【文章內容簡介】 設力度。2023年蘇州整體市場預判：觀點：隨著開發(fā)量激增，明年房地產市場將呈現 “ 價平量升，先抑后揚 ” 格局。 24本地市場數據張家港土地供應情況入市節(jié)奏平穩(wěn) —— 去年 1~5月份樓市觀望期間，全市共出讓 11宗非工業(yè)用地，其中大多以鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地、商住兩用地塊為主。今年上半年乃至第三季度，無論是市區(qū)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓市，主要是消化去年觀望期間的樓市存量。因此上半年土地入市節(jié)奏的平穩(wěn)助推了目前樓市存量的消化， 從上半年土地推出數量來看，比去年同期稍有增加。 從上半年全市地塊出讓情況來看，涉及到住宅用地的地塊出讓價格表現出了穩(wěn)定的態(tài)勢，并 沒有像去年樓市觀望期間的少人問津，也沒有出現前幾年樓市上升期間的地價新高。 上半年住宅土地價格平穩(wěn) ——典型案例 暨陽東路北側 2023A02號地塊，占地面積為 ，規(guī)劃最大容積率為 ，最終以總價 元成交。該地塊的樓面地價為 1571元 /平方米，這個價格與同屬城東板塊的，早在 2023年出讓的帝景豪園的約 2276元 /平方米的樓面地價相比，相差近 700元 /平方米。 不少房產商表示雖然上半年土地市場顯得 “ 波瀾不驚 ” ，但是從下半年即將推出的多宗地塊和目前房產商的資金實力來看，下半年的港城住宅用地市場將會精彩紛呈。去年年末出臺的樓市新政和今年上半年國務院頒布了 《 關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知 》 ， 對開發(fā)商項目建設過程中自有資本金比例的下調，減輕了房產商拿地的資金壓力，又通過上半年的資金回籠，下半年出現房產商拿地熱情高漲，地價一再刷新紀錄。下半年拿地熱情回升 ——25本地市場數據張家港房屋銷售情況 今年上半年的房價與前兩年相比則呈現了 “ 直線 ” 上升的趨勢。雖然在年初出現了部分樓盤的打折優(yōu)惠情況，但是與前年、去年同期相比，今年上半年的房價依然出現了繼續(xù)上漲的態(tài)勢。 從二手房價來看，今年上半年全市二手房成交金額為 ，同比增長 %，二手房成交單價為3735元 /平方米，比去年同期上漲了近 400元 /平方米。市區(qū)范圍內的二手房漲價幅度更大 ,達到 500元 /平方米。 從全市上半年樓盤成交來看，因為市區(qū)樓市回暖的積極帶動，全市商品房預售 ，同比增長%。上半年鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓市出現漲跌互現：金港片區(qū)上半年因為有金港灣、攀華豪苑、鑫江花園等樓盤的銷售看好，預售面積約 ，同比增長 %；塘橋片區(qū)雖然有東海明珠的一枝獨秀，但因為新推樓盤量少，上半年預售面積約為 ，同比下降了 %；錦豐片區(qū)上半年預售 ，同比下降了%；樂余片區(qū)預售 ，同比下降了 %。房價 “ 直線 ” 上升 ——成交同比增長 ——26別墅銷售情況典型個案 供應量（ m2） 套數 去化情況中聯皇冠 15000 52 100%帝景豪園 25000 80 100%甲江南 20230 80 100%總計 60000 212 100%公寓銷售情況典型個案 供應量（ m2） 套數 去化情況中聯皇冠 60000 352 100%帝景豪園 75000 500 100%甲江南 90000 570 95%藍湖灣 55000 352 100%總計 280000 1774 98%本地市場推出的別墅 /公寓類產品，目前均已基本售罄。本地市場數據代表樓盤的銷售情況272023年別墅上市時間表121110987654321城西城東暨陽湖城北市中心市郊甲江南 /規(guī)劃未定帝景豪園 /約 m2香蜜湖公館 /約 m2 香蜜湖公館 /約 m2 香蜜湖公館 /約 m2別墅 市場整體供應較小， 其中規(guī)劃在市區(qū)范圍內的僅占明年總供應量的 1/3左右 ，競爭分流少。本地市場數據282023年公寓上市時間表121110987654321城西城東暨陽湖城北市中心市郊供應量相對空擋期。但前期供應量較大，市場仍有一定體量囤積等待去化。但產品力與本案相差較大。中聯皇冠 /約 m2甲江南 /規(guī)劃未定皇家首座 /約 1萬 m2香蜜湖公館 /約 11萬 m2本地市場數據29一、取消房屋稅費優(yōu)惠 鑒于目前經濟回暖、房地產市場形勢向好，去年出臺的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。 