20xx張家港溫州商貿(mào)城講義(編輯修改稿)
2024-11-19 05:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有較大的專業(yè)市場，對本案形成了相當大的競爭威脅；n 沒有較為強有力的政策保證和相關措施建立經(jīng)營戶的信心；第三十頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)溫州商貿(mào)城 SWOT分析SWOT分析得出的啟示本案在銷售和招商上遇到的阻滯，主要來源于劣勢未能盡可能的規(guī)避，而不在于優(yōu)勢是否完全發(fā)揮；因此，本案的操作應該從盡量規(guī)避本案的劣勢，避免威脅為主，而以發(fā)揮優(yōu)勢，抓住機會為輔。相應的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán) ,經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機會向政府要優(yōu)惠第三十一頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)第四部分 定位及細化篇溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1 2 3 4第三十二頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由n 交通便捷o位于楊錦公路和張揚公路旁，沿江高速直接接入長三角交通網(wǎng)絡，便于向整個長三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本；支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場的理由n 地段偏遠o溫州商貿(mào)城地段較為偏遠，短時間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費，而專業(yè)市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應；溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場的理由n 體量及建筑形態(tài)支持o 溫州商貿(mào)城建筑面積約 11萬方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場；n 配套欠缺o 溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購物所產(chǎn)生的相關需求，而對于專業(yè)市場的客戶，這方面的因素的影響就要小得多；第三十三頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場空白原則n 不僅要立足在張家港，而且要立足于長三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場的空白點，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場形成同質(zhì)競爭可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強可操作性原則n 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導向原則n 必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價格到周邊類似市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來1234第三十四頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)溫州商貿(mào)城招商的方向兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類：第三十五頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)我們對溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位婦女兒童用品交易廣場婦女用品 兒童用品床上用品第三十六頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)定位婦女兒童用品交易市場的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持 n 能夠在長三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持n 女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個消費者對其的零散需求，同樣可以滿足團購和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征商業(yè)有特色 n 特色商業(yè)定位吸引兩大消費主體 —— 女性與兒童零批易共存招商易成功 n 此商業(yè)定位在長三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案第三十七頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)定位婦女兒童用品交易市場的理由市場有空白 n 蘇南地區(qū)目前還沒有較大規(guī)模的專業(yè)化的婦女和兒童的專業(yè)市場，以專取勝，是本項目的重要法寶n 溫州商貿(mào)城目前的一層門店，二三層倉庫的倉儲條件能夠滿足經(jīng)營戶的倉儲要求倉儲要求低n 調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費具有較強的沖動性和隨機性。而高收入階層亦經(jīng)常驅(qū)車前往杭州、常熟、上海等地購買女性用品、兒童用品和床上用品，三種產(chǎn)品在張家港具有較強的市場需求。產(chǎn)品有市場第三十八頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)定位婦女兒童用品交易市場的理由人流易聚集 n 此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購、沖動性、隨機性消費傾向，人流易聚集，并形成滯留整改要求少 n 溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場，定位變動后發(fā)生的相應整改較少，也能節(jié)約部分成本易生現(xiàn)金流 n 現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費品，季節(jié)性消費不明顯，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對于本新興市場至關重要政府必支持 n 現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會就業(yè)問題，而且能為政府提供大量財稅收入，并且有可能成為張家港商業(yè)歷史上的一座豐碑第三十九頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)第五部分 招商篇招商原則招商原則 招商前提招商前提招商目標招商目標招商實施招商實施第四十頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)招商原則n招商朋友化n長三角品牌化n特色街區(qū)化n時尚潮流化n批零兼營化n效益最大化作 為招商工作的指導方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場工作開展方向，始終圍繞、貫穿本 ‘案的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略定位并組織實施招商朋友化、特色街區(qū)化、長三角品牌化、時尚潮流化、批零兼營化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求第四十一頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源第四十二頁，共六十五頁。 房地產(chǎn) E網(wǎng)政府支持支持五 n 政府批準的各項地方性收費（不含有償服務性收費） 2年內(nèi)免收；支持四 n 在 “廣場內(nèi) ”成立的從事餐飲、浴場、娛樂等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定 3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅；支持三 n 進入 “廣場 ”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務部門批準，可采取按年核定稅額；支持二n 進入 “廣場 ”的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成
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