【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 四、景觀建議別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。主要是針對(duì)已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個(gè)地平表面的要求符合景觀設(shè)計(jì)的要求。我們希望能夠通過(guò)對(duì)景觀地貌的改變來(lái)進(jìn)一步塑造本案高檔別墅樓盤(pán)項(xiàng)目的形象和受眾關(guān)注度。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點(diǎn)即為本案的兩個(gè)至尊獨(dú)棟別墅。這樣對(duì)去化這樣的絕對(duì)高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動(dòng)的包裝該產(chǎn)品，同時(shí)，增加市場(chǎng)的議論話題。住宅區(qū)景觀設(shè)計(jì)建議園林的最終目的只有一個(gè)字——美。園林的美由三個(gè)內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價(jià)值的房地產(chǎn)，同時(shí)也美化環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值。同時(shí)，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實(shí)是：景觀規(guī)劃是一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)。目前世界主流的園林有三大流派：中國(guó)的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。蘇州可以說(shuō)是中國(guó)自然山水園林藝術(shù)的一個(gè)大觀園，消費(fèi)者對(duì)這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì)是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計(jì)（或建筑設(shè)計(jì)）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計(jì)原則上都非常雷同。因?yàn)楸景赣凶摺皣?guó)際化精品生活社區(qū)”的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議：園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而生動(dòng)地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象！在確定了基本的設(shè)計(jì)風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意：l 對(duì)微地形的改造，地形設(shè)計(jì)首當(dāng)其沖；l 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹(shù)種為主；l 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。簡(jiǎn)單一點(diǎn)，對(duì)于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個(gè)點(diǎn)和面的關(guān)系。所以，我們?cè)谕瓿闪藢?duì)“點(diǎn)”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性——l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、廊柱對(duì)光線的折射；l 道路系統(tǒng)采取人車(chē)分道，內(nèi)部人行動(dòng)線，外圍機(jī)動(dòng)車(chē)動(dòng)線；l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)——“協(xié)和廣場(chǎng)”和皇家會(huì)所——“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點(diǎn)；五、建材物管建議住宅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議結(jié)構(gòu)本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達(dá)25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無(wú)論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火等均符合政府主管機(jī)關(guān)規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)外墻外立面采用高級(jí)外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門(mén)廳每個(gè)單元建筑均設(shè)置獨(dú)立，寬敞，明亮的門(mén)戶大堂設(shè)置24小時(shí)保安值班及不銹鋼信箱電梯廳底層采用大理石電梯門(mén)套，墻面采用高級(jí)乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。門(mén)窗、室內(nèi)地面各戶大門(mén)采用高級(jí)實(shí)心、防火、防盜門(mén)，配以高級(jí)門(mén)鎖，拉手及防盜警眼采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無(wú)色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧?kù)o、無(wú)塵的室內(nèi)空間為方便住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細(xì)石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛(wèi)設(shè)置充足的電器插座，預(yù)留灶臺(tái)、吊柜、抽排油煙機(jī)和熱水器位置衛(wèi)生間設(shè)有電源界面，上、下水管道，預(yù)留浴缸、面盆梳洗臺(tái)、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留IDD直線電話二門(mén)，客廳和主臥室均設(shè)電話插座電視接受系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無(wú)線、有線各臺(tái)精彩節(jié)目水、電、煤氣配套每戶設(shè)立獨(dú)立的水、電、煤氣表等，互不干涉空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨(dú)立回路，確保住戶一般生活用電及24小時(shí)公共區(qū)域電梯正常供電停車(chē)社區(qū)內(nèi)采用國(guó)際流行的人車(chē)分道系統(tǒng)，動(dòng)線規(guī)劃合理，方便停車(chē)，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序社區(qū)內(nèi)特設(shè)集中區(qū)域方便停車(chē)安全系統(tǒng)由進(jìn)口設(shè)施組成遍布全區(qū)的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)并設(shè)置紅外報(bào)警系統(tǒng)，24小時(shí)公共區(qū)域影像監(jiān)控每棟每戶入口均設(shè)置可視對(duì)講警衛(wèi)系統(tǒng)專職保安人員24小時(shí)在社區(qū)內(nèi)定點(diǎn)巡邏，輔以高科技安保設(shè)備每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)庭園景觀中央韻律廊；戲水池；豐景園；竹韻園；紫藤閣；綠蔭散步道；草地滾球場(chǎng)；自由馬蹄場(chǎng)；籃球場(chǎng)；聽(tīng)鳥(niǎo)軒；1百花集；1含笑亭（2）物業(yè)管理建議硬件A. 