【文章內(nèi)容簡介】 四、景觀建議別墅區(qū)微地形改造工程建議所謂微地形景觀是園林景觀設(shè)計的專業(yè)術(shù)語。主要是針對已有地形地貌的改善和調(diào)整，使得整個地平表面的要求符合景觀設(shè)計的要求。我們希望能夠通過對景觀地貌的改變來進一步塑造本案高檔別墅樓盤項目的形象和受眾關(guān)注度。所以，我們建議如下圖所示，將本案的地貌做局部的墊高處理，從而使得本案的東部較西部為高，從西到東呈階梯狀遞升，最高點即為本案的兩個至尊獨棟別墅。這樣對去化這樣的絕對高端的產(chǎn)品，在企劃方面靈活生動的包裝該產(chǎn)品，同時，增加市場的議論話題。住宅區(qū)景觀設(shè)計建議園林的最終目的只有一個字——美。園林的美由三個內(nèi)容組成：自然美、生活美與藝術(shù)美。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價值的房地產(chǎn)，同時也美化環(huán)境，提升物業(yè)價值。同時，即使是許多在房地產(chǎn)行業(yè)工作了多年的從業(yè)人員，往往還是喜歡將景觀規(guī)劃和園林規(guī)劃混為一談，但事實是：景觀規(guī)劃是一門獨立的學(xué)科、領(lǐng)域和行業(yè)。目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。蘇州可以說是中國自然山水園林藝術(shù)的一個大觀園，消費者對這樣的園林規(guī)劃和景致已經(jīng)是耳熟能詳了。目前常熟的絕大多數(shù)樓盤的園林設(shè)計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設(shè)計（或建筑設(shè)計）公司操刀的，所以在風(fēng)格上、式樣上、設(shè)計原則上都非常雷同。因為本案有走“國際化精品生活社區(qū)”的產(chǎn)品定位在先，所以我們建議：園林風(fēng)格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進行規(guī)劃設(shè)計，從而生動地塑造出本案高檔物業(yè)的產(chǎn)品形象！在確定了基本的設(shè)計風(fēng)格后，在一些細(xì)節(jié)的地方也必須注意：l 對微地形的改造，地形設(shè)計首當(dāng)其沖；l 其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉(xiāng)土樹種為主；l 園林規(guī)劃的成本考慮和合理性考量。園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強調(diào)大眾性。簡單一點，對于園林和現(xiàn)代景觀的理解可以認(rèn)知為一個點和面的關(guān)系。所以，我們在完成了對“點”的建議之后，著手“面”與前者間的關(guān)聯(lián)性和統(tǒng)一性——l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運用、廊柱對光線的折射；l 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi)部人行動線，外圍機動車動線；l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點；五、建材物管建議住宅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議結(jié)構(gòu)本工程基礎(chǔ)為鋼精混凝土條基，樁基深達(dá)25米，主結(jié)構(gòu)為短肢剪力墻，現(xiàn)澆樓板，無論承重、抗壓、防風(fēng)、抗震、耐火等均符合政府主管機關(guān)規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)外墻外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門廳每個單元建筑均設(shè)置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂設(shè)置24小時保安值班及不銹鋼信箱電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。門窗、室內(nèi)地面各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼采用優(yōu)質(zhì)彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內(nèi)空間為方便住戶進行室內(nèi)裝修，室內(nèi)地坪采用細(xì)石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛(wèi)設(shè)置充足的電器插座，預(yù)留灶臺、吊柜、抽排油煙機和熱水器位置衛(wèi)生間設(shè)有電源界面，上、下水管道，預(yù)留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設(shè)電話插座電視接受系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置有線電視接收系統(tǒng)，可接收無線、有線各臺精彩節(jié)目水、電、煤氣配套每戶設(shè)立獨立的水、電、煤氣表等，互不干涉空調(diào)位置已統(tǒng)一布置，空調