【文章內(nèi)容簡介】 16 雕刻、制版 / 一般 錦泰典當 中間 /朝東 8 / 2 / 130 4500元 /㎡ / 典當行 / 良好 七彩水族工藝 中偏北 /朝東 / 9 3 / 4 150 裝飾品 /一般 志邦櫥柜 中偏北 /朝東 25 / 8 1 / 200 家裝類 /較好 美居花蝴蝶布藝 中間 /朝東 / 9 2 / 4 130 床藍布藝 /一般 家常菜館 北側(cè) /朝西 / 1 / 23 餐飲 /良好 39 張家港土地市場 050000010000001500000050000100000150000202300250000面積（㎡） 總成交價（萬元）面積（㎡） 1179473. 2 1194706. 8 4 9 1 9 2 5 . 4總成交價（萬元） 2 2 4 2 7 9 . 2 1 2 1 8 7 8 0 . 3 8 1 0 2 7 9 1 . 4 82023 2023 20231）近年經(jīng)營性用地交易情況概覽 張家港的土地市場可以說是全國的一個縮影，繼 0 07年的高漲后， 08年進入低谷。無論是成交面積 還是成交金額都不到上一年的一半。但值得注意的是，成交宗數(shù)卻沒有太大的變化，從 06年的 42宗、 07年的 39宗到 08年的 32宗，同比僅減少 7宗。可見張家港市緊跟形勢，著重出讓面積較小的地塊，顯然 這一舉措取得了明顯效果。 房地產(chǎn)市場分析 20232023張家港市區(qū)經(jīng)營性用地交易情況 40 2） 20232023年主要類型經(jīng)營性質(zhì)土地成交情況 02023004000006000002023060000100000140000面積（㎡） 總價（萬元）面積（㎡） 2 5 2 3 3 5 . 1 4 1 3 4 5 4 . 9 1 5 4 7 5 . 4總價（萬元） 6 4 7 8 9 . 9 6 1 2 7 2 6 8 . 5 3 11132023 2023 202302023004000006000008000002023060000100000140000面積（㎡） 總成交價（萬元）面積（㎡） 4 3 1 6 8 8 . 5 5 7 7 7 8 4 . 6 3 3 7 4 8 1 . 4總成交價（萬元） 9 1 2 0 0 . 4 3 1 3 3 6 4 9 . 9 8 8 5 6 0 1 . 8 82023 2023 20230202300400000600000020230400006000080000面積（㎡） 總成交價（萬元）面積（㎡） 2 5 0 5 1 9 . 8 1 4 9 3 8 5 . 6 4 1 3 2 0 4 . 1總成交價（萬元） 6 6 8 6 2 . 6 1 7 2 3 9 . 8 7 5 7 8 4 5 . 9 82023 2023 2023①住宅類 ②商住類 ③商業(yè)類 從類別看，張家港市近年出讓的地塊類型較為集中，總體來說，商業(yè)住宅類綜合用地較多，而純住宅用地則相對較少，尤其是 08年，純住宅用地僅成交兩宗。 房地產(chǎn)市場分析 41 3)、 2023年 16月份經(jīng)營性用地市場交易情況 去年的樓市觀望給港城房產(chǎn)商帶來了空前的影響，雖然今年上半年樓市回暖，但是不排除部分房產(chǎn)商對土地市場的謹慎，從上半年市區(qū)土地出讓情況來看，房產(chǎn)商拿地時比較謹慎。 今年上半年張家港市市區(qū)出讓經(jīng)營性用地 8宗?？偯娣e達 ，涉及金額接近 5億元。從出讓地塊規(guī)劃用途來看，上半年出讓的地塊中大多以商業(yè)地塊為主，涉及到住宅的僅有 1宗商住地塊。 土地座落 面積（㎡） 用途 成交總價 (萬元 ) 交易日期 受讓單位 暨陽湖生態(tài)園內(nèi) 商業(yè) 15175 1月 7日 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 暨陽東路北側(cè) 商住 5月 5日 陶建浩 市城北路北側(cè) 商業(yè) 3098 5月 20日 市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河西南路西側(cè) 商業(yè) 1928 5月 20日 張家港金太陽臵業(yè)有限公司 市華昌南路南側(cè) 商業(yè) 3734 5月 27日 市泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市園林路西側(cè) 商業(yè) 5月 26日 張家港市新城臵業(yè)有限公司 市華昌路東側(cè) 商業(yè) 1957 5月 27日 楊聰 楊舍鎮(zhèn)長安路 58號 商業(yè) 6月 11日 張德華 2023年 16月份經(jīng)營性用地成交情況 房地產(chǎn)市場分析 42 張家港房地產(chǎn)市場 －調(diào)整期向成熟期過渡 開發(fā)量下跌，需求量與均價上升，產(chǎn)品品質(zhì)提升。