周界防范報(bào)警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動(dòng)式紅外線探測(cè)器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報(bào)率、抗干擾等特點(diǎn)。B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時(shí)長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)，對(duì)主要出入口、停車(chē)場(chǎng)等重要部位進(jìn)行直觀的監(jiān)視。C. 訪客門(mén)禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對(duì)講電控門(mén)，為住戶提供對(duì)講型用戶機(jī)。硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項(xiàng)足矣。軟件A. 對(duì)物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。B. 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。其它l 維修服務(wù)空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開(kāi)孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開(kāi)孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門(mén)窗配件；更換地磚。l 裝修服務(wù)安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。l 搬運(yùn)服務(wù)搬家；搬運(yùn)裝修材料；搬運(yùn)大件物品；清理裝修垃圾。l 租賃服務(wù)常用工具出租；電動(dòng)工具出租；會(huì)議室出租；場(chǎng)地出租；運(yùn)動(dòng)器材出租；雨具出租。l 保健服務(wù)健康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。l 教育服務(wù)代請(qǐng)家教；各類培訓(xùn)班；健康、養(yǎng)身知識(shí)講座；教室出租。l 生活服務(wù)代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲(chóng)消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。別墅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議l 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。l 外墻：進(jìn)口外墻高彈罩面漆或高級(jí)外墻面磚，墻群采用天然石材。l 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。l 門(mén)窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進(jìn)戶門(mén)，遙控車(chē)庫(kù)門(mén)，窗為德國(guó)引進(jìn)特種技術(shù)高級(jí)木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門(mén)預(yù)留門(mén)洞、無(wú)門(mén)框、扇門(mén)。l 廚衛(wèi)：預(yù)留設(shè)備位置和預(yù)埋管線。l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。l 供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。l 供電：?jiǎn)误w容量30千瓦以上，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨(dú)立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。l 供氣：管道燃?xì)?，?jì)量表安裝到位。l 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國(guó)際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。l 通訊：每戶預(yù)留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。l 花園：組團(tuán)綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。l 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測(cè)系統(tǒng)，全天候CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門(mén)禁對(duì)講、紅外報(bào)警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)庑孤┳詣?dòng)報(bào)警裝置、車(chē)庫(kù)消防溫感探測(cè)器。（2）物業(yè)管理建議本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對(duì)未來(lái)的配套要求將越來(lái)越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主：l 周界報(bào)警系統(tǒng)：通過(guò)紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線。l 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)巡視，杜絕一切隱患。l 閉路電視系統(tǒng)：實(shí)時(shí)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場(chǎng)所的情況，及時(shí)應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。l 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對(duì)講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)，幫助每一位訪客約見(jiàn)、預(yù)約及知會(huì)業(yè)主。