(diào)用電源插座及冷凝水排放均已到位社區(qū)電表出戶，照明與空調(diào)獨立回路，確保住戶一般生活用電及24小時公共區(qū)域電梯正常供電停車社區(qū)內(nèi)采用國際流行的人車分道系統(tǒng)，動線規(guī)劃合理，方便停車，由專人管理，保證社區(qū)環(huán)境的安靜與公共空間的整潔有序社區(qū)內(nèi)特設(shè)集中區(qū)域方便停車安全系統(tǒng)由進口設(shè)施組成遍布全區(qū)的防盜自動控制系統(tǒng)并設(shè)置紅外報警系統(tǒng)，24小時公共區(qū)域影像監(jiān)控每棟每戶入口均設(shè)置可視對講警衛(wèi)系統(tǒng)專職保安人員24小時在社區(qū)內(nèi)定點巡邏，輔以高科技安保設(shè)備每戶保安系統(tǒng)可與社區(qū)聯(lián)網(wǎng)庭園景觀中央韻律廊；戲水池；豐景園；竹韻園；紫藤閣；綠蔭散步道；草地滾球場；自由馬蹄場；籃球場；聽鳥軒；1百花集；1含笑亭（2）物業(yè)管理建議硬件A. 周界防范報警系統(tǒng)：社區(qū)圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。B. CCTV監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)配置24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進行直觀的監(jiān)視。C. 訪客門禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。硬件設(shè)施不在于多而貴在精，做到這三項足矣。軟件A. 對物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專業(yè)性。B. 在提供的服務(wù)方面應(yīng)該做到多而細(xì)。其它l 維修服務(wù)空調(diào)安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。l 裝修服務(wù)安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。l 搬運服務(wù)搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。l 租賃服務(wù)常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運動器材出租；雨具出租。l 保健服務(wù)健康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護。l 教育服務(wù)代請家教；各類培訓(xùn)班；健康、養(yǎng)身知識講座；教室出租。l 生活服務(wù)代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護。別墅區(qū)建材和物管建議（1）建材建議l 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結(jié)構(gòu)。l 屋頂：陶土彩色掛瓦，天然石板瓦，多彩玻纖瓦。l 外墻：進口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻群采用天然石材。l 室內(nèi)：室內(nèi)地面為水泥砂漿地坪，內(nèi)墻砂漿粉刷。l 門窗：硬木質(zhì)鋼芯防盜進戶門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術(shù)高級木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無門框、扇門。l 廚衛(wèi)：預(yù)留設(shè)備位置和預(yù)埋管線。l 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。l 供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，水表安裝到位。l 供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進戶，分設(shè)獨立電表，并預(yù)留暗藏室喉管。l 供氣：管道燃?xì)?，計量表安裝到位。l 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。l 通訊：每戶預(yù)留三路以上IDD線路，電話終端接線盒。l 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。l 安保：小區(qū)設(shè)周界紅外線防盜偵測系統(tǒng)，全天候CCTV監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃?xì)庑孤┳詣訄缶b置、車庫消防溫感探測器。（2）物業(yè)管理建議本案屬于高端物業(yè)，業(yè)主對未來的配套要求將越來越高，我們希望將本案的智能化系統(tǒng)在盡可能的范圍內(nèi)，做到比較全面人性化的服務(wù)業(yè)主：l 周界報警系統(tǒng)：通過紅外線成像技術(shù)在社區(qū)周界形成警戒，形成嚴(yán)密的第一道防線。l 電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結(jié)合人力實現(xiàn)對社區(qū)的24小時定時不定時巡視，杜絕一切隱患。