可能終止的政策包括契稅、營業(yè)稅減免 。首套及改善型購房按揭利率 7折優(yōu)惠 。房地產開發(fā)項目自有資本金比例降低等。二、取消二套房貸優(yōu)惠政策 2023年 11月開始，上海全面取消二套房貸優(yōu)惠政策，工行、建行已經發(fā)文明確二套房貸嚴格執(zhí)行利率 定。南京、蘇州等城市二套房貸優(yōu)惠也全面或部分收緊。而在廣州，二套房貸優(yōu)惠政策則是外緊內松，按規(guī)定，二套房貸優(yōu)惠政策只是執(zhí)行至今年 12月 31日，這一政策明年取消的可能性很大。 該政策一旦收緊，將對二三次置業(yè)購房者，尤其是投資性購房者帶來極大影響， 三、明年二季度開始加息 經濟專家紛紛認為，明年中國加息的可能性比較大。 明年中國央行將累計上調名義基準利率 81個基點，每次 27個基點，其中首次加息很可能在明年二季度出現。2023年形勢預判可能影響明年市場走勢的三大因素30可能會出現的三大現象 明年樓市行情趨于平淡。一季度成交量極有可能繼續(xù)遞減，三季度、四季度出現回轉， 2023年全年銷售量估計有可能下跌 12成。 明年整體趨向盤整，一季度可能呈回調和小幅下跌，但后市仍會有上揚趨勢， 整體行情全年維持盤整的可能性更大。 優(yōu)惠政策全部取消的可能為零，因為經濟回暖還需要房地產繼續(xù)出力。但考慮到明年即將到來的通脹，以及今年以來資產價格高漲不利因素， 適度抑制樓市中的投資投機需求，將被列為政策目標。 2023年形勢預判銷量走勢方面 銀行貸款方面 房價走勢方面 31上海市場走勢整體市場走勢在刺激政策取向沒有根本性改變的情況下，明年房地產價格仍然會震蕩向上。整體盤整格局，一季度量價小幅下跌，三季度、四季度量升價平，成交量較今年略減。無錫市場走勢在供應充足的前提下，明年房地產市場總體將比較穩(wěn)定。 蘇州（張家港）市場走勢隨著開發(fā)量激增，明年房地產市場將呈現 “量升價平，先抑后揚 ”格局。2023年形勢預判小結2023年形勢預判321 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12走勢趨平回落回暖2023年形勢預判二季度調控政策出臺的季節(jié)，市場觀望，走勢趨平三、四季度政策面影響逐漸過去平抑的剛需開始釋放，市場螺旋上升。一季度經過 09年下半年的集中放量后出現小幅回落33客戶分析回款目標價格走勢推盤節(jié)點推盤策略34客戶分析 別墅來人區(qū)域分析別墅累計總來人數 —— 1135 組216。 從整體來人區(qū)域看，城區(qū)范圍內（城東、南、西、北）占到了總來人量的 3/4以上；216。 而從已購客戶區(qū)域看，城區(qū)范圍內來人也已接近總量的 7成；216。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內以金港鎮(zhèn)來人相對較多，外省市則以臨近本市的江陰客戶為主；u 本項目的主要客戶群體還是以本市常住居民為主，江陰客戶為輔。來訪區(qū)域（整體）來訪區(qū)域城中城南城東城西城北江陰錦豐金港塘橋外省市上海樂余其他蘇州農場大新海外常州鳳凰港澳臺南豐南京 合計累計 291 200 175 124 64 53 32 31 29 24 21 16 16 14 12 10 10 5 4 2 1 1 1135百分比25.617.6 %來訪區(qū)域（已購）城西 城中 城北 江陰 城東 城南 金港 其他 塘橋 錦豐 農場 上海 外省市 合計17 15 12 10 8 6 6 4 3 2 1 1 1 86% % % % % % % % % % % % % %35別墅來人媒體分析媒體 （整體）獲知途徑 累計 百分比工地現場 393 %已來人介紹 254 %電視 187 %報紙 122 %戶外看板 79 %短信 32 %已購介紹 31 %電臺 27 %其他 8 %網絡 2 %合計 1135 %媒體（已購） 獲知途徑 合計 百分比已來人介紹 48 %工地現場 24 %電視 8 %報紙 3 %已購客戶介紹 1 %電臺 1 %戶外看板 1 %合計 86 %216。 本項目雖在各個方面都做了媒體宣傳（報廣、電視、電臺、平面、戶外等），但從實際效果來看，排名靠前的始終是“ 工地現場 ” 和 “ 已來人介紹 ” 兩項；216。 在已購里工地現場占到總量的 3成左右，已來人介紹更是占到總量的 5成以上；u 本地客戶（絕大多數為私企業(yè)主）根據一直以來的業(yè)務習慣，對于正規(guī)途徑的商業(yè)廣告和宣傳通常會有防范心理，而對于從朋友或熟人處獲取到的信息則會產生非常大的信任度。客戶分