【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店還設(shè)有VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。216。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品總體設(shè)計(jì)：集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務(wù)人士需求的綜合性酒店。餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進(jìn)行傳播，把餐飲消費(fèi)和文化消費(fèi)相結(jié)合；休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個(gè)比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個(gè)基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂的效果；商務(wù)、服務(wù)功能；我們?cè)?樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會(huì)議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作；設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)；住宿功能： 房間的劃分按照個(gè)人對(duì)臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對(duì)家歸屬感的要求；以上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營(yíng)，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價(jià)值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 價(jià)格定位216。 價(jià)格依據(jù)178。 周邊沒有雷同產(chǎn)品178。 精裝修產(chǎn)品178。 單位面積小，可以拉高單價(jià)，總價(jià)沒有太大的影響，投資門檻不高178。 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)中，那么其價(jià)格也將會(huì)是一個(gè)到定位的產(chǎn)品，它符合中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)心理。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其216。 定價(jià)本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤(rùn)目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素1）運(yùn)營(yíng)回報(bào)方法: 現(xiàn)有市場(chǎng)的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源—銷售部）4星級(jí)酒店的租金情況在260280元上下，同時(shí)其入住率控制在60%—70%之間見表格月收益天租金天數(shù)入住率運(yùn)營(yíng)成本利潤(rùn)額260365總價(jià)（萬）首付4成（萬）還款數(shù)額（萬）月還款凈收益10萬的貸款月還款數(shù)額5001147假定條件：首付4成 天租金260元（銷售部提供）。 ：根據(jù)市場(chǎng)測(cè)算。：根據(jù)酒店管理行業(yè)的行規(guī)測(cè)算具體計(jì)算如下：月收益=天租金260元*天數(shù)365**（）凈收益：除去貸款后，個(gè)人的期望值凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金（預(yù)計(jì)）還款總數(shù)額=*10萬總價(jià)=首付部分+還款總數(shù)額 單價(jià)在7000元左右。 2）類比方式定價(jià)法周邊的普通住宅的房?jī)r(jià)在40005000元不等，綜合本項(xiàng)目的裝修，建筑體，本項(xiàng)目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在50左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價(jià)位應(yīng)在：6000左右根據(jù)以上二種定價(jià)方式，同時(shí)考慮到市場(chǎng)的因素，我司建議該項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)為6500元——7000元第四章 產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃216。 房間劃分1）房間的面積在4060之間（建筑面積），保證低總價(jià)的控制2）房型規(guī)正216。 動(dòng)線部分以后內(nèi)部的動(dòng)線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。216。 其他配套設(shè)施的建議1） 會(huì)所：具有商務(wù)功能2） 餐飲：保證客房餐飲的同時(shí)希望能夠達(dá)到對(duì)外營(yíng)業(yè)的功能特征；3） 娛樂設(shè)施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如：KTV，棋牌等娛樂功能4） 商務(wù)功能部分：會(huì)議中心，會(huì)議洽談室，商務(wù)會(huì)所，娛樂休閑廳等5） 智能化系統(tǒng)會(huì)給產(chǎn)品加分，提高商務(wù)的等級(jí)。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議外 墻：貼面蘑菇石、條形磚；外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主；大 堂：大理石地面門： 電子感應(yīng)門鎖窗： 亞鋁高級(jí)型材（表面氟炭處理），中空玻璃室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)：四星 水槽及龍頭 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具天關(guān)及插座 ： 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)超豪華型衛(wèi) 生 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具空 調(diào) ：江陰雙良集團(tuán)，120萬卡中央空調(diào)用 電 ： 1000KVA集中供電 加160KW發(fā)電機(jī)組電 梯 ：三臺(tái)三菱點(diǎn)電梯建議價(jià)格范圍：10001500元/平方米第五章 市場(chǎng)推廣篇推廣思路216。 推廣原則準(zhǔn)確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準(zhǔn)確性，避免宣傳浪費(fèi)，無效傳播。、廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指?jìng)鞑ネ緩降亩鄻踊?，各種媒介平臺(tái)的有效結(jié)合；創(chuàng)意性：在整個(gè)傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場(chǎng)中形成良好的口碑，形象推廣切實(shí)到位。時(shí)效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們?cè)阡N售中嚴(yán)格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個(gè)階段進(jìn)行推廣宣傳，在什么樣的階段提出怎樣的口號(hào)，獲得怎樣的市場(chǎng)反映是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以要精確把握市場(chǎng)的時(shí)效性引導(dǎo)性： 整個(gè)推廣過程中，嚴(yán)格按照AIDA進(jìn)行；首先在前期的操作就是要引起注意attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準(zhǔn)消費(fèi)群體的關(guān)注點(diǎn)interest；然后是引起欲望desire，產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的購(gòu)買欲望； 落實(shí)到購(gòu)買action行動(dòng)中。216。 推廣主題 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析，得出以下幾點(diǎn)項(xiàng)目最大的特性，從這幾個(gè)特性展開進(jìn)行推廣宣傳，以達(dá)到我們所要得到的要求。稀缺性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是地區(qū)的首例產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語(yǔ)表現(xiàn)： 風(fēng)靡了——東京、紐約、上海、香港、 精裝修，四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店獻(xiàn)世張家港。 投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產(chǎn)品的投資性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)?。? 廣告語(yǔ)表現(xiàn)： 選擇times 贏家——8%，8%，8% 固定回報(bào)，贏家選擇。 未來性：產(chǎn)品的合理性和未來城市的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)的需求中可以看出其產(chǎn)品將會(huì)迎來其穩(wěn)定發(fā)展的增長(zhǎng)期 廣告語(yǔ)表現(xiàn)： 電腦升級(jí)，游戲升級(jí)， 比不過資產(chǎn)升級(jí)的魅力！