l 閉路電視系統(tǒng)：實時監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共場所的情況，及時應(yīng)付可能出現(xiàn)的突發(fā)事件。l 訪客登錄系統(tǒng)：接入小區(qū)智能網(wǎng)的對講系統(tǒng)及業(yè)主數(shù)據(jù)庫，幫助每一位訪客約見、預(yù)約及知會業(yè)主。l 車閘管理系統(tǒng)：以智慧IC卡實現(xiàn)小區(qū)車輛的出入管理，而對于訪客的車輛則通過申領(lǐng)臨時通行卡出入，有效地控制了小區(qū)的車行交通。l 家庭安保系統(tǒng)：以電磁窗禁門禁、紅外探頭防越系統(tǒng)及應(yīng)急報警按鈕共同組成立體化的安全防衛(wèi)體系，并接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，一個電話就可遙控啟閉，真正實現(xiàn)自動化的家庭安保。l 背景音響系統(tǒng)：在社區(qū)各點設(shè)置的戶外音響，能夠在出現(xiàn)緊急情況時及時通知正在散步的業(yè)主，而在平時，這些音響播放的自然聲及背景音樂與環(huán)境合為一體，給業(yè)主輕松享受。l “一卡通”系統(tǒng)：居住業(yè)主的所有出入和在社區(qū)內(nèi)的消費、娛樂行為，都以一張卡片來完成，所有消費娛樂行為將直接記入計算機檔案，按月隨業(yè)主物業(yè)管理費一并收取。讓業(yè)主全面告別“皮夾時代”！l “全部家用電器，家庭安防系統(tǒng)的遙控操作系統(tǒng)”，這是最關(guān)鍵的，以上一些是許多樓盤會有的，即使沒有全部有，也是你有一兩項，我有另外兩項，反正大家都可能有見過。而這個部分雖然花不了多少錢，卻是最能體現(xiàn)樓盤檔次的，是樓盤形象非常關(guān)鍵的一步。而且，家庭全智慧化還必須和小區(qū)平臺互通，使用戶有什么需求都可以和物業(yè)隨時聯(lián)系。產(chǎn)權(quán)式酒店建材和物管建議（1）建材建議w電視電話通訊設(shè)備l 統(tǒng)一裝置有線電視系統(tǒng)。l 各戶皆設(shè)電話插座出線口。l 預(yù)留光纖接入口，可以和電信或網(wǎng)通合作，采用專線接入，使酒店的寬頻接入達(dá)到較高的帶寬，方便客戶上網(wǎng)。w給電設(shè)備l 每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨立電表，方便以后業(yè)主自營時可獨立計算。l 每戶均配置配電箱。w給水設(shè)備l 各戶獨立分表給水。方便以后業(yè)主自營時可獨立計算。l 水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。w消防設(shè)備l 酒店均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動報警系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機，隨時監(jiān)視各樓層有否火警狀況。l 緊急廣播系統(tǒng)：設(shè)廣播主機和喇叭以供緊急廣播使用。l 滅火器：于車庫，各層梯間設(shè)置滅火器。l 標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有安全門和緊急照明燈（可供停電照明）。（2）物業(yè)管理建議建議項目先期引入知名品牌酒店經(jīng)營管理公司，在售樓現(xiàn)場就展示其管理的能力，使客戶產(chǎn)生信任感。1）客戶服務(wù)l 接待服務(wù)l 問訊服務(wù)l 票務(wù)服務(wù)l 機場接送服務(wù)l 叫車（出租車及豪華轎車）、洗車服務(wù)l 洗衣及干衣服務(wù)l 信息服務(wù)l 郵寄/包裹服務(wù)l 酒店保險箱服務(wù)l 外幣兌換柜臺2）客房設(shè)施l 衛(wèi)星/有線電視l 國際長途直撥電話l 迷你酒吧l 沖茶及咖啡餐具l 行政辦公桌l 閉路電影頻道l 生活必需品l 張家港旅游指南3）安保服務(wù)l 酒店大門入口站崗服務(wù)l 巡邏崗服務(wù)l 監(jiān)控服務(wù)l 車管服務(wù)4）清潔綠化服務(wù)l 清潔服務(wù)l 綠化服務(wù)l 經(jīng)營性客房清潔服務(wù)和住戶特約清潔服務(wù)5）維修服務(wù)l 設(shè)備運行l(wèi) 維修保養(yǎng)張家港項目行銷企劃書 營銷推廣策略 一、推廣目標(biāo)本項目有志打造成為蘇南乃至長三角一流的高尚居住社區(qū)，因此，本項目要取得最終成功，在銷售初期就必須要以高尚的品質(zhì)一炮走紅，務(wù)求使本項目成為張家港樓市的焦點。繼而再以不同的媒介及炒家的宣傳使本項目不斷升溫，配合并推動本項目的銷售，并使發(fā)展商為社會所認(rèn)知，在張家港市房地產(chǎn)市場建立起自身形象品牌之余，使項目銷售不斷創(chuàng)造出佳績。二、整體營銷推廣策略本案價值體系的建立在明確了本案的優(yōu)劣勢和目標(biāo)客戶群后，我司認(rèn)為如何建立自身產(chǎn)品的價值體系將成為客戶群是否購買本案的關(guān)鍵所在。價值體系：是發(fā)掘項目潛在價值的有效手段，能最大限度的增加項目的附加值，使項目的個性更加鮮明。對于本案，我司明確本案的價值體系建立是基于基本價值和附加值兩個層面。價值體系建立的兩個層面基本價值層面：即高品質(zhì)的低密度生態(tài)住宅品質(zhì)屬性252。160