【文章內(nèi)容簡介】 麗的風景。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場掃展動態(tài)，摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸取其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗，務(wù)求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做得更好。所以，本小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要達什么樣的目標，還得回到前面做的市場定位部分，具體如下： 本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)－健康”的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境，是當今社會人人都渴求的，特別是住在城市里的人，對那到處都是污濁的空氣，到處都是鋼筋混凝土，到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情，人們需要一塊凈土，需要清新的空氣，所以，本小區(qū)的目標就是要為人們提供一個“綠色－生態(tài)－健康”的樂園。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。前面在市場定位中談到，本樓盤的目標客戶為西寧市區(qū)居民、州縣客戶(且以老人居多)，本小區(qū)的設(shè)計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一起，建造本小區(qū)獨特的社區(qū)文化，使得整個小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛，尊老愛幼，過著溫馨快樂的生活，所以，本小區(qū)規(guī)劃非常講究。規(guī)劃目標：(1) 規(guī)劃超前化。第一， 建筑規(guī)劃符合當今時代潮流；第二， 建筑的選材用料，要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料；第三， 服務(wù)意識的超前化，物業(yè)管理前期介入(采用港式物業(yè)管理)，小區(qū)配套設(shè)施的配置等，都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。(2) 戶型合理化。通過市場調(diào)研了解消費需要，再根據(jù)消者的需求及當今流行戶型相結(jié)合，設(shè)計出既時尚以適用的戶型。(3) 質(zhì)量標準化。對于質(zhì)量標準，本小區(qū)要求達到國家的優(yōu)良水平，力爭獲取“魯班獎”。(4) 建材環(huán)?；?。對于這個標準，不僅是本小區(qū)追求的目標，同時也是其他發(fā)展商想方設(shè)法要達到的目標?，F(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因此，本小區(qū)要迎合消費者的需求；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。(5) 配套完善化。配套完善是本小區(qū)的一大賣產(chǎn)，本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內(nèi)幼兒園，高級會所等。(6) 服務(wù)一流化。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，戶好的售后服務(wù)，已經(jīng)成了樓盤促銷的手段。(7) 社區(qū)人性化。本小區(qū)不斷設(shè)有高級會所，而且為小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。二、 項目規(guī)劃設(shè)計要點 容積率： 人口密度：40人/畝 綠化化：40% 樓間距：26－54米 小區(qū)規(guī)劃道路：小區(qū)內(nèi)采用人車分流，主要道路寬度不得小米5米 小區(qū)交通主要出入口方向：西、南 幼兒園：建筑面積1000平方米 物業(yè)樓：建筑面積2000平方米三、 規(guī)劃構(gòu)思（一） 功能分區(qū)小區(qū)由13棟單體樓組成（六層結(jié)構(gòu)，局部七層），物業(yè)樓一棟，幼兒園一棟，臨街四樓底層為商鋪。（二） 環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以中心音樂噴泉為整體環(huán)境的中心，配以人工河流，奇草異木等。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想，保證“有山有水有陽光”。（三） 規(guī)劃特點 本小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計以環(huán)保、健康為主題，不斷提升住宅科技含量，融傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座大型的智能住宅小區(qū)。 本小區(qū)采用歐式建筑風格，突出表現(xiàn)文化的多元性。（四） 停車場規(guī)劃由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離，不乏有較多業(yè)主需用私家車，為了業(yè)主更加方便，小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天停車場共100個車位。（五） 道路系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)出入口考慮到本小區(qū)的特點（地塊呈長方形狀），為了更方便業(yè)主的出入，本小特設(shè)兩個出入口。正大門禁止大型機動車輛出入，不僅保證了業(yè)主的安全，且提高了工作效率。 道路系統(tǒng)本小區(qū)區(qū)內(nèi)道路采用人車分流，不僅保證了業(yè)主的安全，更體現(xiàn)本小區(qū)人性化的設(shè)計理念。 