品住宅市場(chǎng)的近期價(jià)格來(lái)看，有穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。3. 近期上海住宅市場(chǎng)縱觀近期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向運(yùn)行，即供應(yīng)量逐年減少，需求量逐年增加，因而供求比不斷趨于平衡。這一浪潮在96年達(dá)到了頂峰，而此后整個(gè)住宅市場(chǎng)并未像人們預(yù)期的那樣繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅給商品住宅市場(chǎng)當(dāng)頭一擊，98年的亞洲金融危機(jī)更是加劇了商品住宅市場(chǎng)走向衰落的進(jìn)程，而首當(dāng)其沖的當(dāng)屬外資開(kāi)發(fā)的高檔外銷(xiāo)房項(xiàng)目，住宅市場(chǎng)一度陷入低谷。通常認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著唇齒相依的緊密聯(lián)系。居民收入水平的穩(wěn)步提高，加之房地產(chǎn)稅、費(fèi)、利率調(diào)低，有效拉動(dòng)城市的住宅消費(fèi)?！敦?cái)富》周刊近期的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)也反映，跨國(guó)公司在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部的選址時(shí)，上海較其他大城市更具有吸引力。研究方法及主要研究指標(biāo)本報(bào)告在實(shí)地調(diào)查基礎(chǔ)上，主要采用時(shí)間序列分析、項(xiàng)目類型分析、典型案例分析以及趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)等方法。緒 言研究背景和目的上海匯寧花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬開(kāi)發(fā)建造徐匯區(qū)淮海西路匯寧花園高級(jí)住宅及商務(wù)公寓項(xiàng)目。采用的主要研究指標(biāo)詳見(jiàn)列表。2001年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。1999 年《財(cái)富》論壇、2001 年APEC 會(huì)議、2010 年世博會(huì)等這些極具影響的國(guó)際性經(jīng)濟(jì)集會(huì)也將其會(huì)場(chǎng)設(shè)在上海，種種跡象表明， 經(jīng)過(guò)近10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟(jì)地位無(wú)論在國(guó)內(nèi)還是在國(guó)際都得到了很大提升，并吸引著越來(lái)越多國(guó)內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。90年代初期至今，上海住宅市場(chǎng)發(fā)展并非一帆風(fēng)順。此時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)重不足、通貨緊縮情勢(shì)嚴(yán)峻。到2001年，供求比為1：，部分隔年待售的樓盤(pán)被快速消化，供應(yīng)量略顯偏緊（見(jiàn)附表11）。2001年上海市中心十二個(gè)城區(qū)商品房預(yù)售成交價(jià)格為每平方米4352元，%。特別是在美國(guó)遭受了恐怖襲擊之后，資本的安全性就將成為眾多投資者優(yōu)先考慮的因素之一，在某種意義上，中國(guó)已經(jīng)成為國(guó)際資本的避風(fēng)港,而上海、北京更是首當(dāng)其沖。新世紀(jì)以來(lái)，上海在繼續(xù)推進(jìn)改革開(kāi)放、擴(kuò)大內(nèi)需的過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、環(huán)境綠化等方面的建設(shè)也取得了顯著的成就。需求的穩(wěn)定使滬上房地產(chǎn)的價(jià)格總體上保持穩(wěn)中微漲的趨勢(shì)，但23年內(nèi)漲幅已相當(dāng)有限。（2）入關(guān)后國(guó)內(nèi)原本壟斷的行業(yè)會(huì)受到較大沖擊，這極可能會(huì)影響今后幾年主力購(gòu)買(mǎi)群的購(gòu)買(mǎi)能力。上海早期均價(jià)在8000元/平方米以上的高檔住宅幾乎全部是外銷(xiāo)房。從區(qū)域上看，徐匯、長(zhǎng)寧、靜安區(qū)的高檔住宅相對(duì)集中，而近期徐匯區(qū)的高檔樓盤(pán)供應(yīng)量最大。此外，靜安區(qū)的服務(wù)式公寓的存量單位數(shù)目較多，主要是由于該區(qū)域高檔寫(xiě)字樓集中，又是上海重要商圈所在地，服務(wù)式公寓的需求量較大（詳見(jiàn)附圖3）。其中長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開(kāi)發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。2001年，隨著內(nèi)外銷(xiāo)并軌等一系列重大政策出臺(tái)，加之宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)，研究區(qū)域的供求比例均突破了1：1，歷年存量獲得部分吸納，各研究區(qū)域的空置量均有不同程度下降。（2）19972001年研究區(qū)域吸納情況從研究區(qū)域吸納情況看，各研究區(qū)域歷年呈現(xiàn)出量上遞增的趨勢(shì)，雖然徐匯、靜安期間出現(xiàn)了些許波動(dòng)，但總體趨勢(shì)上還是上升。在研究區(qū)域歷年吸納量變化中，徐匯、長(zhǎng)寧較為顯著，據(jù)此推測(cè)，相對(duì)其他區(qū)域而言上述兩區(qū)域市場(chǎng)有效需求較為旺盛。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要?dú)w功于中檔住宅存量房銷(xiāo)售的放量。隨著2001年各研究區(qū)域吸納量明顯上升，各區(qū)域空置率相繼開(kāi)始下降。同時(shí)，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的除了家庭收入水平、同類產(chǎn)品價(jià)格、市場(chǎng)供給量等經(jīng)濟(jì)因素外，價(jià)格預(yù)期是重要的非經(jīng)濟(jì)因素。具體預(yù)測(cè)框架如下：216。216。但期間政府仍會(huì)從源頭控制土地供應(yīng)量水平，供地規(guī)模預(yù)計(jì)與2001年大體相當(dāng)，所以開(kāi)發(fā)規(guī)模將保持相對(duì)平穩(wěn)，期間住宅投資的增幅可能出現(xiàn)回落，這也預(yù)示了研究期末兩年中商品住宅市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)。從竣工單元量和走勢(shì)變化看，排除具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)時(shí)出現(xiàn)的一些客觀的誤差，項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)量與線性模型預(yù)測(cè)量基本吻合。從竣工面積數(shù)據(jù)和走勢(shì)變化看，排除具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)時(shí)出現(xiàn)的一些客觀的誤差存在，項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測(cè)量基本吻合。由于靜安區(qū)未開(kāi)工項(xiàng)目已知數(shù)據(jù)較少，所以項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測(cè)量有較大的差額。徐匯區(qū)：根據(jù)具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（詳見(jiàn)附錄2：《2001年已開(kāi)工住宅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量項(xiàng)目總表——盧灣區(qū)公寓類》），徐匯區(qū)立項(xiàng)已開(kāi)工項(xiàng)目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計(jì)有7584套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計(jì)有6662套。小陸家嘴地區(qū)：小陸家嘴立項(xiàng)已開(kāi)工項(xiàng)目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計(jì)有1786套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計(jì)有478套，采用中原統(tǒng)計(jì)上海市各區(qū)實(shí)際公建配套的比例系數(shù)折算住宅面積并考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，按照每戶110平方米的建筑面積推算。 總體而言，其2002年2006年的竣工面積變化呈現(xiàn)W字形變化。B．別墅類物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 根據(jù)具體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（詳見(jiàn)附錄2：《2001年已開(kāi)工住宅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量項(xiàng)目總表——?jiǎng)e墅類》），上海全市立項(xiàng)已開(kāi)工項(xiàng)目2002年別墅竣工套數(shù)7459套， 2003年別墅竣工套數(shù)2087套。年份長(zhǎng)寧黃浦靜安盧灣徐匯1998年1999年2000年1313482001年
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