l 車(chē)閘管理系統(tǒng)：以智慧IC卡實(shí)現(xiàn)小區(qū)車(chē)輛的出入管理，而對(duì)于訪客的車(chē)輛則通過(guò)申領(lǐng)臨時(shí)通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車(chē)行交通。l 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門(mén)禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報(bào)警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個(gè)電話就可遙控啟閉，真正實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的家庭安保。l 背景音響系統(tǒng)：在社區(qū)各點(diǎn)設(shè)置的戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時(shí)及時(shí)通知正在散步的業(yè)主，而在平時(shí)，這些音響播放的自然聲及背景音樂(lè)與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松享受。l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費(fèi)、娛樂(lè)行為，都以一張卡片來(lái)完成，所有消費(fèi)娛樂(lè)行為將直接記入計(jì)算機(jī)檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)一并收取。讓業(yè)主全面告別“皮夾時(shí)代”！l “全部家用電器，家庭安防系統(tǒng)的遙控操作系統(tǒng)”，這是最關(guān)鍵的，以上一些是許多樓盤(pán)會(huì)有的，即使沒(méi)有全部有，也是你有一兩項(xiàng)，我有另外兩項(xiàng)，反正大家都可能有見(jiàn)過(guò)。而這個(gè)部分雖然花不了多少錢(qián)，卻是最能體現(xiàn)樓盤(pán)檔次的，是樓盤(pán)形象非常關(guān)鍵的一步。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺(tái)互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時(shí)聯(lián)系。產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議（1）建材建議w電視電話通訊設(shè)備l 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。l 各戶皆設(shè)電話插座出線口。l 預(yù)留光纖接入口，可以和電信或網(wǎng)通合作，采用專線接入，使酒店的寬頻接入達(dá)到較高的帶寬，方便客戶上網(wǎng)。w給電設(shè)備l 每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨(dú)立電表，方便以后業(yè)主自營(yíng)時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。l 每戶均配置配電箱。w給水設(shè)備l 各戶獨(dú)立分表給水。方便以后業(yè)主自營(yíng)時(shí)可獨(dú)立計(jì)算。l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。w消防設(shè)備l 酒店均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機(jī)，隨時(shí)監(jiān)視各樓層有否火警狀況。l 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機(jī)和喇叭以供緊急廣播使用。l 滅火器：于車(chē)庫(kù)，各層梯間設(shè)置滅火器。l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門(mén)和緊急照明燈（可供停電照明）。（2）物業(yè)管理建議建議項(xiàng)目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，在售樓現(xiàn)場(chǎng)就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。1）客戶服務(wù)l 接待服務(wù)l 問(wèn)訊服務(wù)l 票務(wù)服務(wù)l 機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)l 叫車(chē)（出租車(chē)及豪華轎車(chē)）、洗車(chē)服務(wù)l 洗衣及干衣服務(wù)l 信息服務(wù)l 郵寄/包裹服務(wù)l 酒店保險(xiǎn)箱服務(wù)l 外幣兌換柜臺(tái)2）客房設(shè)施l 衛(wèi)星/有線電視l 國(guó)際長(zhǎng)途直撥電話l 迷你酒吧l 沖茶及咖啡餐具l 行政辦公桌l 閉路電影頻道l 生活必需品l 張家港旅游指南3）安保服務(wù)l 酒店大門(mén)入口站崗服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l 監(jiān)控服務(wù)l 車(chē)管服務(wù)4）清潔綠化服務(wù)l 清潔服務(wù)l 綠化服務(wù)l 經(jīng)營(yíng)性客房清潔服務(wù)和住戶特約清潔服務(wù)5）維修服務(wù)l 設(shè)備運(yùn)行l(wèi) 維修保養(yǎng)張家港項(xiàng)目行銷(xiāo)企劃書(shū) 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 一、推廣目標(biāo)本項(xiàng)目有志打造成為蘇南乃至長(zhǎng)三角一流的高尚居住社區(qū)，因此，本項(xiàng)目要取得最終成功，在銷(xiāo)售初期就必須要以高尚的品質(zhì)一炮走紅，務(wù)求使本項(xiàng)目成為張家港樓市的焦點(diǎn)。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項(xiàng)目不斷升溫，配合并推動(dòng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，并使發(fā)展商為社會(huì)所認(rèn)知，在張家港市房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起自身形象品牌之余，使項(xiàng)目銷(xiāo)售不斷創(chuàng)造出佳績(jī)。二、整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略本案價(jià)值體系的建立在明確了本案的優(yōu)劣勢(shì)和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價(jià)值體系將成為客戶群是否購(gòu)買(mǎi)本案的關(guān)鍵所在。價(jià)值體系：是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，能最大限度的增加項(xiàng)目的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更加鮮明。對(duì)于本案，我司明確本案的價(jià)值體系建立是基于基本價(jià)值和附加值兩個(gè)層面。價(jià)值體系建立的兩個(gè)層面基本價(jià)值層面：即高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅品質(zhì)屬性252。160