第五部分　項目開發(fā)建設(shè)方案一、 建設(shè)方式采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，效的控制項目的工期、成本、質(zhì)量，使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。二、 開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個項目分為兩期進行開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內(nèi)主干道，并配備管網(wǎng)，同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設(shè)施。本期還要將水電暖氣等相關(guān)配套準備到位，并作好防護綠地。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價的價格即可，志在吸引買家，樹立小區(qū)的形象，創(chuàng)立小區(qū)的知名度，為以后提高售價作好準備，也就是采用低開高走的價策略格。第一期開發(fā)四棟多層，這時，小區(qū)已基本成型，配套設(shè)施已經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時，樓盤價格可提高一個檔次，這時，也是獲取較大利潤的時機。三、 建設(shè)進度（一）項目里程碑事件如下，做為定期檢查的關(guān)鍵事件點：⒈立項 日期為2008年9月15日；⒉設(shè)計完成 日期為2008年10月30日；⒊開工儀式 日期為2008年11月16日；⒋銷售開始 日期為2009年10月19日；⒌主體完工 日期為2010年5月15日；⒍安裝完工 日期為2010年8月20日；⒎裝修完工 日期為2011年8月15日；⒏竣工交工 日期為2011年9月30日；⒐銷售完成 日期為2012年12月31日（二）項目進度里程碑計劃表重大里程碑事件立項設(shè)計完成開工主體完工銷售開始安裝完工裝修完工交工銷售完成2008年9月15日2008年10月30日★2008年11月16日★2009年10月19日★2010年5月15日★2010年8月20日★2011年8月15日★2011年9月30日★2012年12月31日★部分戶型圖：第六部分 項目營銷方案一、營銷策劃(一)賣點策劃◇項目規(guī)劃完美，%的超高綠化率，獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗設(shè)計等；為打本項目打造成“城北第一盤”，本小區(qū)擁有自己的“十項目第一”?！笪ㄒ坏膮^(qū)內(nèi)幼兒園，使業(yè)主不在為子女的學業(yè)擔憂；為解決業(yè)主子女上學極不方便，為滿足各業(yè)主“望子成龍”的心理，區(qū)內(nèi)幼兒園無疑是俘獲千千萬萬“可憐天下父母心”的王牌。◇ 首付萬元，七成十五年按揭，使業(yè)主購房更加輕松；為降低置業(yè)者購房的門檻，方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多積蓄的年輕人(和州縣客戶)購房，推出“首付一萬元”即可入住本小區(qū)，較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購房，但又沒有足夠積蓄客戶的需要。◇ 港式物管，貼心呵護；本小區(qū)采用港式物業(yè)管理，給業(yè)主更貼心的呵護。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會（或大城市）較落后，大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務(wù)業(yè)主”，致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都不甚滿意，該小區(qū)采用港式物管，讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”。（二）營銷策略項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略，詳細如下：（1） 一期的營銷策略?！笠浴靶陆背迁D―超越，在您想象不到的地方”推出市場，從而吸引更多的購買者，匯聚人氣，樹立品牌，為二期的銷售打下堅實的基礎(chǔ)?！?大力宣傳，樹立品牌形象。項目開盤前期，在各媒體上做大量的廣告宣傳，并開始接受內(nèi)部認購，蓄水工作做扎實，到半月后正式開盤發(fā)售，這一做法給市場造成懸念，形成發(fā)展商惜售的市場形象，若能有效地和現(xiàn)場人氣積聚配合起來，相信會取得更好的效果?！?在南京市“山西路廣場”舉辦促銷活動，與消費者近距離接觸，了解消費者消費心理，制定下一步促銷策略。◇ 售樓中心。售樓中心同銷售人員一樣，既是公司的門面又是樓盤的門面。銷售現(xiàn)場布置的好壞直接影響本樓盤的銷售。為了銷售現(xiàn)場的氣氛更加活躍，除了在銷售現(xiàn)場布置一些該布置的銷售道具以外，再在銷售同場增設(shè)一套家庭影院（用途：平時放一些古典高雅或輕松歡快的音樂，活躍現(xiàn)場氣氛；在有客戶參觀的時候，可放一些公司及樓盤的宣傳片。）。（三）銷售形式以促銷活動（活動現(xiàn)場配設(shè)看房車）、現(xiàn)場售樓、州縣辦事處（個購和團購）相結(jié)合。（四）付款方式 一次性付款。一次付款客戶給予97折優(yōu)惠，首付定金一萬元，尾款待甲乙雙方簽合同一次交清。 分期付款。分期付款即建筑期付款，首付總房款的30%；工程整體封頂付總房款的50%；入住時，付總房款10%；辦產(chǎn)權(quán)證時，付清所剩房款。分期付款的客戶給予98折優(yōu)惠。 銀行按揭和公積貸款。首付30%，銀行提供70%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定，適當?shù)挠枰詢?yōu)惠。（六） 促銷手段 廣告。（1） 廣告媒體?！?制作一系列的電視廣告短片。力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動人，內(nèi)容上突出項目的優(yōu)勢，反映項目的主題?！?在南京電視臺、南京電視臺播出系列廣告、專訪。采用感性訴求，設(shè)計廣告語或廣告歌，突出本項目“高質(zhì)、舒適、環(huán)保、健康、溫馨”的主題。◇ 為擴大宣傳效果，將在促銷活