上海高檔住宅市場研究(已修改)
2025-07-06 00:01 本頁面
【正文】 緒 言研究背景和目的上海匯寧花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬開發(fā)建造徐匯區(qū)淮海西路匯寧花園高級住宅及商務公寓項目。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場供求和競爭狀況，對上海市中高檔次住宅市場有明確的認識，邀請上海中原物業(yè)代理有限公司市場研究部對上海市高檔住宅市場（別墅、公寓、服務式公寓）的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢進行研究，從而為項目提供有針對性的定位和營銷組合等發(fā)展建議。研究內(nèi)容及范圍匯寧花園地處淮海西路黃金地段，從項目規(guī)劃等方面情況來看，應定位為高檔住宅項目，考慮到目前上海市高檔住宅市場的發(fā)展狀況、區(qū)域分布的集中度等方面，擬將研究的對象和區(qū)域范圍作如下界定： （1） 研究內(nèi)容n 上海市高檔住宅市場現(xiàn)狀n 上海市高檔住宅市場供求預測n 項目發(fā)展建議（2） 研究范圍n 將均價在8000元人民幣/平方米以上的物業(yè)為此次研究的對象n 將目前上海市高檔公寓及服務式公寓（均價在8000元人民幣/平方米以上）集中的黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧、浦東小陸家嘴等六個區(qū)域作為此次研究的區(qū)域范圍n 對于別墅將不限定區(qū)域范圍，僅考慮價格因素（均價在8000元人民幣/平方米以上）。研究方法及主要研究指標本報告在實地調(diào)查基礎(chǔ)上，主要采用時間序列分析、項目類型分析、典型案例分析以及趨勢分析預測等方法。采用的主要研究指標詳見列表。類別編號指標定義住宅供應指標1竣工量某時間段內(nèi)，已建成完工的住宅物業(yè)的總面積2供應量某時間段內(nèi)，剛啟動開工的住宅物業(yè)的總面積。即竣工量住宅需求指標3吸納量當年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當年住宅市場的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經(jīng)初始登記一年后未售出的建筑面積5空置率某年度末末所有住房的空置量與全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量住宅價格指標6區(qū)域平均租金某區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租賃價格的加權(quán)平均值7物業(yè)平均租金某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租金總額與租出總面積的比值8區(qū)域平均售價某區(qū)域內(nèi)某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)銷售價格的加權(quán)平均值9物業(yè)平均售價某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)可供出售的總建筑面積的單位面積成交價格本報告的基本結(jié)構(gòu)本報告共有以下三個部分組成，分別為：第一部分：上海高檔住宅市場第二部分：項目發(fā)展建議第三部分：附錄1：上海高檔住宅典型案例分析附錄2：上海高檔住宅市場存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄4：上海高檔住宅市場租售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄5：上海高檔住宅區(qū)域市場供求量預測方法第一部分 上海高檔住宅市場一、上海住宅市場綜述1. 上海住宅市場的經(jīng)濟環(huán)境日前中國社科院發(fā)布的中國城市競爭力調(diào)查報告顯示，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均位居全國首位?！敦敻弧分芸诘囊豁椪{(diào)查數(shù)據(jù)也反映，跨國公司在中國設(shè)立地區(qū)總部的選址時，上海較其他大城市更具有吸引力。2001年上海國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。，比上年增長12%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到56%；，%，%，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長為最。居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別12883元和5850元，%%。居民收入水平的穩(wěn)步提高，加之房地產(chǎn)稅、費、利率調(diào)低，有效拉動城市的住宅消費。1999 年《財富》論壇、2001 年APEC 會議、2010 年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在上海，種種跡象表明， 經(jīng)過近10 年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海住宅市場有著得天獨厚的優(yōu)勢。2. 上海住宅市場歷史回顧近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟一個新的增長點發(fā)展迅速，住宅市場更是經(jīng)歷了一個從無到有的發(fā)展過程。通常認為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運行與國民經(jīng)濟發(fā)展有著唇齒相依的緊密聯(lián)系。90年代初期至今，上海住宅市場發(fā)展并非一帆風順。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個“N”字型的市場發(fā)展軌跡。從93年開始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當時就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟發(fā)展浪潮，供給和需求都達到了前所未有的“鼎盛之勢”。這一浪潮在96年達到了頂峰，而此后整個住宅市場并未像人們預期的那樣繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅給商品住宅市場當頭一擊，98年的亞洲金融危機更是加劇了商品住宅市場走向衰落的進程，而首當其沖的當屬外資開發(fā)的高檔外銷房項目，住宅市場一度陷入低谷。此時中國國內(nèi)需求嚴重不足、通貨緊縮情勢嚴峻。商品住宅市場的這一頹勢一直持續(xù)了兩年多的時間。在進入1999年下半年以后，商品住宅市場終于觸到了曲線的拐點，在內(nèi)需的有效啟動和外資的不斷引入的刺激下開始逐步回升，進入了復蘇期。3. 近期上海住宅市場縱觀近期上海房地產(chǎn)市場可以看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向運行，即供應量逐年減少，需求量逐年增加，因而供求比不斷趨于平衡。到2001年，，供求比為1：，部分隔年待售的樓盤被快速消化，供應量略顯偏緊（見附表11）。但是隨著時間的推移，房地產(chǎn)開發(fā)商蓄勢待發(fā)，今后23年內(nèi)供應預計將略大于需求。政府2001年批準以后每年開發(fā)興建的商品房建筑面積保持在12001500萬平方米，這將是保障供給、平抑房價的重要措施。從上海商品住宅市場的近期價格來看，有穩(wěn)步上揚的趨勢。2001年上海市中心十二個城區(qū)商品房預售成交價格為每平方米4352元，%。表明上海在房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策上的制定、落實等環(huán)節(jié)卓有成效，市場供需兩旺，價升量增。究其原因，其一，得益于國內(nèi)經(jīng)濟
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