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 住房市場化 〃 市場起步期 快速發(fā)展期 初級產(chǎn)品 市場調(diào)整期 產(chǎn)品更新 2023年 市場成熟期 產(chǎn)品升級 2023年 市場成熟期 供求觀望 房地產(chǎn)市場 —— 發(fā)展 張家房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場分析 43 近五年張家港房地產(chǎn)開發(fā)投資額分析01020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:億元? 2023年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，低于去年同期增幅 ，在慣性作用下，張家港房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持較快增長，但在連續(xù)三年出現(xiàn)增速后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次出現(xiàn)回落。需要注意的是 市場投資額仍然處于增長狀態(tài)，因此房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段發(fā)展前景仍然被看好。 房地產(chǎn)市場分析 44 近五年張家港商品房銷售面積走勢圖0 40 80 120 160 2002023年2023年2023年2023年2023年單位:萬平方米? 隨著房地產(chǎn)市場價格的不斷上升，上半年受緊縮性宏觀政策調(diào)控，下半年受世界金融危機蔓延影響， 2023年房地產(chǎn)市場需求急劇萎縮，商品房銷售面積創(chuàng)下五年來最低，全市商品房銷售面積僅為 ，同比下降 %。 商品房市場分析 45 商品房價格分析 近五年張家港商品房銷售價格走勢圖0100020233000400050006000均價 2275 3959 4016 4096 44942023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:元/平方米? 與全國房地產(chǎn)市場一樣，數(shù)年來張家港房地產(chǎn)市場價格也出現(xiàn)了大幅增長，但經(jīng)過 2023年價格猛增后，商品房銷售價格走勢趨向平穩(wěn)，到 2023年，張家港的商品房銷售價格為 4494元 /平方米，同比增長 %，出現(xiàn)增速跡象。 46 自住性需求為主，本地消化為多，外來投資較少。 ? 144平米以上大戶型的供應量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90～ 144平米的中大戶型，改善 型、舒適型的自用性市場特征明顯； ? 改善型與自住型消費需求占絕對比例，投資比例僅占約 5%； ? 外來人口購房比例上升，達到 23%， 2023年僅為 10%。 住宅市場需求分析 47 房地產(chǎn)市場小結 1 去年以來受金融危機影響，經(jīng)濟出現(xiàn)放緩態(tài)勢，房地產(chǎn)市場信心受挫，經(jīng)營性土地開發(fā)量減少。 2 3 中央政府出臺了加大投資力度、降低房地產(chǎn)交易稅費支持居民購房，投資的大環(huán)境得到明顯改善，房地產(chǎn)市場仍有一定的上行空間。 鼓勵金融機構增加對中小企業(yè)貸款、提高紡織品和機電產(chǎn)品出口退稅率等多項擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟增長的政策措施，對于當?shù)厣藤Q(mào)和制造業(yè)較為有利，辦公市場具有相當?shù)臐摿Α? 48 寫字樓市場概況 寫字樓市場分析 本案 天霸商務館 新鴻基 中聯(lián)國際 半島國際 東方新天地 友通數(shù)碼商業(yè)廣場 華昌東方廣場 ? 從現(xiàn)有區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，區(qū)域內(nèi)辦公項目均位于城區(qū)的外圍區(qū)域，項目主要分布主要可劃分為 “西面 ”、 “南面 ”及 “東北部 ”三塊。整體發(fā)展情況來看，本項目所處的區(qū)域為城市行政、金融、文藝的主要區(qū)域，發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。 49 市場價格分析 主要在售樓盤價格比較0202340006000800010000單位：元/ 平方米報價 8300 8600 8000 5500 6500天霸商務館 華昌東方廣場 中聯(lián)國際 新鴻基大廈 友通數(shù)碼廣場?從區(qū)域市場的價格表現(xiàn)情況來看， “西部 ”區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品售價水平要略高于 “東北部 ”區(qū)域。目前， “西部 ”區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品報價在 65008500元 /平方米之間。其中天霸商務館價格達到 8300元 /平方米。 “東北部 ”區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品報價在 600010000元 /平方米之間。其中，甲級寫字樓產(chǎn)品 —— 華昌東方廣場的報價目前在 8600元 /平方米。 ?市場上產(chǎn)品的價格差距來看，區(qū)域市場的產(chǎn)品差距較為明顯，導致產(chǎn)品之間有明顯的價格差距。同一區(qū)域的甲級寫字樓和乙級寫字樓的報價差距在 15002023元 /平方米。 50 市場供應分析 主要在售樓盤供需情況分析050100150200250300單位：套供應套數(shù) 255 265 62可售套數(shù) 194 246 29天霸商務館 華昌東方廣場 友通數(shù)碼廣場? 區(qū)域市場中，辦公樓供應分為兩種。一種是對外公開銷售的辦公樓項目，面對普通自用企業(yè)和投資者，如天霸商務館、華昌東方廣場、友通數(shù)碼廣場等；另一種是主要依靠開發(fā)商自行消化的，如中聯(lián)國際、新鴻基大廈等。 ? 對外公開的辦公樓項目中，目前市場供應主要來自天霸商務館、華昌東方廣場這兩個項目，這兩個項目的供應套數(shù)都在 250套以上。供應及銷售結構來看，區(qū)域市場的辦公樓產(chǎn)品銷售率都不甚理想。 51 目前區(qū)域辦公樓市場的五個在售項目需求市場可分為三種類型： 市場需求分析 內(nèi)部需求型 主要由辦公物業(yè)開發(fā)商自行持有使用，或內(nèi)部購買，不對外公開銷售。這種需求市場體現(xiàn)在中聯(lián)國際、新鴻基大廈。 市場主導型 以區(qū)域市場的公司、投資客為目標客戶建造的辦公物業(yè)產(chǎn)品。這種需求市場以天霸商務館、華昌東方廣場為主。 以需定產(chǎn)型 這種需求以友通數(shù)碼商業(yè)廣場為代表。 52 張家港辦公項目客戶分析： 友通數(shù)碼 商業(yè)廣場 華昌東方廣場 天霸商務館 新鴻基大廈 中聯(lián)國際 21層主樓中的 18層由開發(fā)商整體持有， 15層附樓中的 915層主要由開發(fā)商自行尋找關系客戶整層購買。 由開發(fā)商各股東直接整層購買，現(xiàn)可售的部分辦公樓層均為股東無自用需求轉(zhuǎn)讓。 小面積 loft辦公產(chǎn)品的主力客戶是外貿(mào)、廣告、物流等中、小型私營企業(yè)，以及少量的投資客。 客戶多為高端財智階層，其中企業(yè)自用與投資者約各占一半。 12層為電腦賣場， 3層為餐飲、 45層為辦公， 6層為酒店公寓。該案的辦公層單套面積僅有 3050平方米，設計時主要滿足 12層電腦賣場經(jīng)營戶的辦公需求。從銷售情況來看，這類需求占到了成交的大部分。 寫字樓用戶分析 53 樓盤名稱 物業(yè)地址 開發(fā)商 建筑面積 報價 面積范圍 總價范圍 天霸商務館 沙洲西路、國泰南路口 江蘇天霸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 50000 8000 50－ 120 4096 華昌東方廣場 人民路、華昌路口 江蘇華昌東方臵地有限公司 104000 7500 135500 100375 新鴻基商務樓 人民路、華昌路口 張家港新鴻基房產(chǎn)臵業(yè)有限公司 24000 5500 130293 71161 中聯(lián)國際 沙洲西路、國泰南路口 中聯(lián)臵業(yè)有限公司 40000 8000 80900 64720 友通數(shù)碼商業(yè)廣場 國泰南路、白鹿路口 蘇州友通投資發(fā)展有限公司 6000 6500 3050 1832 產(chǎn)品結構分析 54 區(qū)域辦公樓市場報價在 55008000元 /平方米，影響報價的主要因素樓盤自身品質(zhì)及區(qū)位； 產(chǎn)品結構分析 區(qū)域辦公樓面積范圍在 30900之間， 200平方米以下的小面積大部分； 區(qū)域辦公樓總價范圍在 18720萬元，產(chǎn)品存在比較明顯的差距，選面相對。 寫字樓市場分析 55 寫字樓市場總結 1 從現(xiàn)有區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，區(qū)域內(nèi)辦公項目均位于城區(qū)的外圍區(qū)域，項目主要分布主要可劃分為“西面”、“南面”及“東北部”三塊； 2 3 消化情況來看，以市場主導的辦公物業(yè)產(chǎn)品是目前區(qū)域辦公市場的主流產(chǎn)品，產(chǎn)品價格、自身品質(zhì)、營銷推廣手段等諸方面因素都會對需求客戶產(chǎn)生影響； 4 而從供應及消化的面積段結構來看 ， 小面積辦公產(chǎn)品是最受市場青睞的產(chǎn)品 。 目前，在售的辦公樓主要集中在西面和東北面，產(chǎn)品品質(zhì)差異較大；從整體發(fā)展情況來看，本項目所處的區(qū)域為未來城市開發(fā)的核心區(qū)域，發(fā)展?jié)摿ο鄬^大； 56 貳、項目概況 57 具體位臵：張家港市人民中路、長安中 路路口 建筑形態(tài)：一棟 25層