【文章內(nèi)容簡介】 海，浙江等地區(qū)投資客。 收入水平 有較強的經(jīng)濟實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000－10000元左右。 購買目的 以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩(wěn)定的投資回報。 共性 經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動，時間不超過一周。 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 看好投資收益。 不急于回收資金。 希望成為知名酒店的股東 看好暨陽湖的旅游經(jīng)濟前景。 關(guān)注要素 酒店規(guī)劃/配套設(shè)施/包租返利/投資回收期/經(jīng)營管理/未來發(fā)展/價格因素/旅游前景/升值潛力/委托經(jīng)營時間/投資風(fēng)險/地段/區(qū)域環(huán)境/開發(fā)商品牌/ 三、價格定位 住宅部分 小高層，高層均價：4500－5000元/平方米 支撐點： 252。 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點。 252。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個樓盤，面小高層毛胚房均價在4200元左右。由于項目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項目支撐超過市價300元以上，所以建議小高層價格在4500－5000元/平方米。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅：7500－8000元/平方米 支撐點： 252。 目前，張家港政府對別墅嚴格限制，導(dǎo)致市場上可售別墅個案非常少。前期推過的通運新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場上已無在售別墅個案。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價格預(yù)期在6000元左右，其環(huán)境配套遠不如本案。 252。 市場上別墅供應(yīng)量非常少，市場需求完全可以支撐本案供應(yīng)，加上暨陽湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價1000元/平方米的價位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價格定位在7500－8000元/平方米。 2）獨棟別墅：12000－15000元/平方米 支撐點 252。 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場行情的價格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。 252。 項目得天獨厚的地理環(huán)境優(yōu)勢和超一流的規(guī)劃景觀設(shè)計，具備了成為別墅市場領(lǐng)頭羊的條件。 252。 改變張家港市場沒有頂級別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強烈關(guān)注。 252。 目前張家港市區(qū)獨棟別墅項目沒有，市場供應(yīng)基本為二手別墅，目前萬紅苑獨棟別墅價格在8500元/平方米，而萬紅苑獨棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 252。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000－15000元/平米的價格市場完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了14000元/平方米的價格。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店：8000元/平方米 支撐點： 252。 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價格一般比普通住宅高30－50％左右。 252。 項目采用五星級標(biāo)準建設(shè)，成本較高。 252。 暨陽湖的旅游資源是項目最大的價格支撐點。 252。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 252。 項目提供高標(biāo)準全裝修。 252。 提供每年8％的年返利回報。 商業(yè)產(chǎn)品 沿街商業(yè)：6000元/平方米（上下二層） 支撐點： 252。 目前項目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 252。 項目的定位是高檔住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 一、規(guī)劃建議 本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個大區(qū)域。如下圖所示，我們提供三個比較方案給開發(fā)公司參考。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點集中在暨陽湖，將湖景的賣點發(fā)揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時也使得開發(fā)利益得以最大化。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨陽湖的背景資源二、開發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： u 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 u 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 u 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 u 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質(zhì)、有序地循序漸進式的展開，使得項目的開發(fā)利益得以最大化。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （1）住宅配套建議 以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托2008北京奧運之背景，強化健康生活源自運動的時代生活理念。同時，從營銷角度看，一來彌補了張家港目前所有社區(qū)都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場，作為外籍業(yè)主非常喜歡的運動形式，這是個賣點的同時，也是代表國際化標(biāo)準樓盤的訴求是有的放矢。 建議項目： l 標(biāo)準塑料網(wǎng)球場 l 音樂燈光（3隊3）籃球場 l 高爾夫推桿練習(xí)場 l 道路可以設(shè)計成為塑料跑道 l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人） l 土地門球場 l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中） （2）住宅戶型建議 l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。 l